Благоприятное географическое расположение и мягкий климат Крыма давно привлекали инвесторов. Однако нестабильная политическая обстановка заставляла их занять выжидательную позицию и повременить с любого рода вложениями в экономику региона. Недавнее изменение политической ситуации на Украине может заставить потенциальных покупателей пересмотреть свои позиции, тем более что сейчас на Украине наблюдается тенденция снижения цен на недвижимость. Правда, законодательная база государства в отношении собственности пока оставляет желать лучшего.
В Крыму сейчас существует с десяток фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Основным объектом этих операций является жилой фонд — пока единственная сфера, где сделки так или иначе подведены под законодательную базу Крыма и Украины. Согласно Жилищному кодексу Украины, житель любой из стран СНГ может купить жилье в Крыму. Положение кабинета министров Украины "О приватизации государственного жилого фонда" от 18 ноября 1992 г. определяет порядок проведения приватизационных мероприятий в этой сфере.
Реальная ситуация на рынке жилья в Крыму определяется тем, что предложение намного превышает спрос. Отсюда снижение цен на квартиры и уменьшение числа сделок купли-продажи. Прежде чем называть цены, следует оговориться: в Крыму не принято делать стандартного пересчета на 1 м2 общей площади: идет примерная оценка исходя из количества комнат, местоположения, а также наличия различных удобств. В этом году цены резко снизились: на частные дома на 40%, на трехкомнатные и однокомнатные квартиры на 30%, на двухкомнатные — на 15%.
Наиболее популярны сейчас в Крыму однокомнатные квартиры, в первую очередь из-за их дешевизны. По мнению директора АО "Крымская служба недвижимости" Сергея Домбровского, люди, опасаясь, что из Крыма им в конце концов придется уехать, стараются вложить в покупку квартиры как можно меньше денег. Похожими мотивами руководствуются и продавцы квартир. Многие пенсионеры, особенно отставники, стремятся уехать к родственникам, в основном в Россию. По-прежнему много эмигрантов в Европу — это греки, евреи, немцы. Так что продать квартиру в Крыму сейчас значительно труднее, чем купить.
Но предприимчивые бизнесмены пытаются все же двигаться в направлении цивилизованного рынка. Например, недавно был подписан договор между Укрсоцбанком и АО "Крымская служба недвижимости" о том, что банк намерен давать кредит под залог недвижимости. Для Крыма это первый случай.
Гораздо более сложная ситуация в отношении нежилого фонда. Ведь согласно ст. 7 Жилищного кодекса Украины приватизировать непригодные для жилья помещения запрещено. Таким образом, сегодня в Крыму, так же как и везде на Украине, практически невозможно приобрести помещение под офис. Для использования купленного жилья под офисы требуется изменить его статус, переведя квартиру в нежилой фонд. А для этого пока нет достаточной юридической базы. Более того, министерство юстиции Крыма считает, что эти вопросы не относятся к компетенции исполнительных властей Крыма.
Ситуация же в Симферополе осложняется еще и тем, что центр города в основном состоит из старых полуразрушенных особняков, которые, будучи исторической и культурной ценностью города и республики, являются объектом пристального внимания Комитета по охране памятников истории культуры. Внимание это, впрочем, ограничивается тем, что в эти здания не допускаются коммерческие структуры, заинтересованные в офисных площадях. Арендовать помещения под офис также невозможно и из-за отсутствия закона об аренде. Пока офисы коммерческих фирм располагаются в помещениях государственных организаций и предприятий на основании договоров о совместной деятельности. Чаще всего это проектные и научно- исследовательские институты, сидящие на бюджете и стремящиеся увеличить свои доходы за счет скрытой аренды.
Крымское законодательство в вопросах недвижимости полностью зависит от Киева. Например, недавно подписанные президентом Крыма указ о приватизации со списком из 80 предприятий, подлежащих приватизации, и постановление ВС Республики Крым об отчуждении объектов, находящихся в 3-километровой зоне южного берега Крыма, были отменены соответствующими решениями ВС и президента Украины. Крымского земельного кодекса вообще не существует. По закону же Украины земля продаваться не должна, особенно крымская земля, которую украинские законодатели ценят очень высоко. Существует указ президента Украины о незавершенном строительстве, по которому земля может переходить в собственность по окончании строительства. Однако нужно быть отчаянным смельчаком, чтобы вкладывать значительные средства в участки, которые все-таки могут выдернуть из-под дома.
Существует, правда, еще один путь, которым сейчас довольно часто пользуются предприимчивые крымские бизнесмены. Это процедура землеотвода, то есть получения разрешения на отвод конкретного земельного участка под конкретный проект застройки. Участок в таких случаях дается в бессрочное пользование. Исполком принимает решение, что должно быть построено на этом участке, отдел землеустроителей совета министров отводит соответствующий участок, проектная организация должна сделать проект, который затем вместе с решением об отводе земли должен быть еще раз утвержден в горисполкоме. Процедура довольно хлопотная, но пока это единственный верный путь.
Тем не менее стараниями нового президента ситуация на Украине может измениться. Хотя пока Леонид Кучма не предпринял никаких мер относительно изменения законодательной базы по собственности, таковые могут последовать уже в ближайшее время. Президент не раз заявлял о своем стремлении оживить процесс приватизации и создать условия для притока иностранных инвестиций, тем более что сам он возглавляет Союз промышленников и предпринимателей Украины.
АЭЛИТА Ъ-КОЧЕТКОВА, ИРИНА Ъ-ШЕЙНБЕРГ