«Мы предлагаем не квадратные метры, а сценарии жизни»

Мультирегиональный девелопер АПРИ, базирующийся в Челябинске и реализующий жилые проекты на территории от Петергофа до острова Русский, в марте 2026 года сменил руководителя. О том, какое жилье нужно строить в России с точки зрения архитектора и с точки зрения девелопера, что предлагает «Концепция пятиминутных городов», как учитывать типологию пространства, чего не умеют российские градостроители, и в чем Челябинск проиграл слесарю Дулину, рассказал «Ъ-Южный Урал» новый гендиректор компании Павел Крутолапов.

— Павел Дмитриевич, какие задачи поставили перед вами акционеры АПРИ, назначая вас на нынешнюю должность?

— Девелопмент сегодня — это уже не про абстрактные квадратные метры, и не про их формальное количество. И даже не про качество собственно строительства, строительных работ. Это скорее про эмоциональное качество как синергию смыслов, жизненного сценария. По-хорошему, мы предлагаем нашим клиентам не квадратные метры, а сценарий их жизни как минимум на ближайшие годы, а то и десятилетия. А может быть — и один сценарий жизни в определенные годы, переходящий в другой.

Как никогда важен продукт — то, что мы продаем нашим покупателям. И для успеха необходимо сосредоточиться на нем, на его свойствах, на том, какой сценарий жизни он в итоге предлагает и воплощает.

В компании принято решение уделить главное внимание именно продуктам, их качеству и продвижению. При этом продуктом в компании все последние годы руководил именно я. Поэтому, как я могу судить, акционерами и Советом директоров, которые принимают активное участие в жизни компании, было принято решение о моем назначении.

АПРИ сейчас — один из крупнейших застройщик Урала, но в планах у нас расширять присутствие по всей стране». Мы по-прежнему компания из Челябинска, с базой в Челябинске, но с намерением стать федеральным игроком серьезного уровня. Стоит задача масштабного роста.

— В чем «фишка» вашей продуктовой модели? Что вы предлагаете людям?

— Это «Концепция пятиминутных городов», наша глубокая погруженность не только в качество собственно квадратного метра, но и его обеспеченность инфраструктурой самых разных сервисов, которые может дать город.

Это когда мы строим пешеходные и транспортные каркасы таким образом, чтобы создать среду, из которой не нужно уезжать, которую не нужно покидать. И эта среда дает возможность существовать в ней разным группам населения.

Нашим флагманским проектом является «ТвояПривилегия», которую мы строили и продолжаем строить в Челябинске. И это отличный пример того, как мы создаем и качественный, пользующийся спросом продукт, и успешную финансовую модель на истории с очень небольшой плотностью заселения территории.

Что мы там сделали? По сути, построили город в городе. Там уже сейчас живет более 30 тысяч человек, а будет еще больше. И это город, в котором мы сделали разнообразие функций и сервисов.

Начали с обязательных — школы (одного из лучших в городе IT-лицея), детского сада, поликлиники, полиция. Но пошли дальше, и построили замечательную Академию спорта, у нас есть там Академия танца, прогулочные тропы. Есть много маленькой и разной коммерции. Мы вообще отчасти оставили брокеридж коммерческих площадей за собой, чтобы самим формировать окончательный список, перечень тех сервисов, которые нужны жителям и будут присутствовать на локации.

Наконец, рядом строим большой ФанПарк, который задуман как всесезонный курорт, и будет одним из крупнейших частных развлекательных парков в стране. На берегу Шершневского водохранилища даже яхт-клуб сделали.

В итоге мы создали для наших квадратных метров даже не социальную инфраструктуру, а настоящее социокультурное ядро. При этом сами квадратные метры в «Привилегии» разные — есть и малоэтажная застройка, и среднеэтажная, и монолитно-каркасное строительство, и кирпичные, и панельные дома. И площади у квартир разные. То есть — люди могут жить очень разные, в очень разном жилье. Но социокультурное, инфраструктурное ядро — одно. И это делает жизнь там удобной.

— Тогда что такое строящийся ЖК «Грани»? Он совсем другой — в центре Челябинска, небольшой по объему, с высотными жилыми домами… Играете в премиум?

— Еще один наш флагманский проект, новый формат современного ЖК бизнес-класса. Он действительно совсем другой. Это можно назвать такой локализованной точечной застройкой, его объем по числу квадратных метров относительно невелик. Но и там мы реализовали сценарий для жизни определенной категории наших покупателей. И уж точно создаем добавленную стоимость территории, на которой этот ЖК расположен.

