Порог пройден
Ставки по рыночной ипотеке опустились до минимума с августа 2024 года
Конец первого квартала 2026 года принес ипотечному рынку облегчение в виде снижения ставок по рыночным программам ипотеки ниже психологического порога в 20% годовых. В марте началось постепенное оживление выдачи кредитов на покупку жилья после ощутимого февральского падения. Впрочем, о реальной массовой доступности жилья говорить пока рано. Рост цен на недвижимость отчасти компенсировал снижение ставок.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Ставки в динамике
На момент начала цикла снижения ключевой ставки в июне 2025 года ставки по рыночным ипотечным программам находились в пределах 25,5–25,6% годовых, следует из данных ПАО «Дом.РФ». К концу марта 2026 года регулятор снизил ключевую ставку в общей сложности на 6 процентных пунктов (п. п.), до 15%. За ней двигались и ставки по ипотечным программам, однако снижение происходило с заметным отставанием.
За третий квартал 2025 года ипотечные ставки опустились на 5,25–5,5 п. п. К концу сентября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройку составляла 21,29% годовых, для вторичного рынка чуть ниже — 21,24% годовых. После этого почти весь четвертый квартал ставки практически не менялись, потеряв лишь 0,02–0,04 п. п. к концу декабря. Снижение возобновилось со второй половины января 2026 года и несколько ускорилось после февральского заседания ЦБ, по итогам которого регулятор снизил ставку еще на 0,5 п. п., до 15,5%. К началу апреля средневзвешенные ставки на новые квартиры достигли 19,93% годовых, а на вторичное жилье — 19,61%. С начала цикла снижения КС в июне ставки по ипотеке снизились на 5,67 п. п. и 5,95 п. п. соответственно.
Отставание ипотечных ставок от ключевой объясняется дорогим фондированием.
В период высокой ключевой ставки банки привлекали средства вкладчиков под высокие проценты на относительно долгие сроки. Эти обязательства сохраняются и после снижения ключевой ставки. «Долгосрочные обязательства перед вкладчиками не позволяют активно снижать ставки на ипотечном рынке»,— объясняет генеральный директор Центра ипотечного кредитования Екатерина Мишина.
Впрочем, отдельные банки готовы идти и на более серьезное снижение. На конец марта минимальная ставка на первичном и вторичном рынках среди топ-20 крупнейших ипотечных банков, по данным «Дом.РФ», составила 16,4% годовых, в то время как максимальная держалась на уровне 19,7–20,2% годовых. Для получения минимальной ставки заемщикам обычно требуется соответствовать дополнительным условиям (повышенный первоначальный взнос, высокий уровень дохода, приобретение жилья у партнеров банка и проч.). «Сегодня банки конкурируют за действительно качественного заемщика, и "хороший" клиент может получить ставку до 4 п. п. ниже, чем менее "понятный" для банков»,— добавляет госпожа Мишина. Меняются условия, меняется и структура.
Февраль 2026 года стал переломным для рынка льготного кредитования. С 1 февраля вступили в силу изменения правил выдачи по программе «Семейная ипотека». Теперь одна семья может взять только один льготный кредит, причем супруги должны выступать в качестве созаемщиков. Также требуется подтверждение регистрации ребенка по одному адресу с ними. Это привело к резкому сокращению выдач по льготным программам в последний месяц зимы. Как следует из данных Frank RG, в феврале объем ипотечных выдач составил 285,7 млрд руб. против 420,6 млрд руб. в январе. Выдачи сократились и в количественном выражении — на 20%, до 66,7 тыс. В Сбербанке отмечали, что в первую очередь это отразилось на выдачах на новостройки — из-за опережающего спроса на «Семейную ипотеку» в начале 2026 года. Как замечает заместитель председателя правления Абсолют-банка Антон Павлов, «эффект от изменения программы был заметен, так как в конце 2025-го и в январе 2026 года реализовался не только текущий, но и будущий спрос: люди, которые планировали покупку квартиры по госпрограмме, срочно выходили на сделку». В ВТБ также отметили, что на фоне ажиотажа вокруг «Семейной ипотеки» ускориться со сделками могли и те заемщики, которые подходили под условия госпрограммы и после их изменения.
Рыночная ипотека в феврале стала поддерживающим сегментом в общем объеме выдач. По оценке «Дом.РФ», по рыночным программам за месяц было выдано около 40 тыс. кредитов на общую сумму 108 млрд руб. Как отметил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи, по итогам февраля доля вторички на рынке выросла на 16,3 п. п., к январю 2026 года достигнув 29,5%, наибольшего показателя для данного сегмента с марта 2024 года. Покупателей привлекала более низкая цена за квадратный метр по сравнению с новостройками. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов считает, что в этом сегменте больше шансов найти приемлемые предложения, тогда как цены на новостройки превышают финансовые возможности большинства потенциальных заемщиков.
