Москва расширяет границы
За счет чего растет инвестиционная привлекательность жилья в Восточном Бирюлево
Когда-то депрессивный столичный район Восточное Бирюлево поменял имидж и сейчас на втором месте по темпу роста цен на жилье в городе. Локальный рынок реагирует на планы строительства Бирюлевской ветки метро — она завершит активные градостроительные преобразования, которые переживает район в течение последних десяти лет. Ее запуск обеспечит дополнительные 10–15% роста цен на жилье, дорожающее на фоне обновления среды в Восточном Бирюлево.
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Фотобанк Лори
Бирюлево Восточное — старый район Москвы в Южном административном округе. В советское время у него была репутация неблагополучного. «Ее формировали Покровский рынок и плодоовощная база в соседнем Бирюлево Западном, которые в 2013 году закрыл Роспотребнадзор»,— говорит руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новостроя» Андрей Стряпухин. После этого район стал считаться безопасным, а в последние пять-десять лет его имидж заметно изменился. «Раньше Бирюлево Восточное ассоциировалось с низкой транспортной доступностью, считалось периферией. Сейчас это классический удаленный от центра, жилой, зеленый и активно развивающийся район»,— продолжает господин Стряпухин.
Сформировавшись в 1970–1980-х годах, район был похож на замкнутую экосистему, существующую отдельно. Это ощущение определяла география, так как Бирюлево Восточное очерчено железными дорогами: с запада Павелецкой магистралью, с севера Курским ходом. А с восточной стороны района — Бирюлевский дендропарк.
Тогда жизнь района определяла единственная транспортная артерия — Липецкая улица. Связь с городом обеспечивали всего несколько автобусных маршрутов — например, 203 и 289, связывавших Восточное Бирюлево с ближайшей станцией метро «Царицыно». «В этих условиях локальная экономика развивалась медленно: отсутствие сквозных потоков и сложная доступность сдерживали появление крупного бизнеса и сетевых операторов»,— говорит архитектор-урбанист, креативный директор агентства «Слава+» Ежи Станкевич.
По словам первого заместителя гендиректора фонда «Институт экономики города» Виктора Агеева, район и его восприятие стали активно меняться в последние пять лет благодаря городской программе «Мой район».
«Она превратила Восточное Бирюлево из спального аппендикса в самодостаточную городскую территорию с очень качественной средой»,— считает эксперт.
Улучшения стали результатом масштабных вложений в транспорт, благоустройство и социальную сферу. Перегруженность дорог, перекрытых железнодорожными путями, снизили эстакады, построенные на Липецкой и Элеваторной улицах. «Запуск МЦД-2 превратил железную дорогу из барьера в “наземное метро”, а новые развязки на МКАД существенно снизили эффект изоляции»,— рассказывает Ежи Станкевич.
Появились подземные пешеходные переходы, организованные парковки, построены новые автобусные остановки. В 2027–2028 годах запланирована реконструкция Лебедянской улицы. В районе появится также ТПУ «Лебедянский» у одноименной станции. Параллельно обновляется социальная инфраструктура. Реконструировали городскую поликлинику №52, завершилась модернизация спорткомплекса «Пингвины» и его ледового центра в соседнем районе Бирюлево Западное.
Природный потенциал района тоже задействован в преобразовании имиджа: Бирюлевский дендропарк, одна из крупнейших зеленых зон на юге Москвы, обновлена территория Бирюлевских прудов, построена новая зона отдыха «Яблоневый сад».
Но самое главное транспортное решение — это строительство 22 км новой Бирюлевской ветки метро. По плану Московского метрополитена первые четыре станции — «ЗИЛ», «Остров мечты», «Кленовый бульвар» и «Курьяново» — планируется открыть в 2028 году, а до станции «Бирюлево» линию предполагается продлить в 2029 году.
Изменения транспортной сети меняют модель застройки района. На месте складов и гаражей в промзоне №65 «Ленино» развивается масштабный проект КРТ. Здесь будут современные жилые комплексы общей площадью 381,15 тыс. кв. м, в том числе для реализации программы реновации, детские сады, крытый каток и другие общественно-деловые и социальные объекты. Вдоль путей МЦД-2 вместо закрытых территорий появляются современные площадки, например технопарк «ИТЭЛМА».
По словам Ежи Станкевича, в Восточном Бирюлево формируется новая сервисная ось вдоль Бирюлевской улицы. Она становится связующей между севером, где технопарки, и южными кварталами в районе Загорья и МКАД, где на месте гаражных кооперативов строятся новые жилые микрорайоны. «Восточное Бирюлево — классическая трансформация периферийного района после снятия инфраструктурных ограничений»,— резюмирует господин Станкевич.
Перспектива метро уже сейчас разогревает местный рынок недвижимости. «Бирюлево Восточное заняло второе место в Москве по темпам роста цен на новостройки за первый квартал 2026 года. Квадратный метр здесь подорожал на 16,9%»,— делится данными Виктор Агеев.
