«Шахтерская слава» идет по кругу
Власти Самарской области оспаривают Генплан Анапы из-за земли детского лагеря
Кассационный суд отправил на новое рассмотрение дело об отмене Генерального плана и Правил землепользования и застройки Анапы по иску правительства Самарской области. Истец считает, что установленная для заброшенного детского лагеря «Шахтерская слава» зона озелененных территорий препятствует собственнику использовать земельный участок по целевому назначению. Кроме того, это якобы «экономически неэффективно и экологически нецелесообразно». В мэрии Анапы считают, что отмена существующего зонирования может привести к тому, что владелец участка использует его не под детский отдых, а под гостиничную инфраструктуру. Юристы считают, что у администрации курорта есть все шансы сохранить положения Генплана, если ответчик представит в суд утвержденную документацию по планировке территории.
Фото: Пресс-служба администрации Краснодарского края
Фото: Пресс-служба администрации Краснодарского края
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции отметил решения нижестоящих инстанций и направил на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд дело о сохранении детского лагеря «Шахтерская слава» на первой береговой линии в Анапе. Суд счел, что доводы сторон недостаточно исследованы судами нижестоящих инстанций.
Как следует из кассационного определения (есть в распоряжении «Ъ-Кубань»), с административным иском в суд обратилось правительство Самарской области, которому на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 82,5 тыс. кв. м. Он находится в Анапе на Пионерском проспекте, 8 и фактически расположен на первой береговой линии в районе Центрального пляжа. Истец оспаривает положения Генерального плана и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Анапы, ссылаясь на сложности с реконструкцией и эксплуатацией участка для детских оздоровительных программ, а также указывает на двойное зонирование территории (частично в зоне озелененных территорий общего пользования Р1 и курортной зоне Р3), что, по мнению истца, ограничивает возможности развития объекта.
«В обоснование заявленных требований административный истец указывает на нарушение его законных прав и интересов как собственника установленным функциональным и территориальным зонированием, создание препятствий для использования земельных участков по целевому назначению, нарушение требований законодательства о градостроительной деятельности»,— говорится в кассационном определении суда.
Решением Краснодарского краевого суда от 22 января 2025 года иск правительства Самарской области был удовлетворен частично: были признаны недействующими ПЗЗ в части отнесения участка к двум функциональным зонам. В мае 2025 года Третий апелляционный суд отменил это решение, отказав в удовлетворении требований полностью.
На заседании Четвертого кассационного суда прокуратура Краснодарского края потребовала дать надлежащую оценку органам местного самоуправления, передавшим в собственность Самарской области объекты детского оздоровительного лагеря, а также другим формальным манипуляциям с земельным участком. Правительства Самарской области указало, что отнесение участка частично к функциональной зоне P1 экономически неэффективно и экологически нецелесообразно.
В мэрии Анапы «Ъ-Кубань» сообщили, что на спорном земельном участке сегодня расположен заброшенный детский санаторный комплекс «Шахтерская слава» (ранее — ДОЛ «Лебедь»). Лагерь был построен в 1976 году и принимал по 600 детей ежегодно, а также располагал парковой зоной с редкими хвойными породами и даже собственным минерально-йодобромным источником. Сегодня, по словам чиновников мэрии, объекты комплекса не функционируют, а их дальнейшая судьба остается неопределенной.
«Текущее зонирование не блокирует реконструкцию комплекса. Напротив, курортная зона Р3, к которой отнесена большая часть участка, прямо предусматривает размещение санаториев, детских лагерей и объектов оздоровительной инфраструктуры. Более того, в правилах землепользования выделена специальная подзона отдыха и оздоровления детей — с четким регламентом строительства и реконструкции профильных объектов. Ключевой аргумент муниципалитета — сохранение рекреационного потенциала Пионерского проспекта. Отнесение части территории к зоне озеленения (Р1) призвано защитить зеленые насаждения, создающие уникальный микроклимат для детского отдыха. Это особенно важно для Анапы, исторически позиционирующейся как курорт для семей с детьми»,— рассказали в пресс-службе администрации курорта.
