Вместо того чтобы стать для Мирослава Мельника проектом номер один, гостиница «Спорт» поставила под угрозу весь московский бизнес предпринимателя. Теперь он ищет, как компенсировать ущерб.
Основному владельцу компании Amirale B. V. Мирославу Мельнику повезло. В 2001 году на паритетных началах с «Системой-Галс» (входит в АФК «Система» Владимира Евтушенкова) он всего за $12 млн купил у Минимущества РФ здание московской гостиницы «Спорт» с правом долгосрочной аренды находящегося под ней земельного участка площадью 2,7 га. Реальная стоимость этого актива по тем временам, по оценке вице-президента Федерации рестораторов и отельеров Вадима Прасова, составляла $40–50 млн.
Впрочем, зарабатывать на спекулятивной перепродаже Мельник и «Система-Галс» не собирались. Как утверждает сам Мирослав Мельник, изначально партнеры решили ограничиться косметическим ремонтом гостиницы с небольшим изменением фасада здания и внутренней планировки. Однако по результатам технического обследования здания выяснилось, что «Спорт», построенный в спешке перед Олимпиадой 1980 года, находится в аварийном состоянии. Тогда партнеры быстро сориентировались и заявили о намерении построить на месте устаревшей гостиницы многофункциональный комплекс и разместить в нем офисные и торговые площади, гостиницу, а также развлекательный центр. «Комплекс должен был стать проектом номер один моего бизнеса»,– не скрывает Мирослав Мельник.
В конце 2003 года столичное правительство дало разрешение на строительство. После чего Мельник и «Система-Галс» приступили к активным действиям: снесли ставший ненужным «Спорт» и пригласили для разработки концепции центра известного британского архитектора Нормана Фостера, среди проектов которого были Century Tower в Токио, Millennium Bridge и небоскреб Swiss Re (прозванный «Огурец» за свою овальную вытянутую форму) в Лондоне.
Согласно архитектурному проекту, разработанному Фостером в 2004 году, многофункциональный центр в Москве должен был состоять из четырех башен, каждая площадью 100 тыс. кв. м. (для сравнения: площадь «Спорта» составляла всего 42 тыс. кв. м). Стоимость проекта оценивалась примерно в $1 млрд, при этом он должен был приносить прибыль в размере $300–400 тыс. в год, то есть мог окупиться максимум за три-четыре года. «Комплекс станет центром притяжения всего юго-запада столицы»,– рассчитывали в то время партнеры.
Участники рынка не сомневаются, что так бы оно и было. Например, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев обращает внимание на удачное расположение комплекса: близость метро, удобный подъезд для транспорта со стороны Ленинского проспекта. «Кроме того, в этом районе до сих пор есть дефицит офисных помещений, а значит, они окажутся востребованы»,– рассуждает эксперт.
Однако тут везение Мельника кончилось.
РЫНОК
Пик доходности на рынке коммерческой недвижимости в Москве пришелся
на 1998 год. В то время инвесторы могли рассчитывать на прибыль
30–40%, но и риски их были высоки. В последние годы ситуация
стабилизировалась. По данным директора отдела исследований Cushman
& Wakefield Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, в
настоящее время ставки капитализации для сегмента офисной
недвижимости составляют 7,5% годовых, торговой и складской – 9%. В
дальнейшем тенденция к снижению, скорее всего, продолжится: в
следующем году ставки опустятся еще на 1–1,5%, после чего
окончательно стабилизируются.
При этом арендные ставки на коммерческие площади продолжают расти.
В настоящее время на качественные офисные площади они составляют
$900 за 1 кв. м, но могут доходить до $2 тыс. за 1 кв. м.
Наибольший же разброс цен наблюдается на аренду торговых площадей:
от $900 за 1 кв. м (в комплексах, расположенных на окраине столицы
и за МКАД) до $3 тыс. за 1 кв. м (в центре столицы).
Практически все застройщики в большей или меньшей степени работают
на рынке коммерческой недвижимости. Например, корпорация Mirax
Group реализует проект башни «Федерация» в «Москва-Сити»,
«Дон-строй» – ТЦ «Щука», а Storm Properties (входит в ГК ПИК) –
офисные здания в проекте «Большой Сити» и в бизнес-парке
«Калужский».
 |
Проблемы начались на стадии согласования архитектурной концепции. Строительство зданий площадью более 20 тыс. кв. м в обязательном порядке должно быть рассмотрено на заседании Общественного градостроительного совета при мэре Москвы. «Мы несколько раз выносили архитектурную концепцию на обсуждение, но она постоянно подвергалась резкой критике»,– говорит Мирослав Мельник. Чем не устроил столичных чиновников проект Нормана Фостера? «Потом нам намекнули, что нужно или забыть о проекте, или взять в долю „правильного” соинвестора»,– объясняет Мельник.
