«Смягчение денежно-кредитной политики привело к коррекции ипотечных ставок»
Эксперт Евгений Панасенко — о влиянии ключевой ставки на рынки недвижимости и ценных бумаг
Совет директоров Банка России 20 марта 2026 года принял решение снизить ключевую ставку на 50 базисных пунктов — до 15,00% годовых. Это седьмое последовательное снижение ставки, отражающее курс регулятора на планомерное смягчение денежно-кредитной политики. Решение было ожидаемым: большинство аналитиков прогнозировали именно такой шаг. Директор Департамента по развитию активов ГК AVA Group Евгений Панасенко рассказал «Ъ-Сочи» о том, как повлияет снижение ключевой ставки на рынок недвижимости.
Евгений Панасенко
Фото: предоставлено автором
«Шаг в 50 б.п. свидетельствует о том, что Центральный банк действует максимально взвешенно, учитывая сохраняющуюся неопределенность, связанную с параметрами бюджетного правила и геополитическими рисками. Вместе с тем последовательность семи снижений подряд формирует устойчивый позитивный сигнал для экономики и финансовых рынков.
Базовый сценарий Банка России предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 13,5–14,5% годовых в 2026 году. Мы ожидаем, что к концу года ставка может опуститься до уровня 12–13%, что соответствует оптимистичному сценарию ряда ведущих аналитических команд. При этом темпы дальнейшего снижения будут зависеть от динамики инфляции, бюджетной политики и внешнеэкономической конъюнктуры.
Повышение ключевой ставки до 21% в 2024 году стало серьезным вызовом для девелоперской отрасли и сформировало значительный отложенный спрос. Психологически важным моментом стало начало цикла снижения в июне 2025 года: с этого момента рынок недвижимости начал оживать.
Дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики привело к коррекции ипотечных ставок, и рынок перешел в стадию стабилизации. По данным Роскадастра, в феврале 2026 года в России было зарегистрировано около 320 тыс. сделок с жильем, при этом ипотечные сделки на вторичном рынке выросли на 43% в годовом выражении. В Краснодарском крае покупательская активность за год выросла почти втрое: если в феврале 2025 года фиксировалось менее 600 сделок с жилой недвижимостью, то в феврале 2026 года их число превысило 1 600.
Тем не менее наиболее ощутимый рост спроса ожидается при снижении ставки до уровня 12–13%. Именно этот диапазон станет сигналом для широкой покупательской аудитории к активным действиям на рынке.
Кроме того, снижение ключевой ставки закономерно ведет к уменьшению доходности банковских депозитов. Это постепенно запускает процесс поиска альтернативных инструментов инвестирования. При этом массового одномоментного перетока капитала из вкладов ожидать не стоит — процесс будет носить плавный, эволюционный характер.
Характерно, что уже в IV квартале 2025 года девелоперы зафиксировали рост объема сделок без привлечения ипотечного кредитования. Это может свидетельствовать о начале перераспределения части капитала из депозитов в недвижимость.
Среди ключевых альтернативных направлений инвестирования в текущих условиях: облигационный рынок, недвижимость, фондовый рынок, валютные инструменты и вложения в развитие бизнеса. По уровню ликвидности и ожидаемой доходности рынок облигаций и рынок недвижимости сегодня наиболее сопоставимы, и именно эти два направления, по нашим оценкам, станут наиболее востребованными у инвесторов».