Вложения в историю
В чем особенности инвестиций в исторические усадьбы
В конце прошлого года «Дом.РФ» получил в управление 67 объектов культурного наследия — особняков и усадеб, которые предполагается продать на торгах. Часть из них, например усадьба Рябушинских в Москве, уже была реализована, причем со значительным превышением стартовой цены. Приобретение исторического городского объекта недвижимости выглядит как потенциально доходная инвестиция, однако при таких вложениях необходимо учитывать гораздо больше нюансов, чем при покупке современной недвижимости.
Усадьба Рябушинских в Москве
Фото: NVO / Wikimedia
Усадьба Рябушинских в Москве
Фото: NVO / Wikimedia
В конце марта «Дом.РФ» продал с торгов усадьбу Рябушинских в 3-м Голутвинском переулке в Москве. На нее было 19 претендентов, дом ушел предпринимателю Антону Туйчиеву, который предложил в четыре раза больше стартовой цены — 733,9 млн руб. В лот вошли жилой дом начала XIX века площадью 1,3 тыс. кв. м и право аренды участка 0,13 га. Здание является объектом культурного наследия федерального значения. Сначала особняк принадлежал купцу П. А. Гирякову, в конце 1820-х здесь снимал жилье актер Малого театра Михаил Щепкин. В 1829 году его купили предприниматели и владельцы Голутвинской мануфактуры Рябушинские. «Здание идеально под бутик-офис, клубный проект, музей или премиальный салон»,— отмечалось в карточке лота к торгам.
Усадьба Рябушинских была не единственным подобным лотом на торгах в марте этого года. Тогда же были проданы памятник регионального значения «Дом русского летчика Россинского Б. И.» в Малом Власьевском переулке площадью 704,7 кв. м с арендованным участком 0,1 га. На него претендовали 15 участников, победителем торгов стала компания «Ликвид Стэйт», которая предложила 672,1 млн руб. Стартовая цена при этом составляла 204 млн руб. Кроме того, в марте Компания ОТК купила флигель городской усадьбы XVIII–XIX веков на Николоямской улице площадью 144,6 кв. м за 45,73 млн руб. Начальная цена объекта была ниже средней стоимости обычной однокомнатной квартиры в старых границах Москвы — 24,82 млн руб. Но флигель является памятником федерального значения.
Всего в конце прошлого года в управление «Дом.РФ» перешло 67 объектов культурного наследия, все они будут продаваться на торгах. В списке не только городские жилые особняки, но и усадьбы в Подмосковье и торговые ряды, например, в Касимове Рязанской области. Среди подмосковных памятников — усадьба Суханово рядом с Видным. Она занимает 55 га, а здания — 4,3 тыс. кв. м. Самый старый объект — руины замка Заалау в Калининградской области XIV века.
По словам партнера «Экосистемы Kalinka» Полины Меделяновской, в последние два года спрос на особняки в Москве вырос в несколько раз, это подтверждают результаты торгов, которые завершаются с заметным превышением стартовой цены. Кроме того, на столичном рынке в закрытой продаже появляются около 15 особняков в год от частных продавцов, приватизировавших их гораздо раньше. У таких объектов не бывает средней цены, так как они все одинаково эксклюзивные и при этом разные с точки зрения состояния здания, приспособленности под современное использование, по расположению и исторической значимости. В начале марта этого года «НДВ Супермаркет недвижимости» сообщал о 18 особняках в продаже. Средняя площадь — 860 кв. м, цены в диапазоне от 167,7 млн до 8,5 млрд руб.
Неоднородность предложения на рынке особняков не позволяет оценить инвестиционную привлекательность сегмента в целом. «Покупка особняка может быть инвестицией, если найти объект по низкой цене»,— говорит Полина Меделяновская. При этом цена должна быть низкой в том числе с учетом последующих расходов.
