Особняк Миллера приспособят под элитное жилье

АО «Банк "Дом.РФ"» подписало договор о предоставлении кредитной линии на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (ОКН) регионального значения — особняка К. Л. Миллера на ул. Якубовича, д. 2, лит. Б, сообщает пресс-служба банка. Здание площадью 3 тыс. кв. м будет приспособлено для современного использования. Лимит кредита — 768 млн рублей, но, по оценкам некоторых экспертов, на восстановление и приспособление ОКН может потребоваться минимум 1,5 млрд рублей. В акте историко-архитектурной экспертизы проекта говорится, что здание предполагается приспособить под жилье. Дом будет востребованным жилым объектом высокого класса, если элитной будет не только локация, но и сам продукт, говорят участники рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как рассказали источники на рынке, кредитная линия одобрена ООО «ТАС» Захара Смушкина и Анны Тепленко. Управляющей организацией юрлица, согласно сведениям ЕГРЮЛ, выступает ООО «Город-спутник "Южный"». Памятник регионального значения «Особняк» входит в состав ОКН «Особняк и доходный дом К. Л. Миллера», известного также как «Дом Бреммера», говорится в сообщении банка «Дом.РФ». В историческом здании, перестроенном в 1872 году в стиле эклектики по проекту академика архитектуры Фердинанда Миллера, до настоящего времени сохранились интерьеры, представляющие историческую и художественную ценность, включая лепной декор, камины, изразцовую отделку и элементы из натурального дерева.

В пресс-службе «Дом.РФ» уточнили, что кредитная линия одобрена не в рамках федеральной программы льготного кредитования восстановления ОКН, а на рыночных условиях. Плановая дата получения акта приемки выполненных работ — конец 2027 года.

Заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Антон Медведев считает восстановление объектов культурного наследия перспективным сегментом для бизнеса. «И здесь инвестору важно правильно посчитать экономику проекта, сбалансировать риски и нагрузку на собственный капитал»,— прокомментировал сделку с инвестором представитель банка. По словам генерального директора ООО «Город-спутник "Южный"» Сергея Хромова, приспособление таких зданий под современные форматы — с премиальной инфраструктурой и инженерией — позволяет одновременно сохранить культурную ценность и создать востребованный на рынке проект.

Весной 2025 года КГИОП Санкт-Петербурга опубликовал акт историко-культурной экспертизы объекта, в котором указывалось, что постройка имеет семь этажей, в том числе цокольный и мансарду. В здании 11 квартир, включающих в себя 63 комнаты. В настоящее время особняк не эксплуатируется. В документе отмечалось аварийное состояние кровли, неудовлетворительное состояние деревянных перекрытий. Декоративно-художественная отделка помещений утрачена, но сохранились изразцовые печи. Процент износа постройки в паспорте здания оценивается в 35%.

Судя по документу, проектом предусмотрены работы по ремонту, реставрации и приспособлению объекта к современному использованию в качестве многоквартирного жилого дома. Ранее СМИ писали, что Захару Смушкину не удалось продать объект за 1,6 млрд рублей, эксперты рынка недвижимости называли стоимость завышенной. Редакция направила представителям господина Смушкина запрос, будет ли объект после восстановления приспособлен под классическое жилье или апартаменты, но на момент публикации там не смогли предоставить комментариев о проекте.

Опрошенные участники рынка сказали «Ъ Северо-Запад», что стоимость реставрации и приспособления этого ОКН трудно оценить. Партнер и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина говорит, что разница в оценке может быть от 100 до 500 тыс. рублей за 1 кв. м. Генеральный директор ООО «Лендевелопмент», руководитель филиала ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Демин оценивает затраты не менее чем в 1,5 млрд рублей.

По его мнению, планировка здания, ограничения предмета охраны, а также историческая и занимавшая длительный период жилая функция здания позволяет приспособить его как под жилье или гостиницу, так и под объект делового управления. «Любая из этих функций будет успешна. Но если бизнес-центры подобного уровня в исторических объектах присутствуют, то подобные объекты-памятники, приспособленные под современный жилой формат, в такой локации уникальны. Для будущих владельцев квартиры или апартаменты в здании станут трофейными коллекционными объектами»,— подчеркивает эксперт.

При этом господин Демин предупреждает, что приспособление под премиальный современный объект потребует полной реновации инженерных сетей и оборудования. «С точки зрения мероприятий по конструктивной системе здания необходимо учитывать, что оно неоднократно перестраивалось и надстраивалось, а в основе лежат первоначальные конструкции еще XVIII века»,— обращает внимание эксперт.

Госпожа Шарыгина добавляет: если создавать здесь именно жилой проект, у него не будет потолка в виде будущей доходности, которая ограничивает цену продажи квадратного метра (при инвестиционной покупке). «Если проекты такого класса вступают в конкурентную борьбу, то стоимость лота будет далеко не на первом месте среди критериев выбора. Средние цены в элитном сегменте Петербурга сейчас лежат в диапазоне 750–950 тыс. рублей за 1 кв. м. Для данного проекта, особенно к моменту его окончания, она будет выше»,— дает оценку представитель Vertical Hotels.

Разумеется, жилье в такой локации будет позиционироваться как элитное, убеждены эксперты. «Главное, чтобы элитной эта недвижимость была благодаря не только локации, но и самому продукту, который из него сделает собственник»,— резюмирует госпожа Шарыгина.

Александра Тен, Александра Хренкова