Подлежит восстановлению

На Выборгской набережной, 61, лит. А, впервые в Санкт-Петербурге по решению суда восстановлено демонтированное историческое здание. В силу своих особенностей Петербург — один из лидеров в стране по количеству исков с требованием воссоздать утраченные дома, хотя в целом подобная практика судебных разбирательств не является новой, указывают юристы. Девелоперы сомневаются, что восстановление таких объектов станет массовым, так как, по их мнению, это не всегда целесообразно.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2021 году КГИОП установил, что здание 1917 года постройки, в котором предположительно находился флигель доходного дома, было полностью демонтировано без получения разрешительной документации комитета. Ведомство подало иск в суд против ООО «Дельта» и ООО «Нева сити» (юрлица были связаны с компанией «Красная стрела») с требованием восстановить объект. В 2022 году Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал правообладателей участка выполнить работы по восстановлению. Но в итоге воссоздавала объект купившая участков ГК «ПСК», которая намерена использовать бывший исторический флигель под административную или офисную функцию. Сейчас объект расположен на территории строительства жилого комплекса на месте бывшего БЦ «Акватория».

Какие здания вернули городу

Как подчеркивают в КГИОП, это первый случай восстановления по решению суда предмета охраны исторического поселения в Петербурге как города федерального значения. Хотя примеры возвращения исторических объектов в городе были и раньше. Так, несколько лет назад был заново отстроен дом Рогова — историческое здание в Щербаковом переулке, 17/3, два дома на 12-й Красноармейской улице, бывший доходный дом в Дегтярном переулке, 26, и некоторые другие объекты.

Согласно требованиям закона №820–7, процедуры по восстановлению исторических зданий в Санкт-Петербурге отличаются в зависимости от типа охранной зоны, объясняют в комитете по охране памятников: в границах единой охранной зоны (ООЗ), охранных зон (ОЗ-1) и зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ОЗРЗ-1). Объекты, подлежащие восстановлению подразделяют на ценные средовые объекты (отдельные здания и сооружения, не являющиеся объектами культурного наследия, но сохранившие подлинное архитектурно-художественное решение, в том числе дворовые фасады; образующие композиционно завершенные внутриквартальные пространства, сохранившие первоначальную объемно-пространственную композицию) и ценные рядовые объекты (здания и сооружения, в том числе восстановленные, не являющиеся объектами культурного наследия, но соответствующие средовым характеристикам исторической застройки).

Восстановлению также подлежат исторические здания — строения, не являющиеся ОКН, построенные до 1917 года — в центральных районах Санкт-Петербурга и в Невском районе; до 1957 года — за пределами центральных районов (кроме Невского района); деревянные одно- и двухэтажные здания, построенные до 1917 года — независимо от района. Год постройки определяется по учетно-технической документации.

В перечисленных случаях восстанавливать необходимо уличный фронт (здания, выходящие на улицы); внутриквартальную застройку (строения внутри кварталов); внешний облик, воспринимаемый с открытых городских пространств (для ценных рядовых и исторических объектов). Все работы по восстановлению можно начинать только после получения положительного заключения КГИОП.

Утраты и возвращения

Всегда громко проходит в Петербурге демонтаж исторических зданий. В 2022 году на территории бывшего «Ленэкспо» демонтировали здание бывшего Научно-исследовательского морского института связи и телемеханики на Наличной улице, 6, построенного в 1947–1949 годах по проекту архитектора Давида Бурышкина (дом Бурышкина). Здание снесли, несмотря на рекомендацию градостроительного совета Санкт-Петербурга сохранить объект. Годом позднее было принято решение о его воссоздании на территории предполагаемой жилой застройки. Управляет участком ООО «УК "Меркури Кэпитал Траст"». Сталинское здание со шпилем планируют воссоздать целиком, но не совсем на историческом месте. Его местоположение будет перенесено южнее от створа Среднего проспекта в створе Среднегаванского проспекта Васильевского острова. Новодел также хотят разместить строго параллельно Наличной улице, а не под углом к ней, как раньше. А там, где исторически находился корпус со шпилем, предполагается воссоздать утраченную церковь Святой Троицы.

В 2013 году на Заставской улице, 25, был снесен пятиэтажный дом по проекту гражданского инженера Сергея Баранкевича для петербургского купца Евгения Мальцева. В последствии здание принадлежало купцу Иуде Бланштейну. Здание было демонтировано по причине его аварийности, но исторически оно формировало уличный фронт застройки Заставской улицы. В соответствии с законом 820–7 облик здания должен быть восстановлен.

В апреле текущего года после нескольких доработок эскизный проект восстановления объекта получил положительное заключение КГИОП. По заказу ООО «Старк» проект разработало архитектурно-проектное бюро «Ловкачев и партнеры». Собственник планирует разместит на объекте торговые и административные площади, а также общежитие.

