Дольщики остались со сносом

Недостроенный корпус апартаментов в составе скандального жилого комплекса «Царицыно» на юге Москвы может быть снесен по решению суда. Неурегулированными при этом останутся права более чем 461 дольщика. Городские власти могут выплатить им компенсации или построить альтернативный объект. Проект потребует вложения 2,4–2,6 млрд руб. и вряд ли привлечет коммерческого девелопера.

Комплекс апартаментов в составе ЖК «Царицыно» (35-й корпус) может быть снесен. Это следует из вынесенного в декабре решения Нагатинского районного суда Москвы (есть у “Ъ”). Демонтаж и расходы на него, согласно тексту решения, возложены на АО «Мосотделстрой №1». После работ участок благоустроят. Снос станет основанием для прекращения всех регистрационных прав на него, следует из текста решения. В компании «Мосотделстрой №1» и департаменте городского имущества Москвы “Ъ” оперативно не ответили.

35-й корпус ЖК — единственный, который не вошел в периметр достройки. Изначально он проектировался как административное здание, но площади в нем продавались как апартаменты. Общая площадь здания на стадии проектирования составляла 131,6 тыс. кв. м. Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын (представляет интересы 150 дольщиков) отмечает, что в объекте был заключен 461 ДДУ. Добиться включения в реестр требований на помещения в этом объекте соинвесторы не смогли, и 35-й корпус через торги был передан компании «Мосотделстрой №1». В 2024 году ДГИ обратился в суд с иском о демонтаже объекта из-за его аварийности. Расходы предполагалось частично возложить на зарегистрировавших права на недострой дольщиков (см. “Ъ” от 12 ноября 2024 года).

Плохим состоянием 35-го корпуса суд руководствовался в рамках решения о его демонтаже: строительная готовность изначально не превышала 38%, а работы фактически не велись. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что завершение этого проекта изначально не было целесообразным. Из-за отсутствия грамотной консервации объект затоплен грунтовыми водами, поясняет он. Такое состояние, по мнению эксперта, угрожает соседним корпусам. Стоимость демонтажа господин Сырцов оценивает в 45–50 млн руб.

Даниил Синицын считает, что в сложившейся ситуации дольщики опасаются начала банкротства АО «Мосотделстрой №1». Компания, по его словам, подвержена тем же рискам, что и коммерческие девелоперы. Тогда соинвесторы станут кредиторами и могут рассчитывать на выплату компенсации после реализации с торгов прав аренды земельного участка: строительство 35-го корпуса ведется на 1,9 га. Его рыночную стоимость в «Метриуме» оценивают в 12–15 млрд