Техника безопасности
Совершая сделку с недвижимостью, ее участники рискуют не только продешевить или переплатить, но и вообще лишиться денег и квартиры в момент самого рискованного этапа сделки — окончательного расчета. Как защитить свои интересы при передаче денег и какие банковские инструменты дают надежную гарантию финансовой безопасности, разбиралась корреспондент "Ъ-Дома" Наталья Капустина.
Без денег и без квартиры
В отличие от Европы и США, в России участники сделок с недвижимостью предпочитают не переводить деньги со счета покупателя на счет продавца, а расплачиваться наличными. Самый популярный способ оплаты — передача денег через банковскую сейфовую ячейку.
Покупатель и продавец обычно встречаются в переговорной банка, где подписывают заранее согласованный договор купли-продажи и заключают договор банковской ячейки. Прежде стороны должны определить, по предъявлении какого документа будет открыта ячейка (это может быть, например, нотариальная копия свидетельства о праве собственности на имя покупателя), после чего закладывают деньги и прочие ценности покупателя, идущие в счет оплаты приобретения, в ячейку. Согласно договору, в течение определенного времени, необходимого для регистрации объекта, право доступа к ячейке имеет только продавец при предъявлении согласованного ранее документа, подтверждающего регистрацию права собственности. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за этот период, стороны могут пролонгировать договор.
Стоимость аренды банковской ячейки небольшого размера составляет примерно $40-50 в месяц. Такая форма передачи денег дает возможность не раскрывать истинную стоимость сделки, если она не указана в договоре купли-продажи, и решает одну из главных проблем, возникающих при совершении сделки,— где хранить деньги в период регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией прав собственности на жилье может пройти несколько недель, и все это время деньги находятся в сейфе.
Участники сделки не всегда хорошо разбираются в тонкостях передачи денег через банковскую ячейку. "Если говорить о самых распространенных ошибках при проведении расчетов, то это незнание порядка доступа к банковской ячейке и внесение денег до регистрации договора,— говорит Вадим Пороцкий, руководитель юридической службы экспертного риэлт-бюро "Тактик & Практик", которое консультирует граждан по вопросам сделок с недвижимостью.— Бывают ситуации, что в договоре аренды банковской ячейки прописан только покупатель — это приводит к тому, что продавец потом не может забрать свои деньги. А если деньги в сейф положены до регистрации договора, может пострадать покупатель, поскольку существует возможность приостановки государственной регистрации договора либо получения отказа в регистрации договора, следовательно, покупатель, отдав деньги, может остаться без квартиры".
Но даже если регистрация договора идет по плану, риск остаться без денег все равно существует, особенно при совершении альтернативных сделок. "Представьте, что вы последнее звено в цепочке, то есть вы продаете квартиру, а платит за нее человек, который является покупателем вообще другой квартиры. Вот здесь есть реальные риски вообще не получить денег, но при этом продать квартиру,— предупреждает Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании "Бергер и партнеры".— Вам закладывают в ячейку необходимую сумму, но при этом условием доступа к деньгам будет не только ваш договор купли-продажи, зарегистрированный в УФРС по Москве, но и копии остальных договоров участников цепочки. Если при регистрации этих сделок не связать их в один пакет, есть вероятность того, что в цепочке что-то не зарегистрируют и вы не получите копию необходимого документа для доступа к ячейке. Следовательно, нужно позаботиться о включении во все договоры купли-продажи пункта об одновременной регистрации вашего договора купли-продажи и других договоров".
Риск недосчитаться денег или оказаться с поддельными купюрами на руках при таком способе оплаты можно свести к нулю, если воспользоваться дополнительными услугами банка. Многие банки предлагают пересчет, обмен и проверку на подлинность бумажных купюр. Стоимость услуги пересчета — 2-3 тыс. рублей за каждую тысячу купюр. Проверка купюр на подлинность обойдется в среднем в 0,1-0,2% от суммы в зависимости от достоинства банкнот. Некоторые банки, например МКБ и НОМОС-банк, бесплатно предоставляют банковское оборудование для пересчета и проверки купюр в период действия договора аренды сейфовой ячейки.
