Деньги потянуло к земле
Доля инвестиционных сделок с недвижимостью достигнет 70% в 2026 году
Основным мотивом покупки объектов коммерческой недвижимости и площадок под девелопмент в 2026 году будут инвестиции. Они сформируют 70% сделок, на 5 процентных пунктов больше, чем годом ранее. Бизнес, приобретающий такие активы для собственных нужд, зачастую не готов вкладываться в новые проекты или опасается изымать существенные средства из оборота. В то же время финансовые инвесторы, в том числе физлица, покупающие паи ПИФов, активно пытаются заработать на росте цен и арендных ставок на рынке недвижимости.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
70% сделок на рынке коммерческой недвижимости России в 2026 году будут заключены с инвестиционными целями, прогнозируют в CORE.XP. Год к году значение может вырасти на 5 процентных пунктов (п. п.). Оставшиеся 30% — сделки, которые компании заключают, покупая объекты для собственного развития. К ним относятся, например, офисы для нужд бизнеса и участки под застройки для девелоперов жилья.
За 2025 год, согласно CORE.XP, доля инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости выросла с 52% до 65%.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян говорит, что на середину марта 2026 года показатель достиг 69%, прибавив год к году 15 п. п.
Доля инвестиционных сделок растет в контексте общего снижения объема вложений в коммерческую недвижимость. Согласно IBC Real Estate, в первом квартале этого года совокупный объем сделок составит 61 млрд руб., потеряв 50% год к году. Прогноз на весь 2026 год — снижение на 31%, до 700 млрд руб. Это продиктовано в первую очередь снижением спроса на активы, приобретаемые для собственных нужд.
Ярко негативный тренд прослеживается в сегменте жилищного строительства. За период с начала января по середину марта 2026 года девелоперы вложили в новые площадки под застройку 12 млрд руб., год к году значение снизилось на 66%, говорит господин Казарян. Гендиректор Ricci Андрей Постников связывает это с общим охлаждением спроса на новостройки и высокой стоимостью кредитования. Девелоперы вынуждены искать партнеров или продавать активы, говорит он.
Покупку офисных, складских, торговых, гостиничных и производственных площадей для собственных нужд, по мнению господина Постникова, тормозит отсутствие готовности бизнеса в текущих условиях замораживать капитал в непрофильных активах. Деньги компании предпочитают оставлять в обороте. Приобретать активы для собственных нужд на кредитные средства сейчас часто нецелесообразно из-за высокой стоимости финансирования. Покупатели выжидают, считает Микаэл Казарян.
Инвестиционную активность сохраняют фонды. В 2025 году ЗПИФ вложили в коммерческую недвижимость 105,1 млрд руб., в 2,3 раза больше, чем годом ранее, отмечали ранее в Nikoliers.
Эти активы стали пользоваться популярностью с сокращением иных возможностей для инвестиций, в том числе за рубежом. В Ricci говорят, что доля ЗПИФов в структуре вложений в коммерческую недвижимость в 2025 году выросла в 3 раза, до 18%. Покупают объекты и физлица, которые также могут рассматривать их в качестве альтернативы другим инструментам дохода. Согласно Nikoliers, за 2025 год совокупный объем вложений в офисы для заработка на аренде составил 270 млрд руб., увеличившись в 3 раза год к году.
Партнер NF Group Марина Малахатько считает, что офисы станут основным каналом инвестиционных сделок на рынке недвижимости и в 2026 году. Она не исключает, что вырастет спрос также на торговые помещения и гостиницы, в то время как инвестиции в склады, вероятно, снизятся. Рынок электронной коммерции уже достаточно насыщен помещениями, и ставки аренды начали снижаться, это сказывается на привлекательности сегмента, поясняет эксперт. Микаэл Казарян считает, что наиболее активными покупателями недвижимости в целом по итогам 2026 года все же останутся производственные и девелоперские компании: в первом квартале они обеспечили более половины от общего объема вложений.