Самым громким сносом этого года стал демонтаж здания бывшего НИИ бумажной промышленности (ВНИИБ) 1957 года постройки на 2-м Муринском проспекте, 49. Планы по сносу здания, вызвавшие протест градозащитного сообщества, обсуждались с 2019 года. Участком, на котором расположено здание, сегодня владеет федеральный девелопер ФСК, который намерен возвести на месте института апартаменты.

Ранее депутат Государственной думы Олег Михайлов обращался в СК и полицию с просьбой разобраться в ситуации и предотвратить снос здания, однако получил отказ в возбуждении уголовного дела. Однако в конце прошлой недели, 8 мая, прокуратура Санкт-Петербурга отменила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и предписало Главному следственному управлению СК по Петербургу провести дополнительную проверку.

Судебная практика

Опрошенные юристы рассказали «Ъ Северо-Запад», что случаи восстановления снесенных исторических зданий на основании решения суда достаточно распространены. «Петербург, безусловно, занимает лидирующие позиции по такого рода спорам просто потому, что фактически весь город — это памятник. Кроме того, в городе на Неве имеется подобное регулирование вопросов сохранения ОКН на уровне закона Санкт-Петербурга»,— уточняет адвокат Forward Legal Илья Рыжаков.

В целом решения судов, обязывающие восстанавливать утраченные исторические здания, связаны с реализацией такого распространенного способа защиты нарушенных прав истца, как исполнение обязанности в натуре, рассуждает партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко. Особенностью решений о восстановлении снесенного исторического здания является сложность их исполнения, в частности, при отсутствии сохранившихся чертежей и документации.

Господин Чумаченко указывает, что в данном вопросе имеется и противоположная практика. Так, первоначально судами было удовлетворено требование регионального органа охраны объектов культурного наследия о восстановлении исторического здания в центре Нижнего Новгорода. «Однако ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение, сославшись на то, что воссоздание объекта культурного наследия не является безусловным последствием утраты такого объекта и осуществляется только в случае особой значимости утраченного объекта и при достаточности научных данных для его восстановления. При новом рассмотрении в удовлетворении требований было отказано»,— приводит пример представитель Vegas Lex.

Доказать незаконность сноса можно, если подтвердить, во-первых, статус ОКН, отнесение его к той или иной категории охраняемого объекта, во-вторых — отсутствие оснований для его демонтажа, поясняет адвокат Рыжаков. Закон допускает снос аварийных ОКН или их частей, а также демонтаж некоторых конструкций в результате капитального ремонта. При этом аварийное состояние и невозможность сохранить ОКН должны быть подтверждены заключением историко-культурной экспертизы и согласованы с органами охраны ОКН. Обязанность восстановить ОКН следует из общих норм гражданского законодательства о восстановлении нарушенного права, законодательства об ОКН.

Что касается того, почему именно в Петербурге снос исторических зданий вызывает активный общественный резонанс, представитель Forward Legal объясняет тем, что этот город разделен на соответствующие территории охранных зон с теми или иными ограничениями хозяйственной деятельности. «Понятно желание девелоперов получить участок для его развития и строительства. С другой стороны, баланс интересов по сохранению культурного слоя не может не учитываться, особенно в городе на Неве»,— констатирует адвокат.

Остановить работы по демонтажу можно с помощью обращения в органы охраны объектов культурного наследия, строительного надзора, которые могут выдать соответствующее предписание под страхом административной или уголовной ответственности. Также имеется вариант обращения в прокуратуру, которая вправе принять меры прокурорского реагирования и вынести представление о запрете осуществления деятельности. Орган по охране ОКН может также подать иск в суд, приложив к иску ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета сноса, перечисляет возможные варианты для остановки сноса господин Рыжаков.

Тем не менее практика сноса исторических объектов Петербурга показывает, что остановить демонтаж исторических зданий градозащитникам и неравнодушным горожанам довольно сложно. «С учетом того, что такие работы могут проводиться в сжатые сроки, так как технически не являются сложными, все меры по остановке разрушения ОКН следует принимать оперативно,— рекомендует адвокат.— Думаю, у контрольных органов и общественников банально не хватает человеческих ресурсов для постоянного наблюдения за ОКН, которых в Санкт-Петербурге огромное количество».

Потерять аутентичность

Глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев говорит, что архитектурное сообщество часто скептически относится к воссозданию исторических зданий, ведь в таком случае неизбежно теряется оригинальность и аутентичность объекта. «Впрочем, существуют ситуации, когда это просто необходимо в силу технического состояния, статуса объекта, условий работы с городским контекстом»,— признает архитектор.

