Федеральную программу обкатают на Новой Ладоге
Ленобласть выставила на торги здание училища XIX века
В Ленинградской области выставлено на торги за 13 млн рублей нежилое историческое здание городского училища XIX века в Новой Ладоге, сообщила вчера пресс-служба областного комитета по сохранению культурного наследия. Оно станет одним из первых объектов региона, который попал в новую федеральную программу сохранения памятников, предполагающую льготное кредитование инвесторов. Игроки рынка называют начальную цену довольно высокой и предполагают, что она может быть оправдана только сносным состоянием объекта и тем, что сравнительно недавно здание еще эксплуатировалось. Наиболее эффективным вариантом приспособления объекта эксперты считают многофункциональный комплекс или гостиницу.
Здание городского училища, Ленинградская область, г. Новая Ладога
Фото: ПАО «ДОМ.РФ»
Здание городского училища, Ленинградская область, г. Новая Ладога
Фото: ПАО «ДОМ.РФ»
Выставленное на торги здание площадью более 500 кв. м с участком в 833 кв. м относится к объектам культурного наследия регионального значения. Оно расположено на проспекте Карла Маркса, 27. Заявки на участие в аукционе принимаются до 23 марта, торги пройдут 25 марта. Здание построено в 1825 году как жилой каменный дом с лавкой. В 1837 году владелец здания — купец Ярославцев — продал его городу для устройства уездного училища. В 1840-х годах объект был перестроен по проекту архитектора Алексея Мартынова.
«Это один из первых объектов, продающийся в Ленинградской области и попадающий под условия льготного кредитования в рамках новой федеральной программы сохранения объектов культурного наследия»,— говорится в сообщении комитета по сохранению культурного наследия Ленобласти. Цель программы — сохранить памятники архитектуры, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, и вновь вовлечь их в хозяйственный оборот. Кредит можно получить по льготной ставке 9%. Если девелоперы смогут приспособить объект культурного наследия (ОКН) под гостиницу, они могут оформить кредит под 6% годовых. В данном случае для инвестора, который захочет восстановить памятник в Новой Ладоге, есть и региональная мера поддержки: можно вернуть до 10 млн рублей, потраченных на реставрацию, сказали областные власти.
Ранее «Ъ Северо-Запад» уже сообщал, что в агломерации под действие программы потенциально подпадают 33 ОКН в городе и 22 ОКН в Ленобласти. Генеральный директор ООО «Лендевелопмент», руководитель филиала ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Демин признает, что первый объект, который может быть восстановлен в рамках программы, расположен не в самой туристической, но при этом уникальной с точки зрения истории нашей страны локации, в центре городского поселения. «При приспособлении инвестору, конечно, нужно будет принимать во внимание не только туристические потребности, но и ежедневные задачи жителей поселения»,— предупреждает он.
Ключевое условия действия программы — ОКН должен находится в неудовлетворительном состоянии. В данном случае, как уточнили в комитете по сохранению культурного наследия, речь не идет о разрушенном здании. У него, возможно, ослаблены перекрытия, немного протекает крыша и отсутствует нормальная отделка, но дом не разрушен.
Господин Демин считает, что, исходя из площади, этажности и расположения здания, инвестору, возможно, придется рассматривать мультифункциональное использование здания под общепит, торговлю, пункты выдачи заказов и т. д. «Видимо, базируясь на состоянии здания, была сформирована достаточно высокая начальная цена. Это позволяет оптимистично предположить, что покупателю не придется заниматься дорогостоящими мероприятиями по конструктиву здания, а можно будет сосредоточиться на ремонтных работах и необходимой реставрации»,— заключает эксперт.
При этом на базе имеющихся данных участники рынка недвижимости не могут оценить объем расходов, требующихся на восстановление и приспособление объекта. Сергей Дуванов, руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге, говорит, что итоговый объем инвестиций, как правило, определяется после проведения историко-культурной экспертизы, технического обследования здания и разработки проекта реставрации.
С точки зрения дальнейшего использования наиболее вероятным сценарием господину Дуванову кажется размещение на первом этаже коммерческих помещений, ориентированных на городской поток (например, сервисные или торговые функции), а на верхних этажах — офисных пространств или помещений административного назначения. Другие эксперты полагают, что объект можно приспособить под гостиницу. Площадь здания невелика, но для Новой Ладоги такие размеры будут уместны, рассуждают специалисты по редевелопменту.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, указывает, что сегодня реконструкция памятника под современные нужды может быть в 1,5–2 раза выше по сравнению с новым строительством в сопоставимых локациях. «Себестоимость работ варьируется в диапазоне 250–600 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от состояния объекта и объема восстановительных мероприятий»,— говорит он. Риски связаны как с технической экспертизой исторических конструкций и непредсказуемостью скрытых дефектов, так и с длительными согласовательными процедурами, общественными настроениями и взаимодействием с градозащитным сообществом.
Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева также оценивает инвестиции в реконструкцию исторических зданий от 250 тыс. рублей за квадратный метр, но тоже отмечает, что фактическая сумма зависит от состояния объекта. «Девелоперы могут привлекать льготные кредиты на подобные проекты, что позволяет рассчитывать на приемлемые сроки окупаемости. Также привлекательность реконструкции зданий повышает рост себестоимости нового строительства»,— отмечает эксперт. Она, как и господин Кравцов говорит о том, что проекты реновации памятников считаются довольно рискованными.
Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин замечает, что цена квадратного метра после реставрации варьируется от 350 до 700 тыс. рублей и выше. «Причем это затраты не только на стройматериалы, но и на дорогостоящий ручной труд (например, на реставрацию и воссоздание кирпичной кладки, тем более — лепнины), на новую инженерную начинку, которую невозможно скрыть в толще стен»,— перечисляет он. Эксперт также добавляет, что бюджет проекта может вырасти на десятки процентов из-за неожиданных находок вроде ветхих фундаментов или необходимости полной замены перекрытий.