Адлерское чаепитие
АО «Хоста-Чай» требует признать право собственности на дамбу в Сочи
Акционерное общество «Хоста-Чай» судится с администрацией Сочи, пытаясь признать право собственности на дамбу площадью 486 квадратных метров, расположенную в селе Калиновое озеро Адлерского района Сочи. Компания обосновывает свои требования правопреемством от совхоза «Верхне-Хостинский» и тем, что сооружение создавалось за счет средств этого предприятия. Суды, однако, пришли к выводу, что «Хоста-Чай» не обладает каким-либо правом на землю под дамбой. Юристы считают, что компания проиграет в кассации.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Акционерное общество «Хоста-Чай» подало иск о признании права собственности на гидротехническое сооружение — дамбу. Объект площадью 486 кв. м находится в селе Калиновое озеро Адлерского района Сочи.
Компания обосновывает свои требования правопреемством от совхоза «Верхне-Хостинский» и тем, что сооружение создавалось за счет средств этого предприятия. В документах отмечается, что промышленное разведение чая в Краснодарском крае началось с 1936 года, а 7 мая 1949 года Совет министров СССР принял постановление о дальнейшем развитии чайной культуры в регионе.
Как следует из материалов суда, совхоз «Верхне-Хостинский» был образован постановлением Совнаркома СССР от 17 августа 1947 года и относился к крупнейшим сельскохозяйственным предприятиям отрасли. В ходе реорганизации согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 года 30 декабря того же года было зарегистрировано акционерное общество закрытого типа «Хоста-Чай».
Организационно-правовая форма предприятия неоднократно менялась: 18 августа 1997 года АОЗТ преобразовано в закрытое акционерное общество, 25 июля 2017 года — в акционерное общество, 14 мая 2019 года — в публичное акционерное общество, а 2 ноября 2011 года вновь стало акционерным обществом.
Постановлением администрации Сочи от 29 января 1993 года коллективному сельскохозяйственному предприятию предоставили в постоянное пользование земельные участки площадью 404 га. К 6 февраля 1995 года из пользования изъяли 92,9 га, в распоряжении АОЗТ «Хоста-Чай» осталось 311,1 га. По состоянию на 1 января 2005 года общая площадь земельного участка ЗАО «Хоста-Чай» составила 298 га.
Согласно акту оценки имущества от 1 июля 1992 года в составе активов совхоза «Верхне-Хостинский» числился «водовод для орошения чая с. Красная Воля», введенный в эксплуатацию в 1978 году с балансовой стоимостью 203,9 тыс. руб. Гидротехническое сооружение и озеро создавались для орошения чайных плантаций.
Впоследствии общество провело работы по постановке объекта на кадастровый учет. По заявлению компании специалисты Краевого БТИ изготовили технический паспорт сооружения от 3 сентября 2012 года. Согласно документу, гидротехническое сооружение выполнено из монолитного железобетона, спуск воды осуществляется по железобетонному лотку. Площадь поверхностного водоема составляет 16 300 кв. м, а общая площадь гидросооружения с водоемом — 16 786 кв. м.
В результате был изготовлен технический план сооружения и осуществлен государственный кадастровый учет. Годом завершения строительства указан 1978-й. По данным Краевого БТИ, гидротехническое сооружение числится за ЗАО «Хоста-Чай».
Однако суд первой инстанции отказал в иске, во-первых, ориентируясь на решение Адлерского районного суда Сочи от 25.10.2022, в котором суд по иску Генерального прокурора РФ признал недействительными договоры аренды земельных участков от 2007 года, на которых в том числе расположена дамба. АС сделал вывод, что «Хоста-Чай» не обладает каким-либо правом на землю под дамбой и, в силу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, не вправе претендовать на объект.
Кроме того, суд согласился с позицией экспертов, которые в представленном заключении пришли к выводу о том, что спорая дамба как гидротехническое сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, а эксплуатация озера Калиновое без данного сооружения технически не возможна. Дамба — это искусственно созданная земляная насыпь с водоводом в ее теле и автомобильной дорогой на гребне, выполняет функцию основного защитного гидротехнического сооружения прилегающих застроенных территорий от подтоплений и затоплений.
То есть это сооружение служит для обеспечения безопасной эксплуатации озера Калиновое в интересах большого количества граждан.
«Дамба является лишь вспомогательным сооружением для обслуживания озера. То есть она расценена как неотъемлемый технический элемент водного объекта. Российское право, опираясь на позицию Президиума ВАС, давно устоялось в том, что объекты, прочно связанные с землей, но не имеющие самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Истец же пытался оспорить этот вывод, указывая, что суд первой инстанции якобы проигнорировал выводы экспертизы о признании объекта недвижимым. Апелляция этот довод прямо отвергла, пояснив, что квалификация объекта в качестве недвижимости — это правовой вопрос, который решает суд, а не эксперты»,— поясняет адвокат АБ «Акцепт» Александр Евтеев.
Адвокат Forward Legal Илья Рыжаков считает, что «Хоста-Чай» проиграет кассацию, так как суд сделал верные выводы исходя из всех установленных обстоятельств и правильно применил правовые нормы. «Интересно, что в заседании суда первой инстанции никто не участвовал, власть никак не проявила свою позицию. В данном деле всю правовую работу выполнил суд: именно суд назначил по делу судебную экспертизу, правильно и подробно сформулировал вопросы; именно суд исследовал всю историю создания "Хоста-Чая" и спорного сооружения и аргументировал свои выводы»,— говорит юрист. Господин Рыжаков предполагает, что истец обратился с иском по поводу дамбы, имея стратегическую цель — зафиксировать свои права на объект недвижимости, а затем — попытаться преодолеть решение по оспариванию договоров аренды путем его пересмотра.