Чистый новодел обычно не нравится никому, продолжает господин Тюгаев. «Девелоперов такой формат ограничивает в пространственном функционале, историков раздражает мимикрия под старину и введение зрителя в заблуждение. Архитекторы часто избегают такого формата, потому что вне зависимости от причин выбора формата, статуса объекта, условий работы и обязательств вся критика по проекту достается им»,— сетует глава HADAA.

Антон Стружкин, партнер архитектурного бюро T+T Architects, делится, что у архитекторов есть интересный афоризм: «Движение реставраторов для девелоперского города — это как движение экологов для модернистского города». С одной стороны, необходимость реконструкции и сохранения старых зданий мешает девелоперам реализовать коммерческий потенциал участка, а с другой — именно наличие наследия часто и создает ту высокую стоимость недвижимости в ряде районов.

«Новодел в данном случае выглядит своего рода возможным компромиссом: девелопер не меняет радикально внешний облик города, но и не подстраивается под неудобные ему параметры существующих зданий»,— отмечает господин Стружкин.

Впрочем, в архитектурной среде термин новодел имеет негативный окрас, что связано с критикой с позиции исторической подлинности, согласен он. «При этом на практике встречаются примеры как прекрасно выполненных новоделов, так и очень точной реконструкции утраченных зданий, выпиленных по всем законам научной реставрации»,— замечает архитектор.

Плюсы и минусы

По мнению генерального директора СК City Solutions Василия Тимофеева, в Петербурге сохранение исторического фасада и других архитектурных элементов регулируется очень жестко — жестче, чем в Москве. «Например, у нас, в отличие от Москвы, нет ускоренного механизма согласования реставрации, где проекты можно отправлять на согласование через интернет,— обозначает девелопер.— С одной стороны, это хорошо для города, который теоретически имеет много шансов на сохранение своей аутентичности, с другой — жесткие требования и большие затраты на проекты в зданиях с историей отпугивают многих потенциальных инвесторов».

В результате памятники ветшают: из около 9 тыс. ОКН в Петербурге значительная часть находится в аварийном состоянии. «И все же Петербург отличается от многих городов тем, что ему уже удалось сохранить сегодня множество объектов дореволюционной постройки»,— признает господин Тимофеев.

Перенос здания может быть той технологией, которая поможет с реализацией сложных объектов и поможет развитию города прежде всего с точки зрения развития транспортной инфраструктуры — железных дорог, улично-дорожной сети с развязками, новыми улицами и проспектами, мостами и тоннелями, считают в City Solutions. У компании есть опыт перемещения на 52 м от исторического местоположения здания Императорского воспитательного дома на Черной речке.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», полагает, что отстроить снесенное ранее здание проще, чем «приводить в чувство руинообразные объекты». «Со строительной и финансовой точек зрения это проще. С точки зрения соблюдения исходного облика — задача нетривиальная: экспертизы, обследования, согласования, надзоры»,— делится опытом участник строительного рынка.

Восстановить облик «один в один» возможно, если здание — выдающееся, сохранена документация, а еще лучше фотографии или литографии, добавляет девелопер.

Очень много исторических зданий вообще не предназначались на века, напоминает он. Гнаться за какими-то утилитарными постройками прошлых веков сама по себе странная задача, думает господин Софронов. «Делать или не делать в точности, как было,— вопрос скорее философский, и его решение находится в контексте каждой отдельной ситуации. Можно, например, вспомнить, сколько раз перестраивался и перекрашивался Зимний дворец»,— размышляет господин Софронов. В вопросе, восстанавливать историческое здание или нет, он считает самым разумным подходом целесообразность.

У ГК «ПСК» в части воссоздания исторических объектов есть три примера. Строительство нового здания на месте заброшенного и демонтированного старого дома на Синопской набережной. По словам господина Софронова, фасад нового здания цитирует облик предыдущего объекта, но объект выше «оригинала» на один этаж. «Было много движений градозащиты вокруг этого дома, но в итоге теперь это один из самых качественных муниципальных детсадов Центрального района»,— убежден девелопер.

Второй пример — реконструкция здания и облика с модернизацией конструктива доходного дома М. К. Покотиловой на набережной реки Карповки. Помимо возращения утраченной «внешности», дом получил усиление фундамента и стен, железобетонные элементы конструктива, лифт. Сейчас в здании находятся апартаменты.

При восстановлении упомянутого флигеля на Выборгской набережной ГК «ПСК» получил объект уже с решением о его воссоздании и даже частичной готовностью. Здесь девелопер завершал кирпичную кладку, возвел кровлю, проложил коммуникации и выполнил отделку. «Таким образом в каждом конкретном случае нужно отталкиваться от исходного и смотреть на возможности использования объекта в будущем»,— резюмирует девелопер.

Александра Тен