Инвесторам предложили казармы

Смольный снова пытается найти инвестора для восстановления здания казармы лейб-гвардии Стрелкового артиллерийского дивизиона в Стрельне. Объект культурного наследия (ОКН) регионального значения выставили на торги по программе «Рубль за метр». Начальная цена аренды — 717 тыс. рублей в месяц, но после реставрации плата составит 1 рубль за квадратный метр в год. По мнению экспертов, здание в его нынешнем состоянии и при наличии охранных обязательств не представляет серьезного интереса для инвесторов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Трехэтажное здание казармы лейб-гвардии Стрелкового артиллерийского дивизиона в Стрельне выставили на торги по программе «Рубль за метр». Памятник архитектуры, который сейчас находится в заброшенном состоянии, хотят сдать в аренду за 717 тыс. рублей в месяц. Площадь объекта — 2,26 тыс. кв. м.

Торги пройдут 6 мая. Право аренды будет предоставлено на 49 лет. Согласно условиям программы, инвестор должен будет отреставрировать здание за семь лет. После завершения работа арендная плата составит 1 рубль за «квадрат» в год: в данном случае — 2266 рублей.

Здания казарм были построены в 1908–1909 годы. До Первой мировой войны корпуса занимал лейб-гвардии Стрелковый артиллерийский дивизион. После революции 1917 года комплекс был передан 55-му Металлообрабатывающему заводу: казармы внутри перестроили под жилые квартиры и общежития. После 1990-х годов они были переданы на баланс района и использовались как маневренный фонд. В 2017 году ансамбль включили в реестр ОКН регионального значения. Несколько лет назад здания были признаны аварийными и расселены.

Это не первые торги для казарм. Объект сдали в аренду по этой же программе в 2024 году, договор заключили с ООО «Невский». Тогда стоимость аренды была почти в два раза меньше —  394,6 тыс. рублей за квадратный метр. О расторжении договора при этом не сообщалось.

Программа «Рубль за метр» реализуется в Петербурге с 2018 года. С 2019 по 2025 год, по данным комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, в аренду было сдано 13 объектов культурного наследия федерального и регионального значения. Среди них «Конюшенное ведомство», дом Брюллова, особняк Мессонье, загородный дом Л. А. Змигродского, дача Н. М. Кочкина. Два объекта за этот период были восстановлены: Александровские ворота Охтинских пороховых заводов, а также особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Ф. Я. и Н. Я. Колобовых в Петроградском районе. Смольный планирует сдать в аренду еще пять заброшенных памятников культуры, торги по некоторым из них уже проводились и были признаны несостоявшимися.

По мнению директора департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерины Андреевой, здание из-за его состояния, охранных обязательств и локации не представляет серьезного интереса для инвесторов. «Существует потенциал для перепрофилирования площадей под отель, но обеспечить ему высокую загрузку будет проблематично. Стрельна — не самое популярное туристическое направление, куда приезжают в основном на короткий срок. Возможно, площади будут интересны для создания общественно-досугового пространства, но в этом случае проект будет иметь социальную, а не инвестиционную направленность»,— говорит госпожа Андреева.

По оценке эксперта, инвестиции в реконструкцию составят 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Екатерина Андреева отмечает, что вернуть вложения в разумные сроки будет сложно.

«Программа "Рубль за метр" не подходит инвесторам, которые ориентируются на быструю окупаемость вложений. Восстановление исторических зданий — сложный девелоперский проект с высокой неопределенностью. Риски увеличения стоимости работ и сроков их выполнения могут поставить под вопрос финансовую модель. Более интересным вариантом для инвестора выглядит покупка объекта, так как это позволяет получить контроль над объектом и защитить вложенный капитал»,— заключает госпожа Андреева.

Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов предполагает, что казармы могут быть интересны девелоперам, которые работают с коммерческой недвижимостью, в том числе с офисами, с расчетом на последующий выкуп. «Несмотря на не самую очевидную локацию, само здание может быть адаптировано под бизнес-центр, в том числе в формате лофт с сохранением исторической архитектуры и последующей внутренней перепланировкой»,— добавляет он.

Арендная плата в 717 тыс. рублей, по мнению эксперта, достаточно высокая для подобного объекта. «В таких условиях ключевым фактором становится скорость реализации проекта: насколько быстро инвестор сможет пройти согласования и приступить к эксплуатации»,— указывает господин Дуванов.

Директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев называет цену оптимальной. «Потенциальный инвестор может рассматривать разные варианты использования объекта: от офисной функции и услуг до отелей и образовательных учреждений. Объем необходимых инвестиций будет зависеть от будущего функционала объекта. Интерес к такому лоту могут проявить девелоперы с опытом редевелопмента исторических зданий»,— думает господин Кокорев.

Надежда Ярмула