Стрит-ритейл на Невском проспекте скорректировал спрос

Доля свободных помещений формата стрит-ритейл на Невском проспекте по итогам I квартала 2026 года увеличилась до 4,8% с 3 в конце 2025-го. При этом на основной туристической части магистрали (от Адмиралтейства до площади Восстания) показатель остается минимальным — 1,5%. Основной прирост вакантности пришелся на Старо-Невский проспект, где доля пустующих площадей выросла с 8 до 13%, сообщили аналитики NF GROUP.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По оценке экспертов, текущая ситуация отражает естественную коррекцию после периода активного роста в прошлом году и не свидетельствует о снижении привлекательности главной торговой улицы города. В структуре вакантных площадей 90% предлагаются в аренду, 10% — на продажу.

Дополнительный объем вакантности формируется за счет скрытого предложения (помещения, которые освободятся в краткосрочной перспективе) — около 3–4% от общего объема стрит-ритейла на Невском. Еще 6–7% торговых площадей предлагаются как готовый арендный бизнес (ГАБ).

С начала 2026 года на главной улице Петербурга открылось или анонсировано к открытию 16 магазинов и заведений общественного питания, тогда как количество закрытий составило 23 — это превысило показатели предыдущих двух лет. На Старо-Невской части проспекта закрытий было 11 против пяти открытий, на основной — 12 против 11.

На основной части Невского с начала года открылись два ресторана («Иван да Марья» и «Большая грузинская кухня»), а также два магазина Sunlight. Лидером по числу новых арендаторов стали магазины сувениров, на долю которых пришлось 36% от всех открытий. Они работают в мультиформате на небольших площадях, специализируясь на сувенирной, подарочной и кондитерской продукции. В то же время на этом участке закрылись несколько ресторанов, баров, кофеен и чайных. Прекратил работу магазин Calzedonia (Невский проспект, д. 73–75), проработавший на этом месте более 10 лет.

На Старо-Невском проспекте впервые за много лет открылся магазин косметики и парфюмерии «Улыбка радуги». Ключевым закрытием здесь стало прекращение работы магазина «Дом фарфора», который в 2024-м занял площади, ранее принадлежавшие бренду Dior.

Директор департамента торговой недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Анна Лапченко отметила, что рост вакантности на Невском проспекте связан как с общим охлаждением рынка после периода активного роста, так и с рядом внешних факторов, включая снижение потребительского спроса и увеличение налоговой нагрузки. По ее словам, диапазон арендных ставок на всем протяжении проспекта составляет 3–15 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с НДС, индексация в среднем сохраняется в пределах 5%. «По отдельным помещениям фиксируется снижение ставок, что отражает естественную коррекцию после их существенного роста в предыдущие периоды»,— добавила госпожа Лапченко.

Между тем встроенные коммерческие помещения на первых этажах новостроек сохраняют вакансию на прошлогоднем уровне, говорят аналитики.

Соучредитель Kronung Group Игнатий Найда подсчитал, что объем ввода встроенных помещений в составе новых жилых комплексов по итогам I квартала 2026 года составил порядка 90–110 тыс. кв. м. Это сопоставимо с результатами I квартала 2025-го, где показатель находился на уровне около 100 тыс. кв. м.

«Наиболее востребованы компактные лоты площадью от 40 до 120 кв. м. Именно такие помещения быстрее находят арендаторов и требуют меньших инвестиций на входе. Более крупные форматы от 150 кв. м и выше реализуются медленнее и чаще приобретаются под конкретного пользователя»,— рассказал эксперт.

Директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Мартемьянова добавляет: «Спрос на встроенные коммерческие помещения в новостройках Санкт?Петербурга демонстрирует высокий уровень и устойчивость. Основной интерес сосредоточен вокруг помещений площадью 60–100 кв. м: на них приходится 39% общего товарного предложения. Это оптимальный формат для продуктовых магазинов “у дома”, аптек, ПВЗ и небольших сервисных точек. Вторая по востребованности группа — помещения 35–60 кв. м (31% предложения), которые привлекают кондитерские, салоны красоты и медицинские кабинеты. Такая структура спроса соответствует общерыночным трендам: девелоперы ориентируются на создание сбалансированной инфраструктуры, где преобладают универсальные помещения средней площади, способные адаптироваться под различные форматы бизнеса».

Средняя стоимость встроенных помещений в новых проектах варьируется в диапазоне 180–300 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от локации, стадии готовности и характеристик трафика. За год, по подсчетам господина Найды, цены выросли в среднем на 8–12%, при этом в наиболее ликвидных проектах рост был более заметным за счет ограниченного предложения.

«Основные функции встроенных помещений остаются прежними. Это продуктовый ритейл шаговой доступности, кофейни и пекарни, аптеки, пункты выдачи интернет-заказов, салоны красоты и базовые сервисы. При этом заметно выросла доля арендаторов из сегмента онлайн-торговли и логистики последней мили»,— говорит он.

Срок окупаемости за последний год увеличился, отмечает эксперт. Если ранее он находился на уровне 8–10 лет, то сейчас в среднем составляет 10–12, а в отдельных проектах может достигать 13 лет. Это связано с ростом стоимости входа и более сдержанной динамикой арендных ставок.

Госпожа Мартемьянова согласна с такой оценкой. По ее словам, за последний год срок окупаемости инвестиций во встроенные помещения увеличился: если в докризисный период (2010–2020 годы) он составлял 8–10 лет, то сейчас смещен в сторону 11–13 лет на фоне роста цен на помещения, умеренной динамики арендных ставок, повышения затрат на подготовку помещений и более осторожного подхода инвесторов к оценке рисков.

Совладелец Fizika Development Александр Кравцов отмечает: «Рынок встроенных коммерческих помещений в составе жилых комплексов сегодня развивается неравномерно и во многом зависит от класса проекта, локации, интенсивности пешеходного и автомобильного трафика. Универсального формата не существует: то, что востребовано в массовом сегменте, зачастую не работает в премиальном, и наоборот».

В проектах массового сегмента, отмечает он, наибольшим спросом пользуются помещения небольшого и среднего формата — как правило, под продуктовый ритейл, аптеки, пункты выдачи заказов, кофейни и базовые сервисы для жителей.

Александра Хренкова