Как известно, главная проблема застройщика — землеотвод и разрешительная документация. А что если построить многоквартирный дом на собственном загородном участке? Как выяснил корреспондент "Жилого дома", это не фантастика, а реальность.
Без согласований
Сообщение в интернете о массовом предложении жилья всего по $1 тыс. за "квадрат" оставить без внимания было просто невозможно. Шутка ли, "однушки" по $33 тыс.— за эти деньги близко от Москвы вообще ничего не купить, "двушки" по $55 тыс.— столько стоит в лучшем случае комната в подмосковной коммуналке. При этом удивительно дешевое жилье строится на расстоянии 0,2-7 км от МКАД — ближе, чем такие московские районы, как Южное Бутово и поселок Северный. И на престижном направлении — по Минскому шоссе.
Под видом покупателей созваниваемся с риэлтером Валентином Дмитриевым и отправляемся смотреть строящиеся дома. Официально он, впрочем, никакой не риэлтер, а частное лицо. И вообще в строительстве и продаже домов не участвует, как вскоре выяснилось, ни одно юридическое лицо.
"Московские квартиры столько стоят, потому что застройщикам приходится платить огромное количество взяток и откатов. И сами они цены накручивают. А у нас государство и коммерсанты ни при чем. Все происходит между частными лицами,— объясняет по дороге Валентин Дмитриев.— Формально все выглядит так: граждане организовались в группу из 30 человек, приобрели в долевую собственность участок земли, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, наняли рабочих и строят общий дом".
Строят, не получая разрешения на строительство и ни с кем не согласовывая проект. Потом готовое здание планируется зарегистрировать по упрощенной схеме с помощью закона о "дачной амнистии". Организатор этого процесса некто Олег Евгеньевич Швырев одновременно застраивает по этой схеме более чем 20 участков в Московской области. При этом большинство строек ведутся от лица покупателей квартир. Хотя господин Швырев сам берет деньги, организовывает строительство и разбирается с недовольными соседями.
Застройщик, несмотря на низкую цену жилья, внакладе не остается. Метр в предлагаемых им домах стоит для покупателя $1 тыс. Из них порядка $500 — собственно цена строительства. Еще $300 идет на покупку участка: земля в Одинцовском районе дорогая — от $25 тыс. за сотку. Легко посчитать, что с одного многоквартирного домика организатор процесса получает в зависимости от размера по $150-300 тыс. При этом собственные средства инвестировать вообще не приходится: первые взносы потенциальные жильцы делают еще на стадии покупки земли.
Отправляемся смотреть сами дома. Их Валентин Дмитриев называет мини-таунхаусами. Здания строятся по проектам американской архитектурной фирмы Drummond Design, которая продает готовые чертежи для малоэтажных домов через интернет по $1125 за штуку.
Риэлтер показывает мне участки с домами на разной стадии строительства. Уже построенные и облицованные трехэтажные мини-таунхаусы с виду довольно симпатичные. Но по домам, которые еще только строятся, видно, что стены кривые, между блоками большие щели.
Все несущие конструкции выполняются из пеноблоков. Сам по себе этот материал неплох, но для многоэтажных зданий требования к нему довольно строгие.
"Для трехэтажного дома пеноблоки должны обладать высокой плотностью — от 800 кг на 1 куб. м",— объясняет специалист НИИ "Мосстроя" Василий Коровяков. По признанию господина Швырева, для своих мини-таунхаусов он использует блоки, у которых этот показатель составляет 500 кг на 1 куб. м. Выходит, что конструкция зданий недостаточно надежна.
Удобства во дворе
В строящихся квартирах уже заложены канализационные трубы. Риэлтер объясняет, что все коммуникации в доме будут центральные, отопление — от мощного газового котла в подсобном помещении. Разве что к интернету и телефону жильцам придется подключаться самостоятельно. Еще на каждом участке разместится детская площадка, лужайка для барбекю и автостоянка — по одному машино-месту на квартиру. В это все же верится с трудом: почти всю площадь участков занимают дома. На некие подозрения наводит и стоящий прямо у въезда на стройплощадку деревенский колодец.
