«Закон приведет к росту издержек застройщиков»

В проекты КРТ, которые ранее не обозначались как зоны комплексного развития территорий в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), добавят показатели по минимальной обеспеченности коммунальной, транспортной, социальной и прочей инфраструктурой. Соответствующие поправки в закон о КРТ приняли депутаты Госдумы в третьем, заключительном чтении. Директор «Инсити девелопмент» Артем Кислица рассказал «Ъ-Кубань» о том, что изменится с введением новшеств.

«Раньше расчетные показатели по инфраструктуре были жестко привязаны к градостроительному регламенту конкретной территории в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Если территория на момент принятия решения о КРТ еще не была внесена в ПЗЗ как зона комплексного развития, возникал правовой пробел. Формально было непонятно, откуда брать обязательные параметры по школам, поликлиникам и дорогам.

Закон закрыл этот пробел. Теперь, даже если территория не определена в ПЗЗ как зона КРТ, расчетные показатели все равно должны быть включены в само решение о комплексном развитии территорий. Источником цифр теперь служат не только ПЗЗ, но напрямую региональные и местные нормативы градостроительного проектирования (НГП). Это означает, что решение о развитии больше нельзя принять по принципу "сначала дома, а инфраструктура когда-нибудь потом". Обязательства по строительству школ, садов, инженерных сетей прописываются с самого начала в решении о КРТ и фиксируются в договоре с застройщиком.

Для жителей это означает более предсказуемое качество среды. Новые кварталы должны будут гарантированно иметь необходимый минимум социальных объектов в шаговой доступности. Также это снижение нагрузки на существующую инфраструктуру. Застройщик будет обязан компенсировать создаваемую нагрузку, строя новые школы, детсады, поликлиники или внося деньги на их развитие. Раньше некоторые застройщики могли попытаться продвинуть проект без четких инфраструктурных обязательств, пользуясь тем, что территория еще не была формально определена как зона КРТ в ПЗЗ.

Теперь, благодаря поправкам, обязательства по инфраструктуре становятся неотъемлемой частью любого решения о КРТ, независимо от статуса территории в ПЗЗ. Это делает невозможным запуск проекта без утвержденных расчетных показателей по школам, садам, дорогам и сетям.

Закон, безусловно, приведет к росту издержек застройщиков. Строительство социальной и коммунальной инфраструктуры — капиталоемкая история. Эти затраты будут заложены в стоимость квадратного метра. Однако влияние на конечную цену может быть нелинейным и смягчаться несколькими факторами: эффект масштаба в крупных проектах КРТ; возможность использовать механизмы ГЧП для строительства инфраструктуры; повышение привлекательности и ликвидности такого жилья (оно будет более комфортным), что может поддержать спрос даже при более высокой цене.

Данное внесение изменений направлено в первую очередь на реализацию договоров КРТ, заключенных по решению органа местного самоуправления. Яркие примеры — программа реновации в Москве и Московской области. Если смотреть через призму опыта реализации проектов комплексного развития на территории в Краснодаре, то следует отметить, что на территории муниципалитета реализуются договоры КРТ по инициативе правообладателей, заключенные на основании ст. 70 ГрК РФ».