Там также есть разноэтажная застройка. Высотная часть решает силуэтные вопросы, и создает не только доминанту, но и новую точку притяжения в городе. А добавленную стоимость делает созданная нами внутренняя пешеходная улица европейского масштаба. Маленькая, компактная, по сути внутри одного здания. Где еще такое есть?

Что же до сервисов, то в шаговой доступности уже есть гостиницы, зоопарк, ледовая арена, Центральный стадион, парк Гагарина, торговые комплексы, медицинские центры. Рядом детсады и школы… Фактически, мы создали новую сущность, вот эту самую городскую безбарьерную, комфортную, инклюзивную среду, связав весь этот функционал…

Развиваясь, и создавая продукт на той или иной территории, мы для себя очень четко классифицируем типологию пространства.

И получаем в одном проекте и большие, широкие магистральные проспекты, и «маленькие» улицы, которые как артерии и капилляры — по всему организму. Мы получаем локальные пространства, карманные скверы, мини-площади, которыми будут пользоваться жители наших комплексов. Получаем дворовые территории, в которых мы вообще уже очень давно пытаемся не делать вообще никаких движений, вплоть до того, что оставляем исходную растительность и зелень, деревья. Мы создаем плейхабы, формируем максимально качественное, дорогое, эффективное и эффектное «ядро», а не размазываем это ровным тонким слоем.

И вот эта система типологии пространств позволяет создавать намного более гармоничную сущность места.

— В таком случае это вопрос не только цены на момент первичной продажи, но и того, будет ли — и как именно — расти стоимость такого жилья со временем. Вопрос жизненного цикла проекта.

— А еще лучше, если люди будут всегда жить в наших домах и квартирах, и они будут очень редко выставляться на продажу. Это станет лучшей оценкой нашему труду.

Если брать конкретику, когда АПРИ начинала строить «ТвоюПривилегию», ценник продаж находился на уровне 26 тыс руб. за квадратный метр (сейчас средняя цена новостроек в Челябинске около 150 тыс. руб. за кв. м.— «Ъ-Южный Урал»). И начинали мы эту стройку, когда там было картофельное поле, в самом прямом смысле. И многие просто крутили пальцем у виска. А сегодня это, по сути, отдельный район большого, миллионного города. И жителей там уже, как в приличном городе – десятки тысяч человек.

Что до жизненного цикла — мы же не оставляем свои объекты после завершения строительства, а присутствуем на них в виде управляющих компаний. Кроме того, большое количество сотрудников АПРИ живет в построенных нами домах. И не потому, что мы субсидируем что-то, а потому что они их выбирают, знаю, как, кем это было спроектировано, как и кем построено.

Возвращаясь к Челябинску в целом. 70% города — это всего четыре типа панельных серий, которые непонятно, как конкурируют между собой. Когда мы создаем продукт, мы точно понимаем, чем мы отличаемся вот от этого «предложения».

— АПРИ начал экспансию в другие регионы нашей страны. У вас проекты в таких очень разных городах и локациях как Петергоф с его дворцами, и Владивосток. И у каждой территории есть свои особенности, которые нельзя не учитывать.

— Верно. Нужно учитывать. Но мы уверены, что с нашими продуктами можно добиться успеха почти в любом регионе нашей страны. Уверены в том, что найдем способ диалога с конкретной локацией, конкретным местом, сможем адаптироваться.

Это, конечно, некое упрощение с моей стороны, для простоты восприятия. Два продукта не закроют весь спектр потребностей и возможностей. Тут важна скорее система тех ценностей, которую мы транслируем. Как и то, что мы как компаний способны работать и с относительно небольшими — в 30–40 тысяч квадратных метров — объектами, так и с пространствами, на которых мы возводим сотни тысяч, а то и миллионы «квадратов». И вот это умение работать в таком широком диапазоне даёт нам внутреннюю уверенность в нашем продукте, в том, что мы предлагаем людям.

Возьмем наш проект на острове Русский во Владивостоке. Красивое место, в которое невозможно не влюбиться. С которого на все 360 градусов открывается вид на море. Да, есть очень сложный, но богатый рельеф пространства, особенности климата и погодных условий, под которые нам пришлось серьезно адаптировать проекты зданий.

А еще там растущий Дальневосточный федеральный университет, потрясающий океанариум, другие крупные проекты.

И мы взяли вот эти вот сложные, но сильные стороны места, и сделали их своими союзниками. Четырех-пятиэтажная застройка, но комплекс получился разнообразным и в хорошем смысле дробным, не монолитным, просто за счет естественности рельефа.

