Ниша для застройщика

Спад интереса к жилой недвижимости заставляет девелоперов искать новые ниши для инвестирования. Участники рынка говорят, что сегодня есть несколько относительно новых форматов недвижимости, которые при грамотном подходе способны генерировать финансовый поток. Корреспондент Guide Юлия Майовер изучала, как сегодня эти ниши чувствуют себя в Петербурге.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Около десяти лет назад в городе было анонсировано несколько проектов по созданию коливингов. Однако по прошествии времени говорить о том, что формат оказался жизнеспособен в Петербурге, решаются далеко не многие девелоперы.

Ольга Широкова, партнер NF Group, считает, что в настоящее время формат коливингов не получил распространения на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и России в целом. «На протяжении последнего десятилетия на рынок было выведено лишь несколько проектов, позиционирующих себя как коливинги. Часть из них в процессе реализации отказалась от первоначальной концепции. Самый яркий пример — анонсированный в 2020 году проект Coliving You & Co в Московском районе Санкт-Петербурга: девелопер Becar, успешно реализовавший проект коливинга в Дубае, в ходе строительства коливинга в Петербурге пересмотрел концепцию в пользу сервисного апарт-отеля»,— говорит она.

Среди причин, сдерживающих развитие формата в России, по мнению эксперта, можно выделить две основные. Первая связана с особенностями менталитета российского потребителя: возникают ассоциации с общежитием или коммунальной квартирой. Вторая причина — доходная составляющая подобных проектов. «Здесь коливинги близки к сдаче жилья в средне- или долгосрочную аренду, то есть эффективность низкая, окупаемость длинная, а также отсутствует возможность гибкого управления, привычная сервисным апарт-отелям»,— объясняет эксперт.

Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development, отмечает: «Несколько лет назад был популярный мем о том, что новое поколение переизобрело коммунальную квартиру и назвало ее коливинг. В этом есть доля правды. Дело в том, что петербургский покупатель и арендатор традиционно ориентированы на приватность и самостоятельное пространство, тогда как коливинг предполагает высокий уровень совместного использования инфраструктуры и более компактные личные площади. При этом величина арендной платы может не сильно отличаться от размера аренды однокомнатной квартиры».

Кроме того, продолжает она, на рынок повлияли регуляторные ограничения и отсутствие четко закрепленного правового статуса такого формата. «В результате девелоперы предпочли развивать более понятные и ликвидные продукты: классическое жилье и апартаменты, в том числе с сервисной составляющей»,— рассуждает эксперт.

Она при этом признает, что в Европе и США коливинги остаются востребованными, но как нишевый продукт для мобильной аудитории: студентов и молодых специалистов. «С точки зрения экономики проекты коливингов требуют высокой загрузки и профессионального операционного управления. Как правило, они реализуются с привлечением институциональных инвесторов или в партнерстве с управляющими компаниями и ориентированы на модель арендного бизнеса»,— полагает госпожа Стрих.

Ольга Шарыгина, партнер и амбассадор Vertical Hotels, рассказывает: «Мы в начале 2017 года анонсировали первый коворкинг, и это было тогда ругательным словом. Еще более неприличным словом являлся на тот момент коливинг. Мы начали внедрять этот формат в рынок только в конце 2017-го — начале 2018-го. Конечно, о существовании в Петербурге коливингов, в понимании международного рынка, тогда и речи не было. Но я не соглашусь, что об этом формате не слышно сейчас. По-прежнему актуальны небольшие формы коливингов — отремонтированные коммунальные квартиры ("Квартиры друзей") или здания (Triglinki). Также можно встретить и отели-коливинги (Buntari). В одном из своих продуктов в России мы движемся в сторону клубного проживания — это, по сути, такой же коливинг, с комьюнити, с качественным проживанием и сервисом, с возможностью уединиться в своем юните или присоединиться к единомышленникам на общих пространствах: для работы, еды, спорта, занятий. Так что не будем пока списывать со счетов этот формат».

По словам госпожи Шарыгиной, в мире этот сегмент чувствует себя уверенно: средняя загрузка в 2025 году составила около 93%, темпы роста рынка в пределах 15–20% в год, доходность управляющих компаний в 2025 — около 10%, IRR инвесторов в 2025-м — 16–18%. «По некоторым оценкам, проекты коливингов финансируются следующим образом: 14% — бизнес-ангелами, 27% — банками, остальное — частные инвестиции или смешанные формы»,— приводит данные эксперт.