Также в мэрии отмечают, что в предыдущих редакциях Генплана Анапы (2013 и 2016 годов) спорные участки уже имели статус санаторно-курортных зон. Нынешние изменения, по словам чиновников администрации курорта, лишь уточняют баланс между застройкой и сохранением природных ресурсов.
«Правительство Самарской области не инициировало официальных запросов на корректировку плана или выдачу разрешений на строительство — что ставит под вопрос реальную цель иска. За юридическим спором может скрываться конкуренция экономических моделей. Освоение участка под гостиничную инфраструктуру обещает более быструю окупаемость, чем восстановление детского лагеря. Однако муниципалитет делает ставку на долгосрочную стратегию — укрепление имиджа Анапы как центра детского оздоровления. Такой подход требует жесткого контроля за зонированием, чтобы избежать хаотичной застройки и утраты рекреационных преимуществ»,— комментируют в мэрии Анапы.
По мнению представителей администрации курорта, итоговое решение суда станет важным прецедентом для градостроительной политики региона и должно показать, насколько местные власти готовы отстаивать концепцию курорта, ориентированного на семьи с детьми, даже в условиях давления со стороны инвесторов.
Как ранее писал «Ъ-Кубань», в январе 2024 года правительство Самарской области заявило о поиске инвестора, который будет готов на условиях концессии провести реконструкцию лечебно-оздоровительного комплекса «Шахтерская слава» в Анапе. Соответствующее распоряжение областного правительства было опубликовано на сайте главного управления организации торгов Самарской области. В документе говорится, что после заключения соглашения инвестору достанутся 30 зданий общей площадью 17 869 кв. м и два земельных участка на 82 и 25 тыс. кв. м.
Как отмечает старший юрист бюро «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс, шансы у мэрии Анапы сохранить оспариваемое зонирование в полном объеме оцениваются как не очень высокие. По мнению эксперта, ключевая уязвимость позиции — нарушение ч. 4 ст. 30 ГрК РФ в части двойного зонирования. Юрист уточняет, что спорный участок отнесен одновременно к двум зонам: Р-4 «Зона отдыха и оздоровления детей» и Р-1 «Зона зеленых насаждений общего пользования», что прямо противоречит ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, согласно которой каждый земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне. Кассационный суд квалифицировал это нарушение как существенное.
«Действующий вид разрешенного использования участка — "размещение лечебно-оздоровительного комплекса" — соответствует коду 9.2.1 ("санаторная деятельность") по Классификатору ВРИ. Между тем, данный код полностью отсутствует в регламенте зоны Р-4. Апелляционный суд счел, что код 5.2.1 ("туристическое обслуживание") является приемлемым аналогом, однако кассационный суд прямо отверг это рассуждение: виды 5.2.1 и 9.2.1 имеют "совершенно различную направленность" в соответствии с Классификатором.
В связи с этим требования правительства Самарской области в части принадлежности участка к двум территориальным зонам одновременно, с высокой долей вероятности, будут удовлетворены, суд обяжет органы местного самоуправления привести ПЗЗ к единой территориальной зоне для данного участка»,— говорит Владислав Гейтс.
При этом, по словам юриста, требования об оспаривании генерального плана (зоны функционального назначения) могут быть отклонены, если администрация Анапы представит в суд документацию по планировке территории. «По состоянию на октябрь 2024 года документация по планировке территории, включающей спорный участок, прошла рассмотрение на рабочей группе при краевом департаменте архитектуры и градостроительства, состоялись общественные обсуждения, проект постановления об утверждении находится на стадии согласования. При новом рассмотрении это может стать весомым доказательством обоснованности принятых градостроительных решений»,— резюмировал господин Гейтс.