Дом там, где турпоток

По итогам 2025 года объем жилищного строительства на Ставрополье вырос на 8% и достиг 1,9 млн кв. м, несмотря на снижение спроса на недвижимость на 13%. Наиболее активны девелоперы в Кисловодске, который занял 10% регионального рынка. При этом доля краевого центра снизилась с 53 до 48%. Эксперты считают, что рынок жилья в Ставропольском крае в ближайшей перспективе будет развиваться стабильно, без резких колебаний цен.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем жилищного строительства в Ставропольском крае по итогам 2025 года вырос на 8% и достиг 1,9 млн кв. м. Об этом свидетельствуют данные консалтинговой компании Macon. В краевом центре объемы строительства сократились на 2%, таким образом, доля Ставрополя на рынке сократилась с 53 до 48%. «Положительная динамика наблюдалась в тех городах, где прежде девелоперская активность была низкой»,— отметила директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

Наиболее заметный рост зафиксирован в Кисловодске — в 1,6 раза. На этот город теперь приходится 10% всего строительства региона. Умеренное увеличение объемов произошло в Ессентуках, Михайловске, Невинномысске, Георгиевске и Лермонтове. В Пятигорске показатели остались стабильными — на него приходится 13% рынка.

«Предложение на первичном рынке за последний год росло сдержанно. Девелоперы действуют осторожнее, чаще выводят проекты поэтапно, дробят очереди и не стремятся резко наращивать объемы. В отдельных локациях запуск новых проектов даже откладывался, чтобы не перегружать рынок»,— комментирует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.

В спросе заметный перекос

На Ставрополье спрос на недвижимость, по подсчетам Macon, в конце 2025 года сократился на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее существенное падение — на 36% — зафиксировано в Пятигорске. В Ставрополе снижение составило 23%. Однако в городах с новым предложением спрос показал прирост: в Кисловодске количество сделок увеличилось на 30%, в Железноводске — на 43%.

Филипп Шраге говорит, что спрос на первичном рынке жилья в Ставропольском крае в 2025 году и в начале 2026-го сохраняется, но меняется по качеству. «Покупатели стали осторожнее, дольше принимают решения и гораздо внимательнее считают ежемесячную нагрузку. Основной объем сделок по-прежнему обеспечивают льготные ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека. Без нее рынок выглядел бы существенно слабее. При этом спрос смещается в сторону более компактного и функционального жилья, где проще удерживать платеж в комфортных пределах»,— объясняет эксперт.

По его словам, на динамику спроса в регионе сегодня сильнее всего влияют условия кредитования и уровень доходов населения. Высокая ключевая ставка ограничивает возможности рыночной ипотеки, поэтому любая корректировка условий господдержки сразу отражается на активности покупателей.

Основатель инжиниринговой компании «Элемент», член правления Ассоциации «НОТЕХ» Алексей Лукьянчиков считает, что первичный рынок жилья в Ставропольском крае в целом сохраняет устойчивость, несмотря на общее замедление на федеральном уровне: «Спрос не демонстрирует резкого роста, но и серьезного провала не произошло. Покупатели внимательнее относятся к качеству проекта, локации и конечной стоимости владения жильем».

По его мнению, на востребованность жилья в регионе влияют сразу несколько факторов. С одной стороны, это относительно благоприятная демография, миграционный приток из соседних регионов и устойчивый интерес к краю как к территории с мягким климатом и понятной социальной средой. С другой стороны, покупатель чувствителен к ставкам по ипотеке, росту ежемесячных платежей и общей экономической неопределенности. «Поэтому импульсный спрос практически исчез, а сделки все чаще носят взвешенный и прагматичный характер»,— отмечает эксперт.

Конкуренция держит цены

В ян­­­варе минстрой Ставропольского края утвердил средние рыночные цены за квадратный метр жилья в регионе на I квартал 2026 года. Об этом говорится в приказе ведомства, опубликованном на портале правовой информации.

Самая высокая стоимость квадратного метра отмечена в Кисловодске — 196,1 тыс. руб. В Пятигорске цена составляет 155 тыс. руб., в Ессентуках — 147,1 тыс. руб. В Лермонтове и Предгорном округе квадратный метр стоит 103 тыс. и 105,5 тыс. руб. соответственно. Ставрополь и Невинномысск демонстрируют близкие значения — 98,4 тыс. и 98,9 тыс. руб. В Минераловодском округе стоимость установлена на уровне 97,3 тыс. руб. В Изобильненском, Благодарненском и Буденновском округах за квадратный метр потребуется заплатить 82–83 тыс. руб., в Георгиевском — 78,8 тыс. руб. Для остальных муниципалитетов края стоимость квадратного метра жилья составляет 59,3 тыс. руб.

