ОКНо возможностей

Девелоперы смогут оформить льготный кредит под 6% годовых для приспособления объекта культурного наследия (ОКН), который находится в неудовлетворительном состоянии, под гостиницу. Изменения в программу льготного кредитования восстановления ОКН, оператором которой выступает ПАО «Дом.РФ», были внесены решением Министерства культуры РФ. Эксперты полагают, что такие изменения позитивно скажутся на рынке и повысят интерес инвесторов к историческим объектам, хотя трудности в работе с памятниками не ограничиваются дорогими заемными средствами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Программа льготного кредитования на восстановление ОКН была запущена в 2024 году. Изначально пилотный проект реализовывался в восьми регионах: Забайкальском крае, Нижегородской, Новгородской, Рязанской, Самарской, Смоленской, Тверской и Ярославской областях. В июле 2025-го была установлена единая ставка 9% (при ключевой ставке Центробанка ниже 21%) для всей России. Оператором программы выступает ПАО «Дом.РФ», банками-участниками — «Банк Дом.РФ», ВТБ, Сбербанк, ВЭБ.РФ, «Совкомбанк», «Альфа-Банк». Недополученные доходы им компенсирует государство за счет субсидий из федерального бюджета. Получить льготный кредит можно на производственно-реставрационные работы, разработку проектной документации и приспособление ОКН под современное использование.

Теперь инвесторы, которые намерены разместить в историческом здании гостиницу, смогут оформить кредит по сниженной ставке — 6% годовых. Если девелопер планирует приспособить ОКН, например, под ресторан или офис, то ставка останется прежней — 9%, отметили в службе внешних коммуникаций «Дом.РФ». Воспользоваться льготой можно при нескольких условиях: в первую очередь, речь идет об объектах, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. Кроме того, здание должно быть включено в государственный реестр ОКН, его площадь — превышать 500 кв. м. В будущей гостинице инвестор обязуется разместить больше 10 номеров, которые займут минимум половину от всей площади объекта. В течение года после ввода в эксплуатацию отель должен пройти сертификацию и получить минимум «три звезды». Это обязательство будет закреплено в кредитном договоре.

«Практически в каждом регионе нашей страны есть памятники архитектуры, которые обладают и туристической привлекательностью, и серьезным инвестиционным потенциалом. Новые условия программы льготного кредитования инвесторов позволят привлечь к реставрации ОКН представителей бизнеса, нацеленных на развитие внутреннего туризма, у которых уже есть опыт реализации подобных проектов»,— прокомментировал первый заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

На запрос «Ъ Северо-Запад» о количестве объектов, потенциально подпадающих под действие льготной программы кредитования в Петербурге, в службе внешних коммуникаций «Дом.РФ» ответили, что на платформе «Наследие.дом.рф» сегодня представлена информация о 33 ОКН в Санкт-Петербурге и 22 ОКН в Ленобласти, как планируемых к передаче инвесторам, так и уже переданных. Состояние объектов — неудовлетворительное. Площадь этих ОКН — от 500 кв. м.

Характеристики этих памятников архитектуры соответствуют критериям программы, уточнили в «Дом.РФ». Однако будут ли в них открываться гостиницы, могут решить только собственники зданий — с учетом охранных обязательств этих объектов, возможностей для приспособления здания и так далее.

Эксперты называют решение Минкультуры РФ важным и актуальным, а условия — разумными и привлекательными.

«Туристический поток внутри страны растет, при этом качественных объектов все еще мало. Так, из 1,1 млн номеров в коллективных средствах размещения в России только 160 тыс. (14%) могут быть отнесены к качественному номерному фонду.— говорит руководитель проектов по гостиничной и курортной недвижимости NF Group Анна Саврасова.— Петербург, как город с богатой культурно-исторической составляющей, может пополниться благодаря данной программе качественным номерным фондом, расположенным в туристических центральных районах. Кроме этого, программа может быть интересна для реализации средств размещения на маршрутах Золотого кольца, где номерной фонд пока еще входит в стадию активного развития, а центральные объекты, как правило, обладают статусом ОКН». Ставка 6% повысит интерес девелоперов к инвестициям в исторические здания, полагает госпожа Саврасова.