Структура ценообразования
При оценке исторической недвижимости нужно учитывать много факторов: ограничения, связанные со статусом объекта, возможные варианты использования, ценность месторасположения, историко-культурные характеристики, расходы на поддержание объекта в надлежащем состоянии.
Среди главных отличий стоимости объектов культурного наследия от другой недвижимости — расходы на его содержание и исполнение охранных обязательств в отношении элементов, входящих в предмет охраны. «Это не всегда здание целиком. В ряде случаев его фасад, внутренние интерьеры, декор или другие элементы»,— поясняет руководитель реализации отраслевых программ подразделения «Государственные программы в жилищной сфере» «Дом.РФ» Екатерина Добродеева.
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Wikipedia / Вадим Разумов, «Летопись русской усадьбы»
Усадебные объекты, в том числе загородные, чаще всего оцениваются как гостиничные комплексы. «Чтобы оценить потенциальную стоимость, для сравнения подбирают гостиничные комплексы в различном физическом состоянии, разные по площади и техническому состоянию. Цена усадебного комплекса формируется после анализа как его характеристик, так и выбранных для сравнительной оценки объектов»,— перечисляет госпожа Добродеева. Дополнительно учитываются площадь объекта, транспортная доступность, наличие и состояние коммуникаций, инфраструктуры, возможности для приспособления под различные цели.
Цену городской исторической недвижимости определяют локация (центр города или окраина, удаленность от остановок общественного транспорта), площадь объекта, наличие свободного земельного участка, парковки или возможности ее организовать, физическое состояние объекта. «Потенциальные инвесторы, как правило, оценивают по двум критериям. Физическому — полезная площадь объекта, достаточная для реализации тех целей, под которые приобретается объект, стоимость его содержания. И экономическому — например, потенциальный годовой арендный доход, который можно получить при эксплуатации объекта, срок окупаемости инвестиций»,— рассказывает Екатерина Добродеева.
Соучредитель, председатель экспертного совета Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский отмечает, что для загородных объектов наиболее важным для цены является текущее состояние. «Усадьба высокой исторической значимости может иметь низкую стоимость, если требует масштабных вложений в реставрацию»,— подчеркивает он.
При оценке обоих типов недвижимости со статусом памятника — городской и загородной — итоговая стоимость формируется на базе оценки комплексного взаимодействия всех факторов: экономической ситуации, спроса, государственной политики в области сохранения культурного наследия. То есть в цену необходимо закладывать результат ситуации, в которой стоимость финансирования на ремонт высокая и спрос — тоже, так как можно рассчитывать на определенную скорость продажи и наоборот. «Оценка таких объектов часто требует применения нескольких подходов, затратного, доходного, сравнительного одновременно, и учета специфических рисков»,— говорит господин Георгиевский.
Для потенциального покупателя оценка исторической недвижимости — задача высокой сложности. Оценить особняк или усадьбу визуально невозможно, так как внешнее состояние не отражает возможные проблемы и сложности восстановления и ремонта. «Чтобы их выявить, нужно конструктивное обследование, а оно может показать настолько высокую степень износа, что потребуется демонтаж всей конструкции, например, с сохранением лишь фрагмента фасада главной стены»,— объясняет сооснователь архитектурного бюро Nowadays office Наталья Масталерж.
В идеале необходимо сохранять исторические кладки и использовать оригинальный кирпич, но для этого часто требуются инъектирование (закачивание специальных составов под давлением в пустоты и трещины), усиление конструкций металлом и тщательные расчеты. «Без проекта заранее оценить стоимость таких работ практически невозможно»,— говорит госпожа Масталерж. По ее словам, оценивать историческое здание по квадратным метрам тоже некорректно. «В отличие от современного строительства, в историческом встречаются помещения с большой высотой, до 5–6 м, сложная расстекловка окон, лепнина с детализированным рисунком, росписи и другие элементы, существенно влияющие на объем и стоимость работ»,— резюмирует эксперт.
