Ипотека торопится рефинансироваться
Каков спрос на такой инструмент среди россиян
Рыночная ипотека станет доступной при ставке ниже 12%, такую оценку дал глава «Сбера» Герман Греф. Ранее банк снизил ставки на программы без господдержки. Теперь взять кредит на квартиру на первичном рынке можно под 15,7% годовых, а на вторичном — под 16,5%.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Но ждать комфортного для массового заемщика уровня процентных ставок придется еще долго, заявил Герман Греф в эфире «Вестей»:
«Мы считаем, что при ставках от 12% и ниже рыночная ипотека станет вполне доступной для большой части граждан. Когда мы выйдем на этот уровень, сложно предсказывать. Вполне возможно, что за пределами этого года. Все зависит от динамики ключевой ставки, которую устанавливает Центральный банк. Конечно, превалируют в выдаче льготная ипотека, семейная: в частности, выдачи месячные в декабре составили свыше 500 млрд руб. Если говорить о 2026 годе, то мы предполагаем, что по мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека будет подрастать. Но соотношение рыночной и субсидируемой правительством ипотеки будет соотноситься примерно 30:70».
Сейчас средняя ставка в крупных банках — около 19% годовых. Для сравнения — в начале 2025-го средневзвешенный показатель в 20 крупнейших организациях составлял 26,5%. На фоне падения ключевой ставки россияне потянулись за рефинансированием. О растущем спросе пишут «Ведомости» со ссылкой на Т-Банк, ПСБ, Транскапиталбанк, «Новиком» и других участников рынка.
В ВТБ, в свою очередь, сообщили, что заметили тенденцию еще в прошлом году. Только в четвертом квартале количество таких обращений выросло в четыре раза. Там пояснили, что рефинансирование ипотеки будет выгодным, если новая ставка будет хотя бы на 2 п. п. ниже той, по которой заключен исходный договор. Некоторые заемщики предпочитают еще подождать в надежде на очередное улучшение условий по кредитам, отметил генеральный директор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев:
«Есть общее мнение, что к концу года и ключевая, и рыночные ставки, в том числе по ипотечным программам, станут ниже. Если этот прогноз сбудется, то, конечно, имеет смысл немного ждать. Экономический эффект окажется чуть-чуть выше. С другой стороны, есть риск, что сценарий будет иным, то есть, может быть, не так сложится, это во-первых. Во-вторых, чем раньше рефинансироваться под более низкую ставку, тем скорее текущий платеж сократится.
Так что тут неоднозначная ситуация. Кроме того, часто клиенты обращаются в другой банк, так как там иногда могут даже предложить лучшие условия сторонним заемщикам. Такая практика тоже есть. Поэтому спрос на рефинансирование есть и при переходе из банка в банк».
Законодательство не ограничивает количество рефинансирований кредита, теоретически перезаключать договор в своем же банке или в стороннем можно сколько угодно. Но на практике это позволяют делать только один-два раза, отмечают в сервисе «Домклик». При этом у заявителя должна быть безупречная кредитная история и отсутствие текущих просрочек.
При этом с 2025 года в силу вступили макропруденциальные лимиты, и банки стали пристальнее оценивать заявителей. В частности, ужесточились критерии по уровню долговой нагрузки и стабильности дохода, пояснил главный экономист Института экономики роста им. Столыпина Борис Копейкин:
«Лучшие условия, вот эти 15-16%, вряд ли будут доступны большинству заемщиков. Возникает достаточно широкий диапазон в зависимости от уровня кредитного риска, который включает в себя долговую нагрузку, кредитную историю и динамику доходов. Это, естественно, определяет политику конкретного банка, которая тем более может меняться. Каждый кредитор самостоятельно оценивает будущие риски и закладывает их, в частности, в процентную ставку.
Кроме того, есть и макропруденциальное регулирование. Для некоторых категорий заемщиков оно приводит к тому, что их кредитование становится малоцелесообразным для банков, поэтому они отсекают их в том числе за счет запретительной ставки, а не только отказом в своих продуктах. Вот эти риски пытаются компенсировать повышенными процентными платежами.
Понятно, что есть вопрос ожиданий по динамике процентных ставок в будущем, потому что вполне вероятно, что уже через несколько месяцев возникнет искушение кредиты рефинансировать опять. Банки могут каким-то образом эту ситуацию учитывать, закладывая в условия кредитования некие условия в дополнительных комиссиях и выплатах в случае досрочного погашения».
За январь российские банки оформили ипотеку по рыночным условиям на 77 млрд руб., следует из данных регулятора. Для сравнения — в декабре сумма была вдвое больше. Средняя ставка в оба этих месяца — немного выше 19% годовых.
Оценки экспертов на этот год разнятся. Так аналитики ВТБ прогнозирует, что объем выдачи ипотеки может вырасти примерно на четверть и составить около 5,3 трлн руб. Компания Frank RG предполагает, что выдача не дотянет и до 5 трлн руб., что примерно соответствует уровню 2024 года. А самый оптимистичный сценарий — у «Домклика» Сбербанка. Там считают, что объем выдач ипотеки может вырасти на 40% и превысит 5,5 трлн руб.