По данным Северо-Кавказстата, средняя стоимость квадратного метра на рынке Ставропольского края составляет 107,9 тыс. руб.

Заместитель директора по коммерческим вопросам ООО «СЗ Главстрой» Сергей Козинский говорит, что этот показатель достигает 90–100 тыс. руб. По его словам, цена за 2025 год выросла всего на 3–5%. «Высокий уровень конкуренции регулирует стоимость жилья в пользу покупателей. В 2026 году ожидается рост на 10%»,— прогнозирует эксперт.

«Цены на первичном рынке формируются под влиянием себестоимости строительства, стоимости земли, инженерной обеспеченности площадок и уровня конкуренции между застройщиками. Средняя цена квадратного метра в регионе находится в диапазоне, типичном для южных регионов России, при этом разброс между проектами остается значительным. За последний год рост цен был умеренным и в ряде случаев лишь компенсировал инфляцию»,— говорит соучредитель Kronung Group.

Покупатель ищет компактность

Предложение на первичном рынке Ставрополья за последний год существенно не выросло, отмечает Алексей Лукьянчиков. Но новые проекты, по его словам, выводятся осторожно, застройщики стараются не перегревать рынок и чаще дробят застройку на очереди. Это позволяет сохранять баланс между спросом и объемами строительства и избегать избыточного предложения. Наиболее востребованными форматами остаются компактные квартиры с рациональными планировками. Одно- и двухкомнатные лоты пользуются стабильным спросом, особенно в проектах с благоустроенной территорией, парковками и понятной социальной инфраструктурой. «Все большее значение имеет не метраж, а удобство планировки и качество среды»,— считает эксперт.

По словам Филиппа Шраге, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, «евродвушки» и компактные двухкомнатные форматы в сегменте комфорт-класса. Крупные квартиры продаются заметно медленнее и, как правило, находят покупателя либо при сниженной цене, либо в проектах с сильными локационными преимуществами. Покупатель все реже готов переплачивать за лишние метры.

Коммерческий директор СЗ «Антей-Альянс» Евгений Клец говорит, что в Кавказских Минеральных Водах доминирует инвестиционный характер спроса. При этом сверхмалые форматы — студии, распространенные, например, на черноморском побережье,— в регионе менее востребованы. «Кисловодск — это курорт, куда приезжают на отдых и лечение, зачастую семьями и на длительный срок. В таких условиях востребованы апартаменты и номера, которые позволяют комфортно проживать несколько недель: с полноценной спальной зоной, пространством для отдыха и возможностью приготовления пищи»,— отмечает господин Клец.

Покупателями недвижимости становятся как жители региона, заинтересованные в улучшении качества жизни, так и инвесторы, рассматривающие недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала, отмечает Евгений Клец. «Последние все чаще обращают внимание именно на курортные форматы, учитывая высокий потенциал аренды и стабильно растущий туристический спрос»,— отмечает эксперт.

«Рынок будет развиваться спо­койно»

Рынок Ставропольского края находится в фазе активного роста, однако объемы строительства по-прежнему остаются ниже, чем в ряде соседних регионов, таких как Краснодарский край или Ростовская область, обращает внимание Евгений Клец.

«Это означает, что в ближайшие годы мы увидим увеличение числа новых проектов и усиление конкуренции. Девелоперы будут вынуждены уделять больше внимания качеству продукта, архитектуре, инфраструктуре и уровню сервиса. Для курортных городов это особенно важно: покупатель все чаще сравнивает не только цену, но и сценарий будущего использования: отдых, лечение, аренда, сервис. Подобный путь уже проходили другие регионы России — Тюмень, Краснодар, и сегодня мы наблюдаем аналогичный сценарий развития на Ставрополье»,— говорит он.

Что касается стоимости жилья, Алексей Лукьянчиков считает, что существенного скачка цен в ближайшее время ожидать не стоит, но плавный рост в пределах нескольких процентов в год возможен. «В перспективе трех-пяти лет рынок жилья в Ставропольском крае будет развиваться спокойно и эволюционно. Регион не выглядит перегретым, а спрос во многом поддерживается внутренними факторами. Конкуренция среди застройщиков достаточно высокая, и именно она постепенно повышает требования к качеству проектов, архитектуре и благоустройству. В выигрыше окажутся те девелоперы, кто делает ставку не на объем, а на продуманный продукт и долгосрочную репутацию»,— резюмирует эксперт.

Наталья Решетняк