Клубные дома встраиваются в спрос
Из-за чего девелоперы концентрируются на проектах премиального жилья
В Москве стали строить больше высокобюджетного жилья. Клубные дома уже занимают четверть рынка новых проектов, посчитали аналитики компании «Метриум». Выросло не только число потенциальных клиентов, но и самих застройщиков. А на этом фоне поменялись и тренды. Почему покупателям больше не нужны бассейны и спортзалы в ЖК? И сколько стоит приватность? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Девелоперы переходят в премиальный сегмент, даже те, кто строил ЖК бизнес-класса. Там самая высокая маржинальность и спрос рекордный. Деньги богатых клиентов оказались заперты внутри страны и, видимо, надолго. За них идет жесткая борьба застройщиков. Рынок делят Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Только в столице в этом году могут выйти сразу 36 проектов в высокобюджетном сегменте, рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:
«Один из основных факторов — это отложенные старты объектов элит- и делюкс-класса. Конкуренция проявляется не только между застройщиками, но и между первичным и вторичным рынками. Где-то, наверное, лоты могут быть дешевле. Но, с другой стороны, таких объектов практически нет.
Люди, продавая свою квартиру, не понимают, что могут купить взамен. Средняя цена в готовом жилье — 2 млн руб. за 1 кв. м, в новостройках — от 2,5 млн руб. до бесконечности. В районе Остоженки представлено несколько проектов, где на старте заявлена цена порядка 6,5-8 млн руб. за квадратный метр».
Квадратный метр в пентхаусе в ЖК делюкс-класса на Патриарших, например, стоит как квартира комфорт-класса — 11,5 млн руб., но это прайс за лот с отделкой. В клубных домах в районе стоимость «квадрата» — 4 млн руб. Средняя цена квартиры там — 1 млрд руб. И если еще 10 лет назад строили клубные дома с фитнес-центром, бассейном, своим кинотеатром, то сейчас застройщики стали осторожнее. Чем больше инфраструктуры, тем выше платежи, пояснил партнер NF Group Андрей Соловьев:
«Люди, которые приобретают жилье в проектах делюкс-класса, настроены платить, условно, разумную цену за эксплуатацию этого дома. Ведь она и так будет немаленькой. В клубных домах цифра переваливает за 1 тыс. руб. с квадратного метра, то есть за квартиру в 200 кв. м доплата составит 200 тыс. руб.
Учитывая возросшую кадастровую стоимость, если она превышает 300 млн руб., то в совокупности, например, по некоторым лотам ежемесячный платеж может составить 1,2 млн руб. Поэтому когда девелоперы рассматривают клубные дома, то предусматривают в них только то, что необходимо. Это может быть, в частности, meeting-room, которая точно нужна».
«Налог на роскошь» серьезно меняет правила игры. Клиенты начали искать квартиры дешевле 300 млн руб., и на этом фоне оживился и вторичный рынок. Кроме того, застройщики практически свернули беспроцентные рассрочки в высокобюджетном сегменте, заметил гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин:
«Ряд застройщиков уже дают рассрочку только с учетом индексации платежей на разные величины, от символических 5% до вполне рыночных, сопоставимых с реальной инфляцией, 10-12% годовых. Вместе с тем повышается величина первоначального платежа, она уже тяготеет к 30-40%. Девелоперы сейчас стремятся сразу получить как можно больше денег с клиента, потому что достаточно нередкими стали эпизоды, когда вторая сторона, которой была предоставлена беспроцентная рассрочка, по разным причинам перестает платить».
В клубных домах каждая сделка на счету. Застройщики чаще предлагают клиентам, которые не гасят вовремя платежи, квартиры меньшего метража или другого ценового сегмента. А тот, кто не согласен, идет в суд.