Девелоперы размениваются по мелочи
Предложение апартаментов в Москве увеличилось за первый квартал на 4,6%
В последние два года объем предложения в сегменте строящихся апарт-комплексов Москвы снижался из-за прекращения согласования новых проектов, но в начале этого года ситуация изменилась. За январь—март количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 4,6% квартал к кварталу, до 4,5 тыс. Застройщики выводили новые объемы в существующих проектах на рынок более активно, чем граждане их покупали. Однако в годовом выражении предложение по-прежнему снижается и к концу года может достичь 1–1,5 тыс. лотов.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
По предварительным итогам первого квартала объем предложения в строящихся апарт-комплексах Москвы достиг 4,5 тыс. лотов против 4,3 тыс. в конце 2025 года, следует из подсчетов bnMAP.pro, с которыми ознакомился “Ъ”. Рост показателя отмечен впервые за последние два года, уточняют аналитики. При этом в годовом выражении значение снизилось на 20%.
Рост предложения за квартал основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова объясняет тем, что выход новых лотов в существующих проектах наложился на сокращение спроса. По ее подсчетам, в январе—феврале количество сделок в сегменте сократилось практически вдвое год к году, до 363. В предыдущие периоды предложение активно вымывалось благодаря устойчивому спросу и сдержанному запуску новых проектов, добавляет и. о. коммерческого директора девелоперской компании «Север» Мария Долгих.
Кроме того, отмечается изменение структуры по классам. Год назад 46% апартаментов в продаже относилось к массовому сегменту, сейчас — только 32%, уточняют в bnMAP.pro.
Относительно бюджетные лоты замещаются более дорогими, у которых срок экспозиции выше, что также влияет на средние показатели по спросу, добавляет Ирина Доброхотова.
Средняя цена апартаментов в Москве в строящихся комплексах стандартного класса сегодня составляет 371 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 33,6% больше год к году, бизнес-класса — 433,4 тыс. руб. (рост на 13,6%), премиум-класса — 826,2 тыс. руб. (рост на 42,6%), элитного и делюкс-класса — 2,3 млн руб. (рост на 8,1%), подсчитали в «Метриуме». В то же время традиционные квартиры сейчас в среднем дорожают медленнее, так как на рынке первичного жилья нет существенного дефицита предложения, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, октябрь 2024 года:
«Апартаменты подходят для южных курортов как сезонное жилье, но не для специфики Москвы».
Новые проекты апарт-комплексов не появляются на рынке с сентября 2024 года, говорит Ирина Доброхотова. Осенью 2024 года было объявлено о прекращении согласования проектов новых апартаментов, и сейчас на рынке присутствуют исключительно объекты, получившие разрешение на строительство до вступления изменений в силу, заявили “Ъ” в комплексе градостроительной политики и строительства Москвы. Это решение объясняется тем, что при реализации жилых проектов город рассчитывает необходимое количество мест в школах, детсадах, поликлиниках и других социальных объектах, а апартаменты, относящиеся к коммерческой недвижимости, создают избыточную нагрузку на эту инфраструктуру, добавили в департаменте.
У девелоперов еще есть полученные разрешения на строительство апарт-комплексов, которые не были выведены в рынок, говорит директор по продукту группы «Самолет» Леон Пряжников. Однако там, где позволяют нормативы, такие проекты переводятся из разряда апартаментов в жилые комплексы, напоминает он.
Город предлагает девелоперам, где это возможно, перевести апартаменты в категорию полноценного жилья, подтверждают в комплексе градостроительной политики и строительства Москвы.
Например, статус сменили комплексы «Золотой квартал», «Верейская 41», «Космо 4/22», «Лунар», перечисляет Руслан Сырцов.
Эксперт ожидает, что объем предложения апартаментов на первичном рынке столицы к концу года снизится до 1–1,5 тыс. лотов. Цены продолжат расти с опережением инфляции, несмотря на исчерпание наиболее ликвидного предложения, не исключает он. Леон Пряжников, напротив, считает, что для роста цен предпосылок нет, возможно только их снижение вследствие необходимости распродать неликвидные остатки.