Строительный шторм

Прошлый год оказался стресс-тестом для девелоперов. В нем сошлись сразу все неблагоприятные для бизнеса факторы, еще раз подтвердившие высокую чувствительность отрасли к стоимости кредитов и колебаниям массового спроса. Продажи жилья в денежном выражении упали, и, чтобы удержаться, компании распродавали земельные банки и непрофильные активы. В этом году давление высокой ключевой ставки, определяющей стоимость денег и для покупателей, и для бизнеса, стало ослабевать. Согласно осторожным оптимистичным прогнозам, во второй половине 2026 года финансовые показатели девелоперов могут начать восстанавливаться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вызовы для рынка

Половину прошлого года девелоперы жилья, для которых стоимость финансирования критически важна, прожили с ключевой ставкой 21%. В результате подорожало проектное финансирование, а растущие на фоне инфляции операционные расходы стали препятствием для повышения рентабельности. Рыночные ставки по ипотеке достигали 28–30%, безадресная программа льготной ипотеки уже не действовала, а условия семейной ипотеки ужесточились.

Цикл последовательного снижения ключевой ставки начался в июне 2025 года, и к декабрю ее значение достигло 16%. Именно благодаря этому продажи жилья в натуральном выражении по итогам года оказались даже немного выше уровня 2024 года. «Рынок быстро оживился за счет ожиданий дальнейшего смягчения»,— отмечает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

По итогам 2025 года в старых границах Москвы застройщики и дольщики заключили 61,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 60,3 тыс.— годом ранее. «Несмотря на действие высокой ключевой ставки, результат 2025 года оказался высоким — вторым в истории рынка новостроек столицы, уступив лишь рекордному показателю 2023 года с 72 тыс. ДДУ»,— рассказывает господин Проскурин. На результат повлиял скачок спроса в ноябре—декабре, произошедший на фоне анонсированного правительством ужесточения параметров семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Объем выдачи ипотеки в денежном выражении за четвертый квартал вырос на 93% год к году, а объем продаж квартир в декабре увеличился на 71%.

«Прошлый год был одним из самых сложных для девелоперов. Одновременно присутствовали дорогое финансирование из-за высоких процентных ставок, замедление продаж из-за сокращения ипотечных программ, разрыв между вводом и наполнением эскроу-счетов»,— перечисляет инвестиционный стратег «Гарда Капитала» Александр Бахтин.

Высокая ключевая ставка оказывала двустороннее давление. «С одной стороны, снижается выручка из-за сокращения доступности рыночной и сокращения программ льготной ипотеки, с другой — растут расходы вследствие удорожания заемного финансирования»,— отмечает инвестстратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов.

Кроме того, произошло ухудшение финансового положения подрядчиков, что стало еще одним фактором давления на девелоперов, обращает внимание сооснователь NZT Rusfond Игорь Шимко. «У подрядчиков, в отличие от девелоперов, нет доступа к проектному финансированию с опорой на эскроу-счета, они были вынуждены закрывать оборотный капитал дорогими заимствованиями»,— поясняет он.

Впрочем, сложившаяся ситуация отразилась на показателях и самих девелоперов. «Продажи в денежном выражении год к году сократились на 10–25%. Компании стремились удерживать цену, и физические объемы продаж падали глубже, чем денежные»,— отмечает Александр Бахтин.

Из-за медленной наполняемости эскроу-счетов, высокой стоимости проектного финансирования и увеличения сроков оборачиваемости проекта у девелоперов росли процентные расходы. «Это ухудшило показатели долговой нагрузки, в частности соотношение чистого долга к EBITDA»,— указывает господин Бахтин. «Запуск новых проектов сократился, появились переносы вывода очередей проектов и фаз строительства»,— продолжает эксперт.

По словам Сергея Суверова, особенно сложно пришлось застройщикам, сфокусированным на массовом жилье, так как в этом сегменте 70–80% продаж зависели от ипотеки. «И отдельно непросто пришлось компаниям с небольшим или неликвидным земельным банком. Застройщикам с качественным земельным банком проще пережить падение спроса: они могут сместить фокус на более маржинальные проекты или продать активы по более высокой цене»,— поясняет господин Суверов.

Антикризисные меры

Девелоперы справлялись по-разному, но объединяющим элементом стратегий выживания было совмещение мер поддержки продаж и поиска новых возможностей. Совет директоров ПИК обновил дивидендную политику: если раньше она предусматривала выплату не менее 30% от скорректированной чистой прибыли по МСФО, то теперь речь идет о распределении не менее 15%. Группа «Самолет» начала монетизировать земельный банк, в этом году компания собирается продать активы на 9 млрд руб. MR Group пошла по пути развития коммерческой недвижимости, дающей льготу по арендной плате за землю или смену вида разрешенного использования, и выделила под строительство офисов отдельный бренд MR Office на базе 25 существующих проектов.

