Бизнес с советскими корнями

В 2025 году в Краснодарском крае реконструировали 23 средства размещения. В ближайшие три года восстановят еще 17 объектов. Инвесторы активно выкупают и превращают в современные комплексы пансионаты, гостиницы и санатории, построенные в советское время. Эксперты отмечают, что большинство таких объектов занимает уникальные локации, которые при существующем дефиците свободной под застройку земли представляют большую ценность.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае в 2025 году выполнили реконструкцию или реновацию 23 объектов индустрии гостеприимства. В 2026–2028 годах обновят еще 17 средств размещения, рассказали Guide в министерстве курортов Краснодарского края.

Среди примеров таких проектов в ведомстве назвали развитие сочинского санатория «Волна», в рамках которого проводят реконструкцию объекта и строят новый корпус здравницы категории «4 звезды» вместимостью 286 номеров. Там появится новый спа-комплекс с открытым и крытым бассейнами, а также фитнес-центр. Общий объем инвестиций — более 14,5 млрд руб., срок реализации — 2022–2026 годы.

«В результате реализации проекта не только сохранят объект культурного наследия, но и приспособят его для комфортного размещения гостей санаторно-курортного комплекса, отвечающего самым высоким стандартам качества»,— отметили в минкурортов.

Другой крупный проект — развитие гостиницы «Приморская» в Сочи. Здесь восстанавливают историческое здание и строят два новых 28-этажных корпуса категории «4–5 звезд». Также планируется организовать многоярусный паркинг в подземной части объекта. Объем инвестиций — 29,9 млрд руб. Срок реализации: 2021–2026 годы. Номерной фонд — 652.

Реновация активно ведется не только в Сочи, но и в других городах и районах Краснодарского края. Так, по оценке начальника службы приема и размещения «Молния Ямал» Анны Патраковой, в Туапсинском районе, Небуге в частности, около 60% объектов размещения, построенных в советский период, в конце 90-х и начале нулевых, либо уже модернизированы, либо находятся в стадии реновации.

«Во всем Краснодарском крае исторически было много ведомственных пансионатов, санаториев и детских лагерей. Сейчас они активно восстанавливаются или выкупаются частными инвесторами и превращаются в современные курортные комплексы»,— отмечает госпожа Патракова.

Тренд в девелопменте

Как говорит коммерческий директор Parade Development в Южном федеральном округе Тамара Коломийцева, реновация объектов санаторно-курортного комплекса — один из главных трендов в сфере девелопмента. Тенденция на «переосмысление» санаториев и гостиниц советского наследия наиболее активно развивается на юге, где сосредоточена крупнейшая в стране санаторно-курортная база.

«Например, в Сочи проходит масштабная модернизация исторических здравниц. Процесс реализуется в двух направлениях. Первое — специализированные программы за счет федерального бюджета. Показательный пример — знаменитый санаторий им. Орджоникидзе, перешедший в собственность РФ в 2016 году. В 2021 году объект включили в программу капитального ремонта и реконструкции по восстановлению памятника архитектуры»,— рассказывает эксперт.

Второе направление реализуют частные инвесторы и девелоперы, которые вкладывают средства и запускают реновационные проекты, делится госпожа Коломийцева. В их числе спикер называет санаторий «Белые ночи», который Parade Development планирует превратить в современный экокомплекс, сохранив и переосмыслив лучшие санаторно-курортные традиции знаменитой здравницы. «При этом историческое здание главного корпуса в стиле постмодернизма будет сохранено и дополнено новыми пространствами. Важное место займет современный медицинский центр площадью 500 кв. м с оздоровительными программами, направленными на улучшение показателей здоровья и повышение жизненного потенциала с применением инновационных и классических практик. Комплекс будет состоять из пяти четырехзвездочных корпусов, объединенных в экосистему для оздоровления и отдыха»,— поделилась эксперт.

По словам гендиректора отельной управляющей компании Lavicon Светланы Лютой, реновация — уже не тренд, а реальность, в которой живут и работают отельеры. По словам спикера, советский фонд на черноморском побережье — это огромный пласт объектов, многие из которых занимают совершенно уникальные локации: первая береговая линия, исторические парки, виды, которые в текущей плотной застройке представляют большую ценность.

«Инвесторы это прекрасно понимают. Только по Сочи заявленный объем вложений в реновацию санаториев и гостиниц превысил 347 млрд руб. — цифра говорит сама за себя. По всему краю одновременно реализуется больше 130 крупных проектов в туристической сфере, и большинство из них — именно редевелопмент. За пять лет инвестиции в курортный комплекс Кубани выросли в 30 раз — это не случайная волна, это системный процесс»,— считает спикер.

Вместе с тем госпожа Лютая отмечает, что реновация — процесс более сложный, чем стройка с нуля. «Сроки всегда растягиваются, сюрпризы гарантированы. Но когда результат получается — это совершенно особое ощущение. Ты возвращаешь место к жизни»,— говорит эксперт.

Тамара Коломийцева среди ключевых факторов, стимулирующих развитие тренда на реновацию объектов санаторно-курортного комплекса, выделяет ограниченность земельного банка в ряде локаций прибрежного кластера Краснодарского края. «Учитывая, что объекты санаторно-курортного комплекса расположены в уникальных живописных природных местах, наследие советской эпохи становится ценным активом для девелоперов»,— заключила спикер.

