Места не для всех
Почему в Ростове-на-Дону сервисные апартаменты останутся нишевым продуктом
На юге России в продаже насчитывается более ста сервисных апартаментов, отмечают эксперты. В Ростове-на-Дону этот сегмент представлен слабо. По мнению опрошенных изданием экспертов, главная причина в том, что город является деловым центром, а не туристическим. Однако развитие внутреннего туризма в России и запрос на цивилизованные формы аренды могут подстегнуть развитие мест размещения в донской столице, считают специалисты.
В России набирают популярность сервисные апартаменты или апарт-отели. На Юге насчитывается более ста таких объектов в продаже, подсчитали в консалтинговой компании Macon. «Формат сервисных апартаментов или апарт-отелей получил широкое распространение на Черноморском побережье Краснодарского края и Крыма, а также в других курортных локациях. Но вне курортов, в частности, в Ростове-на-Дону, формат пока развит очень слабо»,— говорит директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.
Как считает директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов, город в этом смысле пока находится в самом начале пути. За два-три года рынок прошел путь от «единичных случаев» до «первых профессиональных проектов». Но до уровня Краснодара или Сочи Ростову пока далеко из-за разницы в структуре турпотока. Сейчас в донской столице формируется фундамент для будущего роста, отмечает собеседник издания.
Руководитель агентства элитной недвижимости «Маралин» Алексей Маралин оценивает рынок аналогично. «Город находится на пороге трансформации этого сегмента. Еще три года назад о сервисных апартаментах в Ростове говорили в теории: на рынке доминировали "серые" схемы аренды в обычных ЖК. Один-два года назад появились первые серьезные анонсы и проекты (например, редевелопмент старых зданий в центре и точечные объекты). Начал формироваться запрос на профессиональное управление»,— отмечает господин Маралин.
Основатель консалтингового бюро «Жилин. Эксперт» Александр Жилин описывает ситуацию с развитием сервисных апартаментов в Ростове-на-Дону так: «Ростов обычно строит жилые комплексы, продает их, и в них разрозненные собственники занимаются посуточной арендой. Иногда есть так называемые операторы, которые собирают 10–20 квартир и сдают посуточно. Проекты сервисных апартаментов в Ростове, реализованные от начала и до конца — с управляющей компанией, с разными собственниками, которые получают прибыль — мне неизвестны».
По данным Macon, в Ростове-на-Дону сейчас продается один апарт-отель —категории «три звезды» на 165 номеров. Для управления будет создана собственная компания. «Кроме этого, строится еще пара апартаментных комплексов, но, по нашим данным, они не предполагают единого управления и не являются апарт-отелями»,— говорит госпожа Змиевская.
Андрей Иванов также утверждает, что специализированных зданий под сервисные апартаменты в Ростове начитываются единицы. «Краснодар — это ворота на черноморские курорты. Люди останавливаются там на ночь или на несколько дней перед вылетом/выездом в Сочи, Анапу, Геленджик. Поэтому апартаменты с кухней, зоной для детей востребованы у именно этой аудитории. Ростов же — это больше логистический хаб. Зачастую гости города — бизнес-туристы, которым важна скорость заселения, готовые завтраки по утрам, расположение рядом с деловыми центрами, а не „домашняя обстановка“», — комментирует эксперт.
Опрошенные «Ъ-Ростов» эксперты отмечают, что инвесторы приобретают апартаменты именно для сдачи туристам. Городским апарт-отелям в глазах покупателей трудно конкурировать с курортными объектами. «Окупаемость апартаментов в соседнем Краснодаре в среднем будет около 7–10 лет, за счет круглогодичного потока (осень — различные выставки, зима — трансфер в Сочи, горнолыжный курорт, лето — морские курорты). В Ростове же срок окупаемости составляет 13–15 лет. Ростову нужны не апартаменты, а качественные бизнес-отели. Парк-отели и сервисные апартаменты останутся нишевым продуктом для 10–15% туристов»,— считает Андрей Иванов.
«Туристы в Ростове, в основном, транзитные, которые останавливаются на один-два дня, и выбирают классические отели. Для апартаментов нужны гости, готовые жить от трех до пяти дней — семьи, путешественники, люди в командировках на неделю. Этому должно способствовать развитие туристической инфраструктуры города»,— говорит Андрей Иванов.
Как считает собеседник «Ъ-Ростов», когда в городе появятся два-три успешных сервисных апарт-отеля с хорошей заполняемостью и доходностью, это подстегнет интерес других инвесторов и девелоперов. «Для развития рынка основной акцент необходимо делать на стоимости. Она должна быть ниже, чем в классическом многоквартирном жилом доме. Сейчас апартаменты дешевле квартир на 10–20%, и это преимущество нужно сохранять и усиливать»,— считает господин Иванов.
Как отмечает Алексей Маралин, активизировать развитие рынка сервисных апартаментов в Ростове может приход профессиональных гостиничных операторов, которые гарантируют инвестору доходность, а арендатору — сервис.
«Для развития этого формата застройщикам нужно перестать воспринимать апартаменты как способ застроить участок, где нельзя возводить жилье. И начать проектировать их как сложный бизнес-продукт с общественными пространствами, коворкингами и инфраструктурой. По моей оценке, в ближайшие два-три года Ростов увидит появление нескольких знаковых проектов в историческом центре, которые станут бенчмарками для рынка. Город созрел для цивилизованной аренды»,— считает господин Маралин.
«Успешность конкретного проекта сильно зависит от его локации и наличия профессионального управления. Массовым этот сегмент не станет и, вероятно, будет сформирован несколькими проектами»,— резюмирует Ольга Змиевская.