Надо отдать должное местной администрации, у них есть очень интересная концепция развития средств индивидуальной мобильности. И у нас получилась та система и разность типологии пространств, о которой я уже говорил — от квартиры, максимально закрытого и «зеленого» двора, до внутреннего бульвара, променада, с большими витринами, магазинами, скверы, плейхабы и так далее. И море, море, море…

— Ваш проект в Петергофе, видимо, совсем про другое.

— Если брать Петергоф, то буквально на днях мы согласовали на архсовете Ленинградской области архитектурные облики зданий. Нас не пугает то, что мы будем строить крупный, около 180 тысяч кв м., проект по соседству со знаменитым дворцовым комплексом, с его парками, садами и фонтанами. Будем соответствовать уровню. Кстати, там же неподалеку растет и кампус Санкт-Петербургского госуниверситета, и это влияет на наш проект не меньше.

В основе будут четырех-пятиэтажные кварталы. «Фишка» проекта — мы создадим в центре комплекса большой парк. Будет социальное ядро — школы, детские сады и спортобъекты. Будут и развлекательные истории. И все эти функции мы «собрали» парком, большим и максимально зеленым, с аллеями и бульварами, и в этот парк можно попасть из всех кварталов, из всех дворов комплекса.

И мы добавили еще один продукт, то, что мы называем Урбан Вилла — это восьмиэтажные такие, точечные дома, которые мы развернули под разными углами, чтобы сформировать замысловатость застройки, которая избавит нас от ощущения линейности всего объекта.

— Самый крупный ваш проект — около миллиона «квадратов», целый город — «Попов лог» в Екатеринбурге.

— У нас там два больших проекта. Прежде всего, это уже активно строящаяся «ТвояПривилегия» в Академическом — своего рода, брат челябинской «ТвоейПривилегии». Там похожие решения, свой внутренний пруд, система каркасов и так далее. И она пользуется популярностью у покупателей.

И «Попов Лог» — совершенно другая история, опять «город в городе».

Разноэтажная застройка, от четырех до 22 этажей, с очень широкой «воронкой потребителя». Конечно, мы не ставим четырехэтажку рядом с двадцатидвухэтажкой, там куда более сложная материя, структура, с продуманными силуэтами, типологиями пространств, парками, горнолыжкой, социальными объектами. В общей сложности около 960 тыс. квадратных метров только жилья. Работы на много лет вперед.

— Не боитесь, что за те годы, которые вы будете возводить этот комплекс, то, что вы спроектировали сейчас, начнет устаревать?

— Мы понимаем, что не будем возводить одномоментно весь этот почти миллион «квадратов». Поэтому еще на стадии базового проектирования мы идем от общего к частному. Сначала мы прорабатываем транспортные каркасы, пешеходные каркасы — магистрали, улицы, бульвары, мини-улицы. Которые, если они хорошо, правильно продуманы, со временем не изменятся.

У нас есть понятная концепция, под которую мы сформировали видовые доминанты. Но мы не везде ушли в детальное проектирование, понимая, что сначала будем возводить первую очередь, это порядка 260 тыс кв м. При этом у нас сформирован мастер-план территории — некий свод правил формирования застройки, который отвечает на вопросы, как мы ходим, как мы ездим, где мы учимся и так далее.

Но дальше мы можем пойти очень разными развилками. Можем всё проектировать сами, а можем раздать кварталы разным архитекторам, которые уже привнесут свою личность, своё авторство в общую систему правил. В итоге мы сможем получить очень разный продукт, но который сверстан в одно пространство очень комплексно, и где разные кварталы и объемы не спорят друг с другом. Такой подход позволяет нам не упускать из виду устойчивость развития всего комплекса.

— Что такое сегодняшняя архитектура? Куда она идет, в каком направлении развивается?

— Архитектура — это прежде всего семантика, язык, с помощью которого мы общаемся с людьми. То есть мы функцию, функциональность определенного здания или пространства оборачиваем в архитектуру, с помощью которой мы можем говорить разными языками, доносить смыслы и значения.

Почему, например, Дворцовая площадь в Санкт-Петербурге не равна, например, историческим улочкам Выборга? Потому что Дворцовая площадь изначально была задумана как площадь, которая вызывает у тебя определённую эмоцию. Ты чувствуешь себя ничтожным по отношению к величию, могуществу государства.