Подъем с переворотом

Активно в последнее время развивается спортивная недвижимость. Интерес к таким объектам растет на фоне популярности здорового образа жизни и дефицита качественной инфраструктуры в новых жилых районах. Особенно это заметно в проектах комфорт-класса, где наличие фитнес-центра или спортивного ядра становится важной частью среды. В таких локациях спортивные объекты могут работать устойчиво за счет сформированного спроса постоянных жителей квартала.

Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, полагает, что сегмент спортивной недвижимости в Петербурге в последние годы становится заметно более интересным для частных инвесторов, но он по-прежнему остается сложным с точки зрения экономики. «Это не классический девелопмент с быстрой окупаемостью, а скорее долгосрочная инвестиция, часто на стыке бизнеса и социальной функции»,— считает эксперт.

Стоимость строительства сильно зависит от формата. Универсальные спортивные центры и фитнес-клубы обходятся в среднем от 120 тыс. рублей за квадратный метр, а специализированные объекты, например ледовые арены или бассейны, могут стоить значительно дороже за счет сложной инженерии. Именно инженерная часть формирует основную долю затрат.

«Окупаемость таких проектов, как правило, длинная. В среднем это семь-десять лет, а для более капиталоемких объектов может быть и больше. При этом многое зависит от модели управления и формата: сетевые фитнес-операторы показывают более предсказуемую экономику, чем нишевые спортивные проекты»,— подчеркивает господин Шраге.

Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости компании «Главстрой Санкт-Петербург», также считает, что сегмент спортивной недвижимости в Петербургской агломерации сегодня остается инвестиционно привлекательным во многом за счет устойчивого спроса и развития новых форматов. В последние годы активно растут нишевые направления, в частности, падел-теннис, который быстро набирает популярность и формирует отдельный сегмент рынка.

Чаще всего сегодня строятся объекты под массовый спрос: фитнес-центры, многофункциональные залы, студии единоборств, детские спортивные школы. Это связано с тем, что такие форматы проще масштабируются и быстрее набирают аудиторию. Средняя площадь подобных объектов обычно находится в диапазоне от 1,5 до 3 тыс. кв. м, хотя в составе крупных жилых кварталов могут появляться и более масштабные комплексы.

Доля частного капитала в этом сегменте высокая, особенно в коммерчески ориентированных форматах. По оценке Kronung, более половины новых объектов реализуется с участием частных инвесторов или девелоперов, тогда как крупные инфраструктурные проекты чаще остаются в зоне государственного или смешанного финансирования.

«Структура игроков при этом неоднородна: в проектах могут участвовать отдельные инвесторы, возможны формы партнерства с профильными операторами. В ряде случаев застройщик и оператор совмещены в одном лице, однако таких проектов на рынке пока немного»,— говорит госпожа Рева.

По ее словам, экономика существенно различается в зависимости от формата. Например, вход в проекты, связанные с паделом, относительно невысокий, тогда как классические фитнес-центры требуют значительно больших инвестиций. «Особенно это касается объектов с бассейнами: рост себестоимости строительства в последние годы увеличил сроки их окупаемости и скорректировал планы по запуску таких проектов. На этом фоне именно нишевые форматы выглядят более гибкими с точки зрения инвестиций: к примеру, для падел-проектов срок окупаемости может составлять до пяти лет»,— указывает эксперт.

Собраться вместе

Еще одним привлекательным для инвесторов направлением могут выступать лекционные и концертные площадки. Артем Чесноков, коммерческий директор УК «Бриз», говорит: «Мы видим интерес со стороны организаторов мероприятий — к нам обращались команды, которые рассматривали создание концертных площадок, выставочных пространств и форматов, совмещенных с развлекательными событиями».

При этом классическая клубная индустрия в прежнем виде постепенно трансформируется, считает он. Летом часть событий перемещается на открытые площадки — например, в форты и временные пространства под открытым небом. Поэтому сегмент концертно-развлекательных площадок сейчас выглядит неоднородным и во многом находится в поиске новой модели.

«С точки зрения девелопмента такие объекты относительно просты. Как правило, речь идет о компактных участках, где основная часть территории отводится под инфраструктуру и парковку. По базовой строительной логике подобные здания близки к складским или выставочным пространствам: конструктив и себестоимость вполне понятны. Дальнейшая стоимость проекта во многом определяется уже архитектурой, выбранными материалами и требованиями к нагрузкам»,— рассказывает господин Чесноков.

При этом существуют и специфические требования. Поскольку речь идет о массовом пребывании людей, особое внимание уделяется системам вентиляции, противопожарной безопасности и эвакуации. Именно эти инженерные решения формируют ключевую специфику подобных объектов, заключает эксперт.