Безопасный аккредитив
По наблюдениям Максима Бородыни, участники сделок с недвижимостью постепенно начинают использовать для расчетов аккредитивы.
Основное достоинство этого способа передачи денег заключается в том, что их не нужно перевозить с места на место. Особенно ценят это продавцы и покупатели элитной недвижимости, имеющие дело с крупными наличными суммами. "При передаче наличных через банковскую ячейку одна из сторон вынуждена перевозить деньги по городу сама или пользоваться услугами инкассаторов. Так как сумма сделки значительная, клиентам это неудобно,— комментирует Павел Косов, директор территориального отделения "Центральное" "МИАН-агентство недвижимости", обслуживающего VIP-клиентов.— Проведение расчетов через аккредитив не требует перевозки наличных и абсолютно надежно".
Рассчитаться с помощью аккредитива можно в любом розничном банке. При открытии аккредитива деньги плательщика депонируются на специальном счете и выплачиваются получателю при представлении в банк документов, подтверждающих исполнение сторонами обязательств по договору и соответствующих условиям аккредитива. Если сделка не состоялась, деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.
Стоимость открытия аккредитива составляет в среднем 0,15-0,3% от суммы, столько же придется заплатить за увеличение его суммы (если в процессе сделки квартира подорожает). Изменение условий аккредитива также оплачивается отдельно.
Чаще всего аккредитив используется при сделках на первичном рынке недвижимости. Кроме того, как сообщает Вадим Пороцкий, при покупке квартиры у застройщика клиент может внести наличные в кассу компании и получить платежные документы или перечислить деньги на счет застройщика. "Оба способа безопасны, если застройщик выдает платежные документы, в которых указана полная сумма внесенных денежных средств,— уверяет Вадим Пороцкий.— Также на рынке используется вексельная схема, когда деньги застройщику передаются путем выкупа ценной бумаги. При заключении договора купли-продажи оплата квартиры производится векселем".
Вексельную схему можно использовать и при сделках на вторичном рынке. По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель (в Сбербанке, например, эта операция обойдется в 50 рублей) и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить по векселю деньги. Причем после погашения векселя деньги можно оставить в собственной ячейке, разместить их во вклад или на карточный счет. Эта схема безопасна и прозрачна, ведь все расчеты отражаются в банковских документах и подтверждаются банком, который выступает независимой стороной при заключении сделки. Кроме того, банк проверяет подлинность купюр.
Безусловные единицы
Поскольку совершение сделки с недвижимостью — процесс длительный, а рынок жилья и курс доллара нестабильны, в процессе переговоров цены могут измениться. Поэтому в договорах купли-продажи стоимость объекта все чаще фиксируется в условных единицах (у. е.), причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Как сообщает Анжела Кузьмина, руководитель департамента продаж компании IntermarkSavills, эта тенденция стала особенно заметна в конце прошлого года.
"Например, доллар при сделке пересчитывается по курсу 1:25 — это так называемые зафиксированные на определенном курсе сделки. Подобная тенденция прослеживается во всех сегментах рынка: от экономкласса до самых дорогих квартир,— объясняет Анжела Кузьмина.— При этом многие застройщики фиксируют внутренний курс доллара, о котором предупреждают покупателей. В декабре от некоторых застройщиков мы получили цены на объекты в европейской валюте".
Эту тенденцию отмечает и управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. По ее данным, сейчас все больше случаев, когда продавцы устанавливают стоимость квартиры не в долларах или евро, а в у. е., курс которых приравнивают, например, к 26-28 рублям. "Если сделка затягивается по причинам, зависящим от покупателя, то продавцы зачастую передоговариваются с покупателями, увеличивая сумму сделки, если цена была установлена в долларах США. Покупатели, чувствуя за собой вину в затягивании процесса, как правило, охотно с этим соглашаются,— рассказывает Ольга Творогова.— Обычно сделка совершается в течение двух-четырех недель. Дольше проходят сделки, связанные с ипотекой. Именно при ипотеке и возникают форс-мажоры, при которых стороны изменяют ценовые условия сделки".