Одна из структур, близкая к крупному столичному чиновнику, предложила предпринимателю выкупить его долю в проекте за $35 млн. Учитывая перспективы многомиллионных доходов, эта сумма показалась Мельнику излишне скромной. С другой стороны, на рынке нашлись оппоненты, которые сомневались в том, что сам Мельник приобрел гостиницу «Спорт» у Минимущества законно. Такой точки зрения, в частности, придерживались в Международном академическом агентстве «Наука» (контролируется Алексом Шустовичем и компанией «Интеко», принадлежащей супруге мэра Москвы Елене Батуриной), которое являлось арендатором гостиницы «Спорт» до ее продажи. Тем не менее Мельник предпочел не уступать. По его словам, переговоры с «правильным» дольщиком шли больше шести месяцев, но так ни к чему и не привели.
В июле 2006 года столичное правительство выпустило распоряжение о расторжении договора аренды на земельный участок гостиницы «Спорт», заявив, что площадка не осваивается. Таким образом Amirale с «Системой-Галс» автоматически лишились права на застройку. «Но снос гостиницы – это же освоение! – возмущается по этому поводу Мельник.– Между прочим, мы снесли свою собственность». А вот этого делать как раз и не стоило. И даже не потому, что 400 номеров гостиницы приносили бы владельцам гарантированный доход (по оценкам разных экспертов, от $3,5 млн до $7 млн в год). «Объект недвижимости гарантировал собственнику исключительное право на аренду или покупку участка,– объясняет партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.– А теперь ни гостиницы, ни разрешения на строительство, ни исключительного права на участок. Можно, конечно, судиться, но правовая позиция уже существенно более слабая».
Непредсказуемый судСудиться Мирослав Мельник все-таки решился. Его компания Amirale подала ответный иск на Мосархитектуру, возложив на нее вину за срыв сроков строительства. И неожиданно московские судьи встали на сторону частного бизнеса, впервые в подобного рода делах. Ведомство попыталось оспорить решение. Но в конце августа 2007 года Девятый арбитражный апелляционный суд Москвы подтвердил правоту Мельника.
Впрочем, на этом тяжба не закончилась. «Это распоряжение доказывает лишь то, что участок не осваивался по вине мэрии, но строить на нем мы еще не можем»,– объясняет Мельник. 15 октября, в день выхода номера СФ, должен состояться еще один суд первой инстанции. Теперь предприниматель пытается уже оспорить законность отмены мэрией своего же распоряжения о застройке участка.
В дальнейшем он планирует подать иск на правительство Москвы с требованием денежной компенсации. Общий ущерб Мирослав Мельник оценивает ни много ни мало в $400 млн. В эту сумму входят стоимость снесенной гостиницы (сегодня, по расчетам Мельника, «Спорт» стоил бы не менее $150 млн), неполученная прибыль от сдачи номеров отеля ($15–20 млн за пять лет), контракт с Норманом Фостером на $23 млн и моральный ущерб. Правда, в действительности иск будет подан на более скромную сумму – только на $20 млн. «Эти деньги пойдут из городской казны, а я не хочу, чтобы москвичи расплачивались за действия городских властей»,– играет в благородство Мирослав Мельник.
 |
В действительности на «проекте номер один» Мельник потерял гораздо меньше. Ведь все заявленные убытки нужно делить по меньшей мере пополам, с учетом того, что еще 50% в проекте принадлежат «Системе-Галс». Кроме того, Мельник не исключает возможность компенсировать ущерб в том числе за счет своего партнера, продав ему свою долю в проекте за $100 млн.
Правда, Мельник утверждает, что готов и на обратный вариант – купить за аналогичную сумму 50-процентный пакет компании Евтушенкова. Однако это маловероятно. Ведь сам Мирослав Мельник признает: «Сегодня слово „бизнес” не вяжется с этим проектом, в лучшем случае его можно воспринимать лишь как глубокий фьючерс».
Шансов реализовать проект на месте гостиницы «Спорт», пока его соинвестором выступает Мирослав Мельник, немного. Даже если дерзкий бизнесмен выиграет у правительства Москвы все суды, то ему нужно будет вновь согласовывать архитектурную концепцию. И не факт, что столичные чиновники на этот раз отнесутся к проекту Фостера благосклоннее – скорее напротив. «Кроме того, у столичных властей есть немало других рычагов, чтобы усложнить жизнь застройщику»,– рассуждает директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов.
К слову, помимо гостиницы «Спорт» Мирослав Мельник владеет в Москве еще несколькими объектами недвижимости, которые являются потенциальными площадками под строительство. Но пока по ним не ведется никаких действий. Даже их территориальное расположение держится в строжайшей тайне. «Сегодня любую стройку можно остановить, пустив слух, что ее инвестором является Мельник,– говорит Мельник.– Конечно, дальше строить в Москве мы больше не сможем, по крайней мере при нынешнем правительстве. Я отдаю себе отчет, что стал в Москве персоной нон грата».