Март, по данным Frank RG, продемонстрировал восстановление сегмента рыночной ипотеки. Объем выдачи за месяц увеличился на 14%, достигнув 326 млрд руб. Рост был обеспечен увеличением как количества выдачи (до 74 тыс.), так и средней суммы кредита (до 4,4 млн руб.). При этом выровнялась и структура спроса внутри рыночных программ. В Банке «Дом.РФ» фиксируют рост спроса на рыночную ипотеку с наибольшими темпами в сегменте новостроек и индивидуального жилищного строительства. Количество заявок здесь увеличилось на 83% и 80% соответственно. При этом, как замечает зампред правления банка Алексей Косяков, существенного восстановления спроса по «Семейной ипотеке» в марте относительно февраля не наблюдается. По его словам, новые условия программы сделали ее более адресной, что ожидаемо привело к структурной корректировке. Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин считает, что продолжительное действие жестких денежно-кредитных условий сформировало значительный отложенный спрос на рыночную ипотеку, для реализации которого необходимо, чтобы у заемщиков сформировались ожидания устойчивого снижения ключевой ставки.
Легче не становится
Ставки по ипотеке являются не единственным фактором, определяющим доступность жилья для граждан. На фоне их снижения постепенно росли цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. По данным Банка России, во втором квартале 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 205 тыс. руб., московские цены при этом традиционно сильно выше — 407 тыс. руб. за 1 кв. м. К четвертому кварталу эти показатели выросли до 215 тыс. руб. и 433 тыс. руб. соответственно. На вторичном рынке средние цены в целом остались на том же уровне. В среднем по стране цены выросли со 128 тыс. до 130 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Москве снизились с 377 тыс. до 372 тыс. руб. (с небольшими колебаниями по кварталам).
Учитывая данные «Дом.РФ» о динамике снижения средневзвешенных ставок и поквартальные данные ЦБ о росте цен на жилье, по подсчетам «Денег», примерный ежемесячный платеж по ипотеке на новую типовую двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м (при первоначальном взносе в 20% и сроком кредита — 30 лет) в Москве с июня 2025 года по март 2026 года сократился с 417 тыс. до 352 тыс. руб. Для вторичного рынка в столице — с 386 тыс. до 298 тыс. руб. В среднем по России результат чуть более утешительный: ежемесячный платеж на новостройку снизился с 210 до 175 тыс. руб., а на готовое жилье — с 131 до 104 тыс. руб. Впрочем, при соотнесении этих значений со средней заработной платой, очевидно, что платеж остается все еще высоким. По данным Росстата, средняя зарплата по стране в январе 2026 года (самые свежие опубликованные данные) составила чуть больше 103 тыс. руб. Для Москвы показатель выше — почти 188 тыс. руб. Так, даже в первом квартале 2026 года средний заемщик в России может отдавать за ипотеку на первичном рынке более полутора месячных зарплат, а живущий в Москве — почти две.
Прогнозы
Эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что резкого снижения ипотечных ставок в 2026 году не произойдет, а доступная ипотека вернется не скоро. «Мы видим очень аккуратное "сцеживание" ключевой ставки»,— говорит Екатерина Мишина. Величина ставок на вторичном рынке все еще зависит от длительного периода дорогого фондирования, и последствия его мы будем еще ощущать весь этот год, добавляет эксперт. По оценкам участников рынка, для действительно массового спроса на ипотеку ставки должны достигнуть психологически комфортного уровня — в пределах 12–14% годовых. В этом году вряд ли стоит этого ждать. Согласно прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка за 2026 год составит 13,5–14,5%. «Учитывая значительный по объему отложенный спрос, даже незначительные (до 1 п. п.) дальнейшие шаги по снижению ставок могут привести к наращиванию объемов выдачи»,— полагает Егор Лопатин.
На этом фоне продолжится и рост цен на рынке недвижимости. В комплексном исследовании рынков жилой недвижимости рейтингового агентства «Эксперт РА» прогнозируется сохранение опережающего инфляцию роста цен на рынке первичной недвижимости. «В краткосрочной перспективе этому будет способствовать конъюнктурная структура девелоперского бизнеса, предполагающая финансирование строительных работ через механизм проектного финансирования от банков»,— объясняют в агентстве. А интерес к вторичной недвижимости со стороны граждан будет сохраняться. Это связано как со снижением ставок, так и с ожиданием роста стоимости готовой недвижимости в среднесрочной перспективе. «Цена на квадратный метр во вторичном жилье будет постепенно подтягиваться к цене жилья в новостройке»,— считает Антон Павлов. Кроме того, покупка недвижимости, в том числе в ипотеку, может рассматриваться как альтернативный инструмент для размещения сбережений на фоне снижения ставок по сберегательным продуктам. «Некоторые инвесторы вкладываются в покупку недвижимости. В перспективе, мы считаем, данный тренд будет усиливаться»,— прогнозирует господин Павлов.