Недвижимость под надзором
Власти проследят за оценкой коммерческих объектов
Росреестр предложил заносить в государственную базу все результаты оценки объектов коммерческой недвижимости, чтобы использовать их для расчета кадастровой стоимости. Новый порядок осложнит оспаривание этой базы, от суммы которой рассчитывается налог на имущество. Это приведет к росту налоговой нагрузки на собственников имущества, а также не исключает риска возникновения проблем с залоговыми кредиторами.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Новое регулирование
Росреестр сформулировал поправки в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности». Они меняют частоту проведения кадастровой оценки. С 2028 года во всех субъектах России она будет проходить раз в два года для земельных участков, с 2029 года — с такой же частотой для зданий и сооружений. Сейчас каждые два года кадастровую стоимость пересчитывают только в Москве и Санкт-Петербурге, в остальных регионах — раз в четыре года.
Главное изменение звучит так: «Сведения об экспертном заключении, подготовленном экспертами саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы подлежат внесению в федеральную государственную географическую информационную систему, обеспечивающую функционирование национальной системы пространственных данных». Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, а также сведения, содержащиеся в таком отчете, могут использоваться для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик говорит, что это переход от точечного раскрытия к формированию государственной базы рыночных стоимостей.
«Поправки обязывают оценщиков публиковать в государственной системе, данные из которой используются для расчета кадастровой стоимости, практически все отчеты о недвижимости»,— объясняет он.
Ранее раскрывались сведения только об обязательной оценке. То есть не все отчеты, а только предусмотренные законом. Обязанность раскрывать данные лежала на заказчике оценки. «Система носила информационный характер и не использовалась для расчета кадастровой стоимости»,— говорит господин Пивоварчик. Данные для формирования кадастровой стоимости собирали территориальные государственные бюджетные учреждения и проводили расчеты по единой методике массовым методом. Из-за особенностей методологии кадастровая стоимость часто оказывалась выше рыночной, и собственники оспаривали ее через суд, таким образом снижая размер налогооблагаемой базы и, как следствие, налог на имущество.
«Законопроект, предложенный Росреестром, меняет рынок. Отчеты об оценке становятся частью государственной системы и могут использоваться для целей налогообложения»,— подчеркивает суть изменений Сергей Пивоварчик.
Зачем проводят оценку
Отчеты об оценке коммерческой недвижимости формируются регулярно в рамках сделок кредитования, судебных споров и корпоративных процедур. «Действующее законодательство не содержит требований к регулярности создания правообладателями недвижимости отчетов о ее оценке. Как правило, такие отчеты готовятся под конкретную задачу: при сделках с государственной и муниципальной собственностью, при внесении недвижимости в уставный капитал организаций, при банковских и брачно-семейных сделках (с участием опеки, при разделе имущества и др.), а также в иных случаях, где важно установить объективную рыночную стоимость имущества с привлечением соответствующих независимых специалистов»,— рассказывает ведущий юрист практики недвижимости юридической фирмы «Клифф» Екатерина Кузовлева. По ее словам, вне контекста гражданско-правового оборота недвижимости ранее проведение независимой оценки и документирование рыночной стоимости объекта оставалось на усмотрение собственника и не являлось обязательным.
Оценка недвижимости обязательна, например, при оформлении в залог при кредитовании, при расчете стоимости чистых активов закрытых паевых инвестфондов или внесении объекта в фонд, добавляет директор по инвестиционным услугам МЭФ LEGAL Андрей Клименко.
Для пайщиков это важно, так как изменение оценки объекта может отражаться на стоимости пая, добавляет управляющий директор Manufactory Андрей Кулагин.
Так как отчет об оценке делают всегда под конкретный запрос, любой объект можно оценить как выше, так и ниже его реальной рыночной стоимости. «Если цель — снизить кадастровую стоимость, то интерес — как можно ниже оценить объект. Если цель — продажа объекта, то чем выше стоимость согласно оценке, тем более обоснованна позиция продавца при его продаже»,— поясняет эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева.
Разница в результатах оценки в зависимости от целей ее проведения возникает из-за разных подходов, которые используют оценщики. «В результате для одного объекта в течение отчетного периода может существовать несколько отчетов на одну и ту же дату, но с разной величиной. Единой базы отчетов нет, и сейчас Росреестр хочет это исправить»,— отмечает управляющий партнер Pareto Legal Павел Желновод.
Последствия для участников рынка
По словам господина Желновода, за счет интеграции всех отчетов об оценке во ФГИС ЕЦП НСПД государство получит доступ к существенно большему массиву актуальной рыночной информации. «На практике это может привести к увеличению кадастровой стоимости в аспекте налогообложения при оценке объектов в рамках очередной государственной кадастровой оценки»,— констатирует он. Для собственников коммерческой недвижимости это означает постепенный рост налоговой нагрузки. «Особенно для владельцев, чьи объекты по кадастровой стоимости были оценены ниже рынка»,— добавляет Андрей Клименко.
Кадастровая стоимость используется для целей налогообложения с 2014 года, но нововведения Росреестра расширяют налоговую базу и делают ее более чувствительной к стоимости объекта на бумаге. Павел Желновод считает, что усложнится процесс оспаривания кадастровой стоимости.
«Ранее через суд можно было добиться снижения стоимости государственной кадастровой оценки на 50–70%, сейчас — только на 20–30%. При наличии у государства обширной базы сопоставимых рыночных данных аргументы о несоответствии кадастровой оценки рыночному уровню будет сложнее обосновать. Кроме того, можно ожидать более формализованного и, возможно, более строгого подхода к экспертизе отчетов»,— считает он.
Параллельно с ростом стоимости судебных расходов это приведет к бессмысленности оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения, уверен эксперт.
Возможность видеть различные оценки одного объекта могут вызвать вопросы у кредиторов и привести к пересмотру условий финансирования. «Банки могут начать анализировать расхождения, ужесточать требования к оценке. В результате может снизиться гибкость в отношении заемщиков вплоть до пересмотра условий кредитования»,— не исключает Сергей Пивоварчик.
По словам Марины Толстошеевой, пока непонятно, что делать с тем, что не всегда есть возможность оценить объект всеми способами: сравнительным, доходным и затратным. «Некорректно сравнивать оценку, произведенную затратным способом, с оценкой согласно сравнительному способу. Это оставляет поле для субъективности и манипуляций. Поэтому внесение данных по производимым оценкам в единую базу со временем сделает процесс оценки более прозрачным и унифицированным, но полностью не исключит проблему несоответствия стоимости одного и того же актива в разных отчетах об оценке»,— резюмирует эксперт.