В основе архитектуры, ее языка — функция плюс эмоция. Функция, облаченная в определенную форму. А вот с формой уже можно работать очень по-разному. И форма – тот язык, с помощью которого мы разговариваем с людьми, которые воспринимают то или иное здание или пространство так или иначе.

Можно взять очень разные стили, которые менялись, сменяли друг друга в разные исторические эпохи — или Людовик 14-й, или модерн, или постмодерн, или барокко. Но все они работают с одними и теми же эмоциями человека.

Есть часто встречающаяся ошибка в восприятии смысла работы архитектора. Все думают, что архитекторы — это про здания. И что нужно проектировать здания. А я считаю, что нужно проектировать прежде всего пространство между зданиями.

И когда мы проектируем это пространство между зданиями, которое состоит из улиц, скверов, парков, я как архитектор и формирую ту самую среду восприятия. А фасады, поверьте, уже могут быть разными, и можно работать с самой разной пропорцией и материалами — хоть в кирпич, хоть в стеклобетон. И поставить их рядом. Но это будет красиво и органично смотреться, когда грамотно спроектировано пространство между ними.

Особенность АПРИ именно в том, что мы проектируем пространство между зданиями. Шли к этому долго, не без ошибок. Но проблема не в ошибках — они случаются — а в реакции на ошибки, умении делать выводы и учиться.

— У вас очень разнообразный профессиональный опыт. Вы работали в частной архитектурной компании, которая проектировала по заказу очень разные истории, в том числе какие-то единичные дома. Есть несколько лет работы главным архитектором Челябинска — крупного, миллионного города. И есть опыт главного архитектора в крупной девелоперской структуре. Сколь разное восприятие архитектуры в этих ипостасях?

— Это абсолютно разные профессии. Но накопленный опыт и нейронные связи в итоге дают максимальный эффект от синергии этого очень разного опыта. Я, как мне кажется, могу посмотреть на ту или иную историю более комплексно, со всех сторон.

— Если вспоминать ваш опыт, и то время, что вы работаете в той или иной роли, сильно ли поменялся ваш взгляд на Челябинск? На то, какие процессы, в том числе в строительстве, в развитии города в нем происходят?

— Взгляды со временем, конечно, поменялись.

— Многое бы изменили в городе, в его застройке, если бы была возможность?

— Тяжелый вопрос.

Челябинск исторически унаследовал проблемы, которые связаны с особенностями его роста и развития как города. Рост этот был, как известно, не постепенным, а скачкообразным.

Первый скачок — это строительство Транссиба, в этот период времени мы получили тот исторический центр, который все так любят, который прекрасен, и который, увы, почти уничтожен. Хотя это проблема не только нашего города.

Второй — это перенос и строительство новых заводов в 30-е годы и в Великую Отечественную войну. И соответственно, появились все эти соцгорода. Особо-то и не стояла задачи какой-то там город построить. Было бы, где переночевать рабочим.

А дальше — уже более плановая застройка, исходя из тех задач, которые стояли в те годы и десятилетия. Строили по-разному, были и «хрущевки», и панельные дома появились. Которые и формировали облик города.

Затем были 90-е годы и начало 21-го века. Время для нашей строительной отрасли проблемное. Когда технологии и деньги в стройке появились, а знаний, опыта и умений ими грамотно, качественно пользоваться, еще не было. Ну вот и строил кто как мог и фантазировал.

— А сегодняшний день? Вам нравится то, что строится в Челябинске?

— Да, нравится. По большому счету, усилиями нескольких крупнейших застройщиков мы получили новую типологию продуктов для города. Не только АПРИ, но и все наши главные конкуренты работают сегодня прежде всего с продуктом.

— Что дальше? Куда и как развиваться Челябинску? Как его строить?

— Наконец-то заняться тем, чего у нас никогда не происходило — спокойным, планомерным развитием.

И еще. Очень важно понимать, что негативное отношение к Челябинску, которое сегодня есть — это проблема только челябинцев. В силу своей работы у меня много встреч с иногородними гостями, в том числе с инвесторами из разных городов и регионов. С людьми, которых можно назвать с точки зрения градостроительства и качества архитектуры людьми весьма избалованными. И мы получаем очень хорошие отзывы по Челябинску.

В этом смысле Челябинск — это город, который полностью проиграл маркетинг «Нашей Раше» и слесарю Дулину.

— Давным-давно, лет 15 назад я как-то спросил у декана одного из архитектурно-строительных факультетов наших ведущих вузов: «В каких домах мы будем жить через 100 лет?». И получил в ответ: «В тех же панельках, что и сейчас».

