Инвестиции особого значения
Зачем предприниматели покупают объекты культурного наследия
В борьбе за объект культурного наследия — дом русского летчика Бориса Россинского в Хамовниках — сошлись 15 участников. Борьба за особняк развернулась нешуточная, и потому в ходе торгов цена выросла более чем в три раза — до 672,1 млн руб. Покупатель пошел на столь значительные инвестиции, несмотря на отсутствие базовых инженерных коммуникаций и лишь удовлетворительное состояние здания. Помимо этого, новому собственнику предстоит полностью отреставрировать дом к 2030 году. Зачем инвесторы выкупают у государства объекты со статусом культурного наследия за сотни миллионов рублей и оправданны ли такие вложения, изучал «Ъ-Review».
Ушедшая с молотка историческая усадьба в Малом Власьевском переулке площадью 529,6 кв. м была построена в XIX веке, но уже в XX веке ее реконструировали в стиле эклектики по проекту Михаила Фелькнера. С 1920-х годов по 1977 год здесь жил один из первых русских летчиков — Борис Россинский, которого Владимир Ленин называл «дедушкой русской авиации», и не просто так. В 1918 году на первомайском митинге авиатор сделал перед собравшимися целых 18 мертвых петель. Среди зрителей был и Ленин.
Сейчас дом, где жил Борис Россинский, признан объектом культурного наследия (ОКН) регионального значения. В 2011 году усадьбу реставрировали, поэтому недвижимость к началу торгов уже находилась в удовлетворительном, но далеко не идеальном состоянии. В частности, к объекту не были подведены даже базовые инженерные коммуникации, включая воду и электричество. Но это никак не охладило интерес со стороны покупателей.
Несмотря на то что первоначально усадьба была выставлена на продажу еще в 2023 году, из-за юридических проволочек приватизационные торги прошли только в конце марта 2026-го.
Игру на повышение вели сразу 15 участников.
Среди них была Ксения Собчак, которая предложила за дом 261,4 млн руб. За здание также боролся крупный бизнес. Компания ООО «С7 Инвест» (входит в группу S7 Airlines) рассчитывала выкупить недвижимость за 653,7 млн руб., а ООО «Дэнир» (новый владелец ООО «Виола», бывшей российской «дочки» финского молочного концерна Valio) сделало ставку в 670 млн руб. Однако победило в аукционе ООО «Ликвид Стэйт», учредителем которого числится Виктор Харитонин — основной владелец холдинга «Фармстандарт».
Спрос задает цену
На цену таких объектов недвижимости влияют два ключевых фактора, объясняет управляющий партнер проектно-консалтинговой компании «Даль» Александр Пчелинцев. Первый — это локация и уникальность. В Москве, особенно в центральных районах вроде Хамовников, предложение недвижимости крайне ограниченно. Часть покупателей осознанно идет в такие проекты, даже если они невыгодны, как в ценностную инвестицию, а не чисто финансовую. В таких случаях стоимость может сильно превышать классические рыночные ориентиры.
Второй фактор — это дефицит качественных объектов. Хороших исторических зданий с сильной архитектурой, историей и потенциалом на рынке очень мало, а количество их ценителей растет. Это, рассуждает господин Пчелинцев, и приводит к острой конкуренции за такие объекты. Например, усадьба «Утешение» в Ленинградской области ушла с торгов за 21,9 млн руб. при стартовой цене всего лишь в 4 тыс. руб. Во время аукциона было сделано 110 тыс. шагов.
Итоговая стоимость ОКН в полной мере отражает интерес участников торгов к конкретному объекту, убежден руководитель практики «ФБК Право» Константин Фисунов. Ключевым ценообразующим фактором в сделках с недвижимостью является расположение конкретного объекта. В частности, особняк в Хамовниках — это достойное приобретение, учитывая актуальные цены на квадратные метры внутри Садового кольца. Но покупка элитного камерного объекта в московском центре во многом определяется эмоцией покупателя, его эстетическим восприятием, уточняет господин Фисунов. Такие старинные особняки — это штучный товар и их цена всегда имеет сильный субъективный элемент, подтверждает партнер практики недвижимости и строительства Alumni Partners Виталий Можаровский.
Под бременем культурного наследия
Однако, приобретая объект культурного наследия, собственнику необходимо выполнять ряд условий.
Новый владелец здания обязан заниматься реставрацией, ремонтом и приспособлением объекта под современные нужды за свой счет, рассказывает Константин Фисунов.
На практике это означает, что новый собственник принимает не только здание, но и весь накопленный объем нарушений и недоделок и обязан устранить их за собственный счет, замечает адвокат АБ «Бельский и партнеры» Константин Перельман. В случае с домом летчика Бориса Россинского новому владельцу предстоит завершить восстановление до конца 2030 года.
При этом любые восстановительные работы, проводимые в ОКН, должны соответствовать определенным требованиям и на каждую из них необходимо оформлять специальное разрешение, получать дополнительные согласования на проектную документацию, указывает советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation Алексей Кулагин. У собственника нет свободы решений даже в мелочах, например при выборе цвета или материала кровельного покрытия.
Еще одно неудобство, связанное с такими объектами,— это обязанность собственника участвовать в ежегодных днях открытых дверей в Международный день музеев, когда владельцы обязаны открывать свои особняки для посетителей, как это делают даже посольства иностранных государств. Другими словами, владение ОКН — это не только довольно затратное содержание объекта, но и существенное ограничение обычных прав собственника недвижимости, резюмирует господин Можаровский.
Под строгим надзором
В случае если охранные обязательства не исполняются, власти вправе применить меры вплоть до изъятия объекта, подчеркивает Александр Пчелинцев. В практике такие кейсы есть — как правило, это ситуации, когда собственник системно не выполняет работы или допускает ухудшение состояния здания. В частности, такие примеры есть в Ярославской области, где регион планирует найти более ответственных хозяев для десятков ОКН.
Хотя изъятие — крайняя мера. Чаще речь идет о понуждении к выполнению ремонтных работ в сочетании с судебной неустойкой за бездействие.
Законность такой практики в 2025 году подтвердил Верховный суд РФ в деле по сохранению городской усадьбы Демидова в Москве, вспоминает Константин Перельман.
В этой связи попытки собственников объектов культурного наследия тянуть время обходятся очень дорого, так как суды готовы не просто фиксировать обязанность по сохранению ОКН, но и стимулировать ее исполнение путем наложения неустоек. Недобросовестность собственника ОКН может повлечь также административную ответственность — штраф составляет до 5 млн руб., а в случае с особо ценными объектами может доходить до 20 млн руб., отмечает Алексей Кулагин.
Впрочем, по словам господина Можаровского, Мосгорнаследие нечасто проявляет строгость к собственникам ОКН. Как раз наоборот, рассказывает господин Можаровский, ведомство в прошлом слишком часто критиковалось движением «Архнадзор» из-за снятия охранных обязательств с исторических объектов и излишне мягкого подхода при рассмотрении вопросов защиты памятников истории и архитектуры.