По мнению стратегического партнера группы компаний Academia Сергея Степанова, требования к площади, номерному фонду и категории «3–4 звезды» позволяют рассчитывать на появление качественных и интересных гостиничных проектов. «Требование о создании сертифицированных гостиниц задает понятное направление использования таких зданий и помогает одновременно решать задачи развития туризма и сохранения ОКН. Для Петербурга это особенно актуально: свободной земли для строительства новых гостиниц в центре нет, зато есть исторические особняки, некоторых из которых нуждаются в восстановлении»,— комментирует господин Степанов.

Он отмечает, что, по данным Агентства стратегических инициатив, в России более 157 тыс. объектов культурного наследия, при этом около 20 тыс. из них имеют инвестиционный потенциал. При этом, по словам эксперта, в среднем затраты на реставрацию в 2,5 раза выше, чем на новое строительство.

Партнер и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина думает, что ставка около 6% — это даже ниже уровня ставки финансирования, который ранее предоставлялся по программе в рамках постановления № 141. «Поэтому с точки зрения стоимости заемных средств это довольно привлекательное предложение для рынка»,— дает оценку эксперт.

Генеральный директор ООО «Лендевелопмент», руководитель филиала ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Демин добавляет: важно, что заявленные параметры и по минимальной площади, и по количеству номеров в гостинице — очень лояльные, так как помимо номеров в гостинице, в том числе исходя из дальнейшей сертификации, необходимо предусматривать дополнительные сервисы, которые также требуют площадей: общепит, зона спа, зона ресепшн с зоной сервиса, технические помещения гостиницы.

Госпожа Шарыгина рассуждает: с одной стороны, для девелоперов, которые рассматривают иные функции (например, офисы, медицинские центры или административные здания), условие, что льготная ставка распространяется только на приспособление под отель, может выглядеть как ограничение. С другой стороны, многие объекты культурного наследия расположены в центральных, туристических районах городов. Поэтому гостиничная функция часто является наиболее логичной и востребованной для таких зданий. «Если характеристики объекта: площадь, планировки, объем, этажность и требования охранных обязательств — позволяют разместить там отель, то подобное условие, скорее, становится поддерживающим фактором, чем ограничением»,— заключает она.

Ольга Шарыгина согласна, что такие меры могут позитивно повлиять на развитие индустрии гостеприимства. Они позволяют одновременно решать две задачи: сохранять и восстанавливать исторические здания и создавать новые качественные места размещения для туристов. Для городов с высоким туристическим потенциалом, таких как Санкт-Петербург, это особенно актуально.

Однако Александр Демин предупреждает, что необходимо учитывать: программа распространяется только на объекты в неудовлетворительном состоянии. Это подразумевает в том числе такие критерии, как утраты инженерных систем, конструктивные деформации фундамента, сквозные трещины в стенах, прогибы или отсутствия перекрытий и так далее.

«В Санкт-Петербурге такие объекты-памятники, безусловно, есть, но даже вовлечение значительного их числа в оборот по итогам успешных проектов приспособлений под гостиницы вряд ли сильно повлияет на статистику мест размещения»,— думает эксперт.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике группы RBI, также делает оговорку, что причин, по которым работа с объектами культурного наследия сегодня редко является привлекательной для инвесторов, много. И это далеко не только цена кредитных денег, но и многочисленные потенциальные риски: состояние здания, сроки согласования, техническая сложность работ, взаимодействие с градозащитным сообществом и прочее.

«Для масштабного вовлечения объектов культурного наследия в экономический оборот важно сочетание финансовых мер поддержки с упрощением административных процедур, предсказуемостью требований к реставрации»,— резюмирует девелопер.

Надежда Ярмула, Александра Тен