Прошлись по этапам

Комплекс «Молния Ямал», который также имеет «советские корни» в своей инфраструктуре (первый корпус был построен в 1989 году), выделяет следующие аспекты реновации подобных объектов.

Во-первых, это полная замена инженерных сетей. Как говорит госпожа Патракова, это самая масштабная и невидимая для гостей часть. «Сети были изношены на 80%. Мы полностью переложили водопровод, канализацию, заменили электроподстанции и лифтовое оборудование. Это потребовало колоссальных вложений, но без этого дальнейшее развитие было невозможным»,— отмечает начальник службы размещения.

Во-вторых, реконструкция пляжной инфраструктуры. «Для отелей, находящихся на побережье, это очень важно. Как правило, у объектов советской эпохи пляжи большие, и там есть где разгуляться с реконструкцией»,— говорит Анна Патракова.

В-третьих, в ходе реновации обновляют номерной фонд и общественные зоны. «Процесс идет поэтапно, так как для полного обновления необходимо много инвестиций. Мы уходим от узких "советских" коридоров и маленьких душевых кабин. Сегодня стандарт номера — это простор, качественная сантехника, современная мебель и эргономика»,— рассказывает эксперт.

Когда инвестор — отельер

Как говорит Тамара Коломийцева, крупные отельеры часто выступают инвесторами возрождения объектов санаторно-курортного комплекса. Например, в Кисловодске представители гостиничного бизнеса вкладывают большие средства в реконструкцию исторических здравниц, превращая их в современные комплексы премиум-уровня. Кроме того, учитывая большой опыт отельеров в сервисном управлении санаторно-курортными объектами, девелоперы привлекают их в качестве профессиональных операторов в свои проекты.

Светлана Лютая, говоря о роли отельеров в реновации, отмечает, что к проектам подходят по-разному. «Есть модель, когда управляющая компания заходит уже на финише, получает готовый объект и начинает работать. А есть наш подход — когда оператор участвует в процессе значительно раньше. И вот это меняет все»,— утверждает спикер.

По ее словам, когда профессиональный отельер подключается еще на стадии проектирования или глубокой реновации, удается избежать ошибок, которые потом невозможно исправить: наличие нужного количества хозяйственных зон, эргономика, существующие мощности под нагрузку высокого сезона. «Это азбука, но именно она определяет, будет ли сервис живым или он будет постоянно "спотыкаться" об архитектуру»,— заключила эксперт.

Анна Патракова говорит, что отельеры на этапе проектирования должны жестко следить за выполнением требований, предъявляемых к средствам размещения определенной категории звездности. Планировка номера согласовывается не только с дизайнером, но и с начальником хозяйственного отдела (чтобы было удобно убирать). Выбор износостойких и ремонтопригодных материалов определяется советом начальников технических служб.

«В качестве подрядчиков мы ориентируемся на проверенные строительные бригады, которые работали в условиях курортной зоны, и поставщиков материалов с учетом нашего опыта эксплуатации. Реновация в отеле — это не просто косметический ремонт, а глубокая работа, требующая индивидуального подхода с соблюдением стандартов, чтобы сделать объект не только новеньким и красивым, но и прибыльным и удобным для гостей»,— заключила спикер.

Не ремонт, а маркетинг

Говоря о проделанной в Краснодарском крае за последние годы работе, Светлана Лютая отмечает, что масштаб реновации «впечатляет». Это реконструкция нескольких знаковых сочинских объектов, снос и полное перестроение старых санаторных корпусов, приход крупных девелоперов в прибрежные проекты. В 2025 году Кубань завершила сразу семь крупных инвестпроектов в туристической сфере — большинство именно реновация советских объектов. Параллельно идет работа по классификации: многие бывшие ведомственные санатории впервые получают официальные звезды и выходят на открытый рынок, добавляет эксперт.

«Для нас лично этот год стал особенным — мы берем в управление "Lavicon Отель Фрегат" в Адлере. Это бывший санаторий "Фрегат", в 200 м от берега, 15-этажный объект после глубокой реновации. Открытие планируем летом. Для меня это не просто новый объект в портфеле — это история про то, как историческое место с душой и памятью получает новое дыхание. Такие проекты требуют особого отношения: здесь нельзя просто "поставить сервис". Нужно почувствовать характер места и выстроить вокруг него все остальное»,— говорит госпожа Лютая.

Процесс реновации не просто набирает обороты, а фактически стал обязательным для подавляющего большинства объектов размещения, утверждает сооснователь и председатель Экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС, вице-президент Общенационального союза индустрии гостеприимства Дмитрий Богданов. По его словам, инвесторы, владельцы понимают, что через два-три года требуется реновация части номерного фонда, а через 8–10 лет — всего объекта.

«Это не столько ремонт, который, конечно, тоже присутствует, сколько маркетинговые решения. Отель или санаторий серьезно начинает разбираться, для какой целевой аудитории, в каких сегментах рынка и по каким ключевым параметрам размещения он хочет быть лучшим для своих туристов. Причем не только в пик сезона, но и по его "краям", и в межсезонье. Все больше понимания, что нужно уходить от ориентации на цену закупки, брать во внимание в первую очередь стоимость владения. Это, конечно, требует качественно иного уровня подготовки как первых лиц, так и специалистов отдела снабжения, закупщиков, руководителей подразделений»,— поясняет Дмитрий Богданов.

Вячеслав Рыжков