— Он был неправ. Или в момент интервью был скептически настроен. Если мы говорим о панельном жилье, панельном многоквартирном домостроении, надо понимать, что это почти сугубо челябинская региональная «боль». И точно не всероссийская и не всемирная проблема.

При этом сама технология панельного домостроения не несет в себе проблемы. Проблема, как всегда, в головах. Когда мы начинаем застраивать сотни тысяч гектаров земли тремя типами секций, которые не очень-то и отличаются друг от друга. Вот это — проблема. И эта проблема — отсутствие продукта.

Да, когда мы строим в плановом режиме, пятилетками, если решаем проблемы быстрого расселения послевоенных «барачных» квадратных метров и что-то тому подобное, то, наверное, эти панели — большое благо. Но когда мы начинаем формировать города, их облик, когда проблема наличия жилья уже не стоит так остро…

Не забывайте, и наука, и технологии в строительной отрасли идут вперед. И сейчас наряду с традиционными арматурой, сталью, кирпичом, бетоном, деревом, стеклом, есть невероятное разнообразие современных материалов, технологий, с помощью которых архитектор может выразить свою мысль, фантазию, а строитель — качественно воплотить это.

— Как раз качество строительства всегда вызывало в России самые большие вопросы.

— Уверяю: в России хорошо строят. Надо понимать, что технологии строительства везде примерно одинаковые. И у нас есть в Челябинске прекрасный завод КОНАР, который делает изделия, конструкции из металла для небоскребов уровня газпромовской «Охты» в Питере, вантовые конструкции для мостов. Кстати, какой красивый вантовый мост проявился в Челябинске благодаря их усилиям. А еще есть завод современного стекла с его крупногабаритными стеклопакетами, и многие другие предприятия стройиндустрии.

Российские архитекторы способны придумывать и проектировать здания, пространства, города ничуть не хуже своих самых титулованных и маститых коллег из-за рубежа. Это видно по тем проектам и объектам, которые появляются в нашей стране. Мои коллеги обладают своим стилем, классным вкусом, талантом и навыками.

Мы все можем и умеем. Другое дело, что опять, наверное, маркетинг пока не дотягивает российский. Потому что Норман Фостер и многие другие — это не про архитектуру, это про маркетинг.

Мне нравится, как развивается Россия, как она строится. В этом смысле Челябинск — одна из самых интересных территорий. С огромным потенциалом развития и роста.

У нас очень интересные параметры соотношения типологии территорий в городе. Мы чуть больше Екатеринбурга по площади, при этом у нас почти ровное распределение между типами. 20 процентов территории города — озера, столько же — леса и зеленые насаждения еще 20 процентов — промзоны, 20 же процентов — жилье, и оставшиеся 20 процентов — административные, культурные, спортивные и вот это вот все.

А теперь смотрим: промышленные зоны с развитием технологий будут все меньше и экологичнее. Плюс выбывающее из строя по возрасту и аварийности жилье — его будет много, в том числе уже скоро первые панельки постройки 70-х годов прошлого века, и это большие территории. Челябинск должен и будет расти прежде всего вовнутрь себя.

И вот тут важно и тем, кто управляет городом, в том числе главному архитектору, и тем, кто занимается девелопментом, стройкой, обладать способностью увидеть, почувствовать ценность места. Возможно — увидеть то или иное пространство по-другому, представить его иначе.

— Став гендиректором компании-девелопера, перестали ли вы быть архитектором? В спорте говорят, что «если хочешь стать тренером — убей в себе игрока».

— Нет. Мне не нужно отказываться от моего опыта и профессии.

Архитекторы же бывают очень разные.

Есть объектные архитекторы, и когда я заходил на должность главного архитектора Челябинска, я был именно таким. Строил классные здания, у которых были понятные фасады, они были органично вписаны, интегрированы в среду. Совершал ошибки, строил не очень классные здания, но тем не менее чего-то добился как бы на этом поприще.

А есть архитекторы-градостроители. Они совсем про другое. И мне пришлось учиться этому.

— А архитектор в крупной компании — это что-то между?

— Сегодня я скорее архитектор продукта. И, к счастью, знаю как минимум 15 классных архитекторов, которым я готов отдать какой-то вот свой продукт и сказать: «А теперь вы облачите это в фасады».

Перестал ли я быть архитектором, когда я работаю с продуктом? Это та же самая архитектура, просто это архитектура градостроительства. И в этом смысле работа гендиректора крупного девелопера не противоречит моей профессии.

Беседовал Дмитрий Моргулес