Например, деревянную избу начала XX века можно приобрести за 600 тыс. руб., а ее приспособление под современную жизнь может обойтись уже в 5 млн руб., рассказывает госпожа Масталерж. А стоимость работ по реконструкции исторического здания начала—середины XX века начинается от 450 тыс. руб. за 1 кв. м, добавляет она.
Это сложные и высокозатратные проекты, при этом спрос на них небольшой, говорит управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин. «Крайне редко удается реконструировать старый особняк в полном соответствии с современными требованиями: начинить его правильной инженерией, сделать удобные с точки зрения сегодняшних стандартов планировки, обеспечить необходимое количество и качество парковочных мест»,— перечисляет он.
Сейчас существуют компании, которые целенаправленно занимаются этим бизнесом, но, по оценке господина Халина, количество особняков или усадебных комплексов, реконструированных под частные резиденции в Москве, составляет всего несколько десятков, и стабильного предложения на рынке нет. «Подобные проекты в основном для энтузиастов. Многие девелоперы, берясь за реконструкцию, сталкиваются со сложной экономикой, проекты затягиваются и становятся кризисными»,— рассказывает Дмитрий Халин. Но полностью отказаться от них, по его словам, невозможно. Центр Москвы сформирован исторической застройкой, имеющей статус памятников или находящейся в охраняемой среде, поэтому такие проекты будут появляться, говорит эксперт.
Храм Михаила Архангела на территории усадьбы Скорняково-Архангельское в Липецкой области
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Храм Михаила Архангела на территории усадьбы Скорняково-Архангельское в Липецкой области
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Жилой пример
В историческом девелопменте нормальный срок на проектирование и получение различных разрешений — один-два года, затем два-три года уходит непосредственно на реставрацию и приспособление под современное использование без учета прохождения госэкспертизы. Из-за противоречий госэкспертизы и историко-культурной экспертизы только проектирование может занять пять лет, говорит владелец усадеб Алексей Шкрапкин. «Это идея не для спекулятивной схемы в недвижимости»,— подчеркивает он.
У него сейчас четыре усадьбы: Скорняково-Архангельское и Репец в Липецкой области, Колосово на берегу Оки в Тульской области рядом с Тарусой и дача купца Башкирцева на Дону рядом с Воронежем (последняя в аренде). Первую, Скорняково-Архангельское, Алексей Шкрапкин купил в 2008 году за 1 млн руб. Первоначальный ремонт занял пять лет и стоил около 50 млн руб. «На сегодня в проект Скорняково вложено более 600 млн руб.»,— рассказывает господин Шкрапкин. Сначала это было увлечение, затем, изучив зарубежный опыт приспособления исторических зданий, он решил, что Скорняково подходят три функции: классического русского музея-заповедника, загородного резорт-отеля и культурного центра.
Репец в портфеле Алексея Шкрапкина с 2019 года, она куплена по программе «Памятник за рубль» — это символическая цена объекта, в обмен на которую собственник обязуется привести здание в порядок в течение пяти-семи лет. Земля при этом приобреталась по рыночной цене. На восстановление Репца было выделено 200 млн руб. по поручению президента Владимира Путина. В Колосово по соглашению с Тульской областью строится культурно-туристический центр, на него запланировано 400 млн руб.
По оценке Алексея Шкрапкина, окупаемость таких проектов занимает 10–12 лет. «С учетом роста цены самого исторического здания итоговая доходность может достигать 20% годовых»,— говорит он, подчеркивая, что как стартовая цель перепродажа в таком проекте нежизнеспособна из-за сложности расчета доходности и эмоциональности проекта. Но как будущий стабильный арендный доход его можно рассматривать. «Благодаря органически встроенной в здание идее бизнес, который в нем реализуется, ресторан, гостиница или культурный центр, обладает дополнительной притягательностью для посетителя. Гостю нужна дополнительная причина выбрать именно это место. Историческое значение ее обеспечивает»,— убежден меценат.