Группа «Эталон» искала баланс поступлений от продаж на эскроу и выборки средств на строительство с целью минимизации финансовых затрат, а также контролировала долговую нагрузку и старалась повышать операционную эффективность и диверсифицировать бизнес-модель, рассказали «Ъ-Инвестициям» в компании.

Одно из направлений диверсификации в сложившихся условиях — проекты в более высоких ценовых сегментах недвижимости, от бизнес-люкса до люкса и премиума. Потенциальные покупатели такого жилья не зависят от ипотеки, поэтому эти сегменты считаются более устойчивыми в кризис. «Мы усилили присутствие в высоком ценовом сегменте: запустили премиальный бренд Aurix и приобрели компанию «Бизнес-Недвижимость» с земельным банком из 42 объектов для расширения портфеля бренда. Сделка была профинансирована за счет SPO и не привела к росту долговой нагрузки»,— пояснили в «Эталоне». Одновременно с покупками «Эталон» провел несколько крупных сделок по продаже готовых коммерческих объектов, в том числе бизнес-центра «Тесла».

Несмотря на оптимизацию издержек и заметный рост выручки, на финансовых показателях группы, как и многих других девелоперов, неизбежно сказались высокие процентные расходы и особенности учетной политики девелопера: чистый убыток по МСФО за первое полугодие достиг 8,9 млрд руб.

С начала цикла снижения ставки давление на отрасль ослабевает, но быстрого восстановления отчетности ждать не стоит — эффект от оптимизаций и маневров застройщиков может быть отложенным со смещением на вторую половину 2026 года. На длинной дистанции могут выиграть те, кто в кризис сохранил сбалансированный портфель ликвидных участков и проектов.

Благоприятные перспективы

Большинство крупных девелоперов в прошлом году нажили пакет рисков. На «Самолет» давит высокий долг, на ПИК — ограниченность спроса в сегменте массового жилья и непредсказуемость компании для инвесторов, на «Эталон» — финансовые расходы, отмечают в «БКС Мир инвестиций».

Но практически все риски могут быть смягчены по мере снижения ключевой ставки, которая сейчас на уровне 15%. «Если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику, во второй половине 2026 года оживление в секторе может набрать обороты. А поскольку в 2025 году новых проектов было запущено на 12% меньше, чем годом ранее, к 2027 году на рынке может появиться дефицит новостроек. Это может привести к росту цен на жилье заметно выше инфляции»,— отмечают аналитики «БКС Мир инвестиций» в стратегии на второй квартал этого года про рынок недвижимости.

В 2025 году, по данным индекса московской недвижимости «Домклик», новостройки подорожали на 12%, в первом квартале этого года — на 3%. «По итогам 2026 года мы ожидаем повышение цен на 10–12%. Но ближайшие месяцы могут быть важными с точки зрения потенциального пересмотра прогноза, поскольку мы увидим, какое влияние на цены могло оказать ужесточение условий по льготным ипотечным программам»,— пишут в «БКС Мир инвестиций».

Снижение ключевой ставки разгружает застройщиков. Рыночные ставки по ипотеке становятся ближе к психологически комфортным, это постепенно восстанавливает спрос, следовательно, ускоряет наполнение эскроу-счетов и снижает ставку по проектному финансированию, говорит Сергей Суверов. Рынок начинает восстанавливаться, но, как отмечает эксперт, происходит это небыстро.

По словам руководителя группы продаж УК «Альфа-Капитал» Александра Абрамяна, для реального оживления спроса необходимо дождаться снижения ставок по ипотеке до 10–12% (сейчас — 18–19%), что может произойти при снижении ключевой ставки до 8–10%. Тогда снизится доходность депозитов и других инвестиционных инструментов, что привлечет к недвижимости инвесторов. «Пока депозиты приносят 13–14% годовых, рынок облигаций — 15–16%, жилой недвижимости сложно соревноваться с этими инструментами»,— считает господин Абрамян.

Согласно совместному исследованию «Яндекс Недвижимости» и РБК, 52% россиян при снижении ставок по депозитам готовы инвестировать в покупку жилья. По оценке инвестиционной платформы SimpleEstate, на рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в 2026 году после дальнейшего снижения ключевой ставки может выйти до 210–250 млрд руб. «депозитных» денег.

Девелоперы уже ждут оживления рынка. По данным «Метриума», в первом квартале этого года застройщики вывели на первичный рынок «старой Москвы» 13 новостроек против шести комплексов в первом квартале 2025 года. Осторожный оптимизм участников рынка поддерживает рост проектов в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). «В 2025 году их число увеличилось на 30%. Если компания участвует в КРТ, это значит она верит в перспективность продаж»,— говорит коммерческий директор «Плато Девелопмента» Станислав Банников. Кроме того, участие в КРТ помогает застройщикам снижать проектные риски и издержки, сохраняя большой масштаб застройки. «Это возможность получить участки под масштабные проекты с переносом основных инвестиций на последний этап реализации проекта, то есть комфортно распределить денежные потоки»,— подчеркивают в «Эталоне».

Екатерина Геращенко