«Корпоративное размещение перестает быть исключительно вопросом локации или метража»
Директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская — о плюсах и минусах моделей покупки и аренды офисов
Уровень вакантности на офисном рынке Москвы сегодня сохраняется на минимальных значениях — около 4–5%. Свободных качественных площадей немного, и компаниям становится все сложнее подобрать пространство, полностью соответствующее их требованиям по масштабу бизнеса, инфраструктуре и другим параметрам. В таких условиях корпоративное размещение перестает быть исключительно вопросом локации или метража. Для бизнеса это долгосрочное стратегическое решение. Перед компаниями закономерно встает выбор, арендовать офисные площади или инвестировать в покупку помещений.
Фото: пресс-служба делового квартала «Сколково Парк»
Фото: пресс-служба делового квартала «Сколково Парк»
Цена вопроса
Традиционно владение воспринимается как более устойчивый и в долгосрочной перспективе выгодный сценарий. Однако практические расчеты и поведение самих компаний все чаще показывают более сложную картину. Финансовое сравнение аренды и покупки на горизонте десяти лет показывает, что интуитивное представление о выгоде владения не всегда подтверждается на практике. Если сопоставить два сценария для офисного объекта класса А площадью 22 тыс. кв. м, картина выглядит следующим образом: за десять лет аренда обойдется почти в 13 млрд руб., а покупка без заемного финансирования оценивается примерно в 15 млрд руб.
Даже без учета стоимости капитала владение оказывается дороже.
Однако в реальности крупный бизнес редко финансирует такие сделки полностью на свои средства. Как правило, используется заемная модель: 30% из собственного капитала и 70% кредита.
В этом случае совокупные расходы, включая обслуживание долга, возрастают до 21 млрд руб. за тот же период. Таким образом, ключевая разница формируется не столько на уровне стоимости актива, сколько на уровне стоимости капитала и его обслуживания. И даже этот расчет не принимает во внимание факторы, которые сложно точно спрогнозировать: капитальный ремонт, модернизацию инженерных систем, регуляторные требования.
Средства на покупку офиса фиксируются в активе задолго до того, как он начинает полноценно работать на бизнес. Покупка или строительство требуют времени: от проектирования до ввода в эксплуатацию. В этот период капитал уже вовлечен, но не приносит операционной отдачи. Аренда же позволяет выйти в готовое пространство существенно быстрее. Это особенно актуально в условиях ограниченного предложения, когда важно оперативно подбирать подходящие площадки и фиксировать их за собой.
При этом собственная офисная недвижимость может рассматриваться как часть капитала компании. В долгосрочной перспективе стоимость объекта вырастет, а при необходимости помещение реализуют как инвестиционный ресурс. Для некоторых компаний покупка офиса становится способом диверсификации активов и дополнительным инструментом сохранения капитала.
Выбор в пользу гибкости
Одним из ключевых факторов при выборе модели остается гибкость. На практике даже крупные арендаторы редко развиваются линейно: компании растут, оптимизируют численность, пересобирают команды. В результате за десять лет они могут несколько раз менять объем занимаемых площадей — в сторону как увеличения, так и сокращения. В крупных бизнес-парках подобные случаи достаточно распространены. В частности, компании со временем могут занимать уже не один этаж, а целое здание.
Если переложить эту динамику на крупный офис, становится очевидно, что любое отклонение от оптимального объема быстро превращается в значимые издержки. Даже разница в несколько тысяч квадратных метров в таком масштабе — это уже сотни миллионов рублей в год либо избыточных, либо недоинвестированных затрат.
Арендная модель позволяет сглаживать эти колебания. А в случае владения гибкость ограниченна: избыточные площади означают замороженный капитал, а расширение требует больших дополнительных вложений.
Таким образом, на практике выбор между покупкой и арендой все чаще зависит не только от финансовых ресурсов компании, но и от того, насколько гибкость и возможность масштабирования важны для ее дальнейшего развития.
Практика показывает, что на горизонте до 10–15 лет аренда во многих случаях оказывается не только более управляемой, но и экономически сопоставимой или эффективной моделью. Особенно это заметно в сценариях с заемным финансированием, где разрыв в совокупных затратах может достигать кратных значений.
Покупка остается рациональным решением, но преимущественно в ситуациях с высокой предсказуемостью бизнеса — там, где компания готова зафиксировать свою модель на годы вперед и принять на себя все издержки владения.