У «Системы-Галс» тоже бывали разногласия со столичными властями. Например, только на днях она получила разрешение на реконструкцию здания центрального «Детского мира» на Лубянской площади, чего добивалась в течение 12 лет. Тем не менее в прямую конфронтацию компания не вступала. «Да и Евтушенков фигура гораздо более весомая, чем Мельник»,– приводит дополнительный аргумент один из участников рынка недвижимости, пожелавший остаться неизвестным. А значит, шансов построить комплекс на месте гостиницы «Спорт» у «дочки» АФК «Система» гораздо больше, чем у Amirale. «Мы планируем реализовать этот проект до конца»,– подтвердили СФ в «Системе-Галс».
Но еще вопрос, согласится ли Владимир Евтушенков при этом заплатить $100 млн за долю своего опального партнера. «Проект обречен на успех, а все проблемы – временный фактор,– рассуждает вице-президент Knight Frank Андрей Закревский.– С другой стороны, непонятно, откуда взялась цифра $100 млн. В реальности выкупить долю можно, наверное, за сумму вдвое меньшую».
Не Рокфеллер«Слава богу, это не единственный мой проект»,– успокаивает себя Мирослав Мельник.
Заниматься бизнесом он начал еще в конце 1980-х годов, работая журналистом в «Комсомольской правде». В то время в газете был организован так называемый фонд социальных инициатив, по сути кооператив. «Занимались мы всем, начиная от продажи алюминия и заканчивая рекламой в газете: в месяц я зарабатывал по $2,5 тыс.,– вспоминает Мельник.– И я считал, что нахожусь на уровне Рокфеллера, конечно, признавая, что у него денег немножко больше». В 1991 году Мельник решил окончательно уйти из журналистики и занялся ресторанным бизнесом. Сначала с корреспондентом ТАСС Александром Могучим открыл ночной клуб Up & Down, затем ресторан «Три пескаря». В 1992 году бывшие журналисты начали развивать туристический бизнес, организуя чартерные рейсы в Испанию. Впоследствии Мельник посчитал, что выгоднее возить не отдыхающих, а «челноков», и создал компанию «Крыло». Однако несколько раз попав под конфискацию грузов, решил с этим делом завязать. Свою долю в ресторанном бизнесе к тому моменту Мельник продал Могучему. В 1998 году он, правда, попытался вернуться в эту нишу, открыв ресторан японской кухни «Изуми», но заведение просуществовало недолго. Как, впрочем, и все остальные ресторанно-транспортные бизнесы Мельника. С того времени помимо скандального объекта «Спорт» у него осталась лишь доля в компании VIP International. Последняя занимается эксклюзивным обслуживанием важных персон в аэропорту Шереметьево (51% компании принадлежит Минимуществу, а 49% – Мирославу Мельнику). Кроме того, предприимчивый экс-журналист успел приобрести немало объектов недвижимости – «в качестве диверсификации бизнеса».
В частности, в том же Шереметьево на месте пансионата «Алые паруса» структуры Мельника реализуют проект трехзвездной гостиницы на 90 номеров под рабочим названием «Времена года» стоимостью около $35 млн. По соседству, в Химкинском районе Подмосковья, планируется построить жилой микрорайон эконом-класса общей площадью 130 тыс. кв. м. А в Горках-5 (8 км от МКАД по Пятницкому шоссе) – 140 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Оба жилых проекта потянут на $260–270 млн. Правда, если первый из них Мельник реализует самостоятельно, то в Горках-5 – на паритетных условиях с банком «Ак барс».
Два девелоперских проекта есть у него за границей. Так, компания Amirale приобрела за 12 млн евро гостиницу на испанском курорте Коста-Брава и планирует потратить еще около 8 млн евро на ее реконструкцию. На эту же компанию Мельник купил 22 га в Финляндии под коттеджное строительство. Инвестиции в этот проект составят около 35 млн евро. Важно, что во всех перечисленных случаях Мельник может чувствовать себя в абсолютной безопасности от московских властей.
Что касается гостиничных проектов, то рассчитывать на большую отдачу от них Мирославу Мельнику не стоит. По расчетам директора по маркетингу Urban Group Ольги Кисариной, «Времена года» в Шереметьево принесут ему около $12 млн, а отель в Испании – порядка $7 млн в год. «Кроме того, из-за широкой географии объектов контроль над ними серьезно усложняется»,– добавляет директор по маркетингу ГК «Пересвет-групп» Ирина Кирсанова.
А вот прибыль от продажи жилых проектов, по мнению экспертов, может достичь $180 млн: около $150 млн от этой суммы придется на Подмосковье и $30 млн – на поселок в Финляндии. То есть, общий доход от них можно приравнять к двухгодовой прибыли от несостоявшегося многофункционального комплекса. Другое дело, что это единовременная выручка. Тогда как многофункциональный комплекс на месте «Спорта» мог бы из года в год приносить Мирославу Мельнику стабильный доход. А значит, выйти на уровень Рокфеллера бывшему журналисту «Комсомолки» не удастся. По крайней мере в ближайшее время.
 |