Берег неласковый
Проект ГК «Развитие» у водохранилища в Воронеже пытаются отменить в суде
Строительство ЖК бизнес-класса «Эклипс» на набережной в Воронеже стало причиной серии исков от владельцев соседних частных домов, недовольных проектом ГК «Развитие» Сергея Гончарова. Владельцы опасаются снижения стоимости их недвижимости в тихом центре, поэтому оспаривают сделавшие стройку возможной положения правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Истцы заявляют, что нашли противоречия с Генпланом Воронежа. Он предусматривает строительство на склоне к водохранилищу домов не выше четырех этажей, а ЖК за 2,2 млрд руб. запланирован 14-этажным. На фоне разбирательства мэрия Воронежа оперативно правит Генплан, его новая версия уже должна удовлетворять параметрам проекта «Развития». Эксперты считают, что у позиции жителей есть «правовые основания», но затрудняются в оценке перспектив спора.
Фото: проектная декларация «Наш.дом.рф» / наш.дом.рф
Фото: Коммерсантъ / Андрей Архипов
Как стало известно «Ъ-Черноземье», в Воронежский облсуд и Центральный райсуд Воронежа поданы иски против ГК «Развитие» и мэрии, связанные со строительством 14-этажного ЖК «Эклипс» за 2,2 млрд руб. на набережной Массалитинова. Девелопером выступает ООО «Специализированный застройщик "Развитие центр"». Против строительства выступили жители частных домов в Центральном районе на улицах Кавалерийской и Обороны Революции, расположенных на склоне над участком предполагаемой застройки.
В судах рассматриваются иски восьми горожан о признании недействующими ПЗЗ Воронежа и недействительными разрешения на строительство (РНС) и положительного заключения экспертизы. Копии исков и материалов дела есть у «Ъ-Черноземье».
Участок под ЖК площадью 1,2 га на набережной Массалитинова, 1/1, находится в собственности девелопера. Согласно картам функционального зонирования Генплана, земля относится к функциональной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (до четырех этажей, включая мансардный).
Но, согласно ПЗЗ, тот же участок отнесен к территориальной зоне с индексом ЖМ(н) — зоне многоэтажной жилой застройки. Истцы утверждают, что установленная ПЗЗ территориальная зона не соответствует функциональному зонированию, закрепленному в Генплане. В настоящее время правила землепользования этой территории выглядят следующим образом: внутри обширной зоны индивидуального и малоэтажного строительства, охватывающей склон набережной, выделен участок, совпадающий по границам с землей застройщика, допускающий многоэтажную застройку.
Но вскоре несоответствие может быть устранено. 10 февраля мэрия Воронежа опубликовала заключение о результатах общественных обсуждений по проекту изменений в Генплан, согласно которым действующую функциональную зону предлагается заменить на застройку многоэтажными жилыми домами (девять этажей и более). В документе в числе ряда других изменений согласовано отнесение участка «Развития» на набережной Массалитинова, 1/1, именно к «высотной» зоне. Теперь изменения предстоит утвердить гордуме, дата рассмотрения еще не известна.
В том же иске в облсуд воронежцы ссылаются на регламенты Минстроя РФ, предписывающие «при наличии исторически сложившейся застройки» учитывать ее пространственно-планировочные характеристики.
По мнению заявителей, изложенном в иске, строительство 14-этажного дома «на видовом участке правого берега водохранилища нарушит морфологию исторической малоэтажной застройки центра города».
Одной из причин конфликта стало и то, что оппоненты «Развития» переживают за рыночную стоимость своих домов в тихом центре города. «Потребительская привлекательность объектов определяется, не в последнюю очередь, уникальным своеобразием визуального восприятия панорамы Левобережья, композиционно активных элементов природного ландшафта Воронежского водохранилища. Эти качества объектов будут существенно снижены, а в ряде случаев и вовсе сведены на нет возведением дома»,— говорится в иске.
В рамках отдельного дела Центральный райсуд рассматривает оспаривание разрешения на строительство «Эклипса», выданного мэрией в прошлом году. Истцы — жители соседних домов — указали на несоответствие сроков между подачей заявления на РНС застройщиком (5 августа 2025 года) и датой, указанной в градостроительном плане земельного участка (30 ноября 2023-го). В том же деле рассматривается положительное заключение экспертизы проекта, выполненное ростовским ООО «Центр инженерных экспертиз», которое истцы считают недействительным. На ближайшем заседании, по данным «Ъ-Черноземье», Центральный райсуд намерен рассмотреть вопрос о назначении экспертизы. Истцы указывают на отсутствие в отчете ряда обязательных сведений, в том числе данных о категории земель, прогнозе изменения гидрогеологических условий и характеристиках сезонного промерзания.
В «Развитии» и мэрии Воронежа не смогли оперативно предоставить «Ъ-Черноземье» комментарии. Ближайшие заседания в рамках спора пройдут 10 марта в облсуде и 11-го — в Центральном райсуде.
Аналитики отмечают сложность практики по подобным спорам, отмечая, что результат конфликта из-за этого может быть непредсказуемым.
Судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев отмечает, что Генплан как документ территориального планирования «обладает приоритетом по отношению к ПЗЗ», которые «являются документом градостроительного зонирования и конкретизируют положения Генплана, но не могут им противоречить». По словам эксперта, судебная практика, в том числе позиция Верховного суда РФ, исходит из необходимости соответствия ПЗЗ Генплану, а «выявленное несоответствие может стать существенным процессуальным аргументом в пользу истцов».
Руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Центральный округ» Ксения Алферова, напротив, считает, что Генплан носит «стратегический характер и определяет направления развития территории, тогда как ПЗЗ конкретизируют условия использования участков». «Споры о приоритетности этих документов формируют значительный пласт судебной практики,— отмечает юрист.— Согласно одному из недавних решений по аналогичному спору, ПЗЗ определяют конкретные условия использования земельных участков, включая виды разрешенного использования и предельные параметры застройки. Генплан такой информации не содержит и по существу является концепцией».