"В нашей деревне нет никаких инженерных коммуникаций — все бурят себе скважины и используют септик для очистки сточных вод. Нам хотелось бы знать: куда они собираются сливать стоки?" — возмущается местный житель Евгений Зверев. Вместе с соседями по поселку Мамоново он написал обращение в Одинцовскую городскую прокуратуру по поводу строек господина Швырева. "Норма электричества на каждый дом — 3 кВт. Если на эту сеть повесить строящиеся многоквартирные дома, мы все останемся без света",— говорит Евгений Зверев.
Информация о том, что мини-таунхаусы, скорее всего, обещанных удобств не получат, нашла подтверждение после общения с местными властями.
"Перед теми, кто купит эти квартиры, встанет практически не решаемая задача подключения к инженерным коммуникациям,— объясняет первый заместитель главы администрации Одинцовского муниципального района Владимир Чиненов.— Да, и водопровод, и канализация в Одинцове есть, но резервы по подключению к этим сетям исчерпаны. Газа тоже недостаточно, чтобы снабжать новые многоквартирные дома. Хотя в конце этого — начале следующего года в районе построят два новых газопровода, но до тех пор никто эти дома к газу не подключит. С электричеством проблема в принципе решаемая, но решить ее будет довольно дорого".
По словам Олега Швырева, местная администрация просто вымогает у него взятки.
"Они хотят по $100 тыс. с дома,— объясняет застройщик.— Но люди, которые будут там жить, готовы пользоваться биотуалетами, таскать воду в ведрах и топить дровами".
Забавно, что меня, как потенциального покупателя, о такой перспективе никто не предупреждал.
Суд и дело
У застройщика Швырева проблемы одновременно и с администрацией, и с местным населением. Жители поселка Новоивановское, на территории которого расположено несколько строек, первыми обратились в прокуратуру. А Любовь Калашкикова, чей участок граничит с одной из стройплощадок, еще и в милицию заявление написала.
"Много раз Швырев и его подручные намекали, что мой дом и сгореть может,— жалуется женщина.— Еще они говорили, что в 90-е нас бы давно уже в бетон закатали".
Районный архстройнадзор считает стройки незаконными и уже оштрафовал тех, на кого зарегистрировано строительство. Но штрафы для физических лиц предусмотрены небольшие. Сейчас дело за судом, который может остановить стройки. Правда, по первым искам был получен отказ в возбуждении уголовного дела.
"По коллективному заявлению жителей Новоивановского мы обратились в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц. Но суд отказал нам по формальным основаниям,— говорит заместитель одинцовского городского прокурора Елена Дякова.— Кассацию тоже отклонили. Получается, что нам просто не позволяют помочь гражданам. Теперь им остается только судиться самостоятельно. С другой стороны, есть надежда: по вновь поступившему обращению населения поселка Мамоново городской прокуратурой проводится проверка для решения вопроса о принятии дополнительных мер прокурорского реагирования".
Как ни странно, но отказать господину Швыреву в регистрации готовых домов будет не так просто, как это кажется на первый взгляд. Первый дом, построенный им в поселке Мамоново, уже удалось официально зарегистрировать.
"Дело в том, что полноценного понятия индивидуального жилищного строительства в российском законодательстве нет,— объясняет Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании "Самета — Недвижимость и Право".— Да, в градостроительном кодексе указано, что это должен быть дом, предназначенный для одной семьи. Но если дом делится, например, между несколькими наследниками, потом делится еще раз, то получается, что в доме живут пять и больше семей, а он все равно остается индивидуальным жилым домом. И если новое строительство провести как реконструкцию старого дома, поделенного между несколькими хозяевами, то потом здание действительно можно зарегистрировать с помощью закона о "дачной амнистии" как объект индивидуального жилищного строительства".
Случай с постройками Олега Швырева ясный. Покупатели, может быть, и получат квартиры, но жить им придется без привычных удобств цивилизации. К тому же в некоторых зданиях наверняка обнаружат нарушения строительных норм и правил. Эти постройки попытаются снести в судебном порядке.
Но сама схема, использованная в Одинцовском районе, может и сработать. Если все оформить правильно, то благодаря неясности в законодательстве можно построить дом на много семей без участия государства и без привлечения фирмы-застройщика. Метры в таком случае действительно получаются существенно дешевле. Правда, во-первых, есть риск, что здание все-таки не зарегистрируют, а во-вторых, придется терпеть определенные неудобства.
Чтобы продать долю в доме, придется заручиться согласием соседей или использовать обходные пути вроде договора дарения. Так что для инвестиций такое жилье не очень подходит.