Где живут в Восточном Бирюлево
Большая часть района была застроена в 1970–1980-х годах панельными домами серий П-46, П-47, II-49, которые возводили для работников промышленных гигантов советской Москвы — ЗИЛа, АЗЛК.
Из 3,1 млн кв. м жилья в Восточном Бирюлево 31% — новая застройка, посчитал Андрей Стряпухин. Новая — это дома, построенные после 2010 года.
«До 2010-х годов интенсивность строительства была невысокой, за исключением отдельных проектов. Активное развитие в последние годы связано с программами реновации и КРТ»,— поясняет он.
К новым относятся монолитно-кирпичные корпуса переменной этажности (от 24 до 45 этажей) ЖК «Загорье» (со своей социальной инфраструктурой). И микрорайон «Царицыно» на территории бывшего Московского комбината хлебопродуктов. Плюс пять домов по программе реновации. Плюс «Квартал Герцена», который прямо сейчас строит компания «Брусника».
Фото: предоставлено пресс-службой девелопера «Брусника»
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Фотобанк Лори
По словам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, Восточное Бирюлево стабильно входит в топ-10 районов Москвы в пределах МКАД с самым недорогим жильем.
«Квадратный метр здесь стоит 315 тыс. руб., то есть на 25% ниже средних цен на вторичном рынке Москвы в целом»,— посчитал он.
Дешевле только у соседей в Бирюлево Западном, Вешняках, Выхино-Жулебино, Ивановском и Ярославском. Но и в домах фоновой застройки, и в новых проектах в Восточном Бирюлево цены за прошедшие пять лет выросли практически в два раза, следует из данных ЦИАН.
Бирюлево Восточное до недавнего времени развивалось медленнее из-за транспортной изоляции и отсутствия крупных инвестиционных проектов. «По объему текущего строительства район в числе 30 самых слабо застраиваемых»,— обращает внимание Андрей Стряпухин, добавляя, что сейчас ситуация меняется благодаря городским программам.
После ЖК «Загорье» в середине 2010-х годов первый коммерческий проект в 2024 году в Восточном Бирюлево — «Квартал Герцена». Это будет один из первых проектов компании «Брусника», реализованных в Москве. «Для Москвы это крайне низкий объем нового предложения, фактически белое пятно на карте новостроек»,— комментирует коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
При этом проект «Квартал Герцена» крупный — 1,5 тыс. квартир, территория около 27 га, с очередями строительства и собственной инфраструктурой.
Он пользуется спросом, говорит Дмитрий Проскурин. «На старте экспозиция превышала 400 квартир, в пике доходила до 700, сейчас в продаже около 120 лотов — рынок абсорбирует его довольно быстро»,— приводит он расчеты. Хотя продажи в «Квартале Герцена» стартовали с 328 тыс. руб. за 1 кв. м, а к финалу «Загорья» в 2023 году квадратный метр в нем стоил 200–210 тыс. руб. «Сейчас район фактически изолирован от рельсового транспорта, и цены значительно ниже, чем в среднем в Москве. В таких локациях эффект от запуска метро гораздо заметнее в ценах»,— поясняет Дмитрий Проскурин.
Классический пример — Некрасовская линия. После открытия станций «Некрасовка» и «Лухмановская» цены на вторичку в пешей доступности выросли за год на 15–18%. В Новокосино еще на этапе запуска станции цены в прилегающем Реутове прибавили около 20% именно за счет появления метро. В центральных, развитых районах эффект более сглаженный. После открытия станций «Ховрино» и «ЦСКА» рост составлял лишь 4–6% сразу после запуска. «В целом тренд в Москве довольно устойчивый: если район изолированный, как Восточное Бирюлево, можно рассчитывать на двузначный рост, если метро просто улучшает существующую транспортную доступность, эффект будет гораздо скромнее»,— добавляет господин Проскурин.
Транспортная доступность — это один из двух главных ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости Москвы. Второй — качество инфраструктуры района. «Ожидание открытия метро влияет на цены в два этапа. Сначала цены растут в момент объявления о строительстве, вторая волна — ближе к открытию станции»,— говорит член совета директоров Simple Estate Артем Цогоев. По его словам, Бирюлево Восточное недорогой район, который не входит в список престижных. «Дисконт на квартиры здесь определяется не только отсутствием метро, но и общим статусом локации.
Но район находится в точке, где сошлись несколько факторов возможного роста: идет строительство метро, есть дата запуска станций, а дисконт пока сохраняется»,— рассуждает эксперт.
Так, сейчас двухкомнатная квартира в новостройке в Восточном Бирюлеве стоит от 15 млн руб. После открытия Бирюлевской линии метро в 2030 году ее стоимость может вырасти на 20–25%. Ставки аренды вырастут на 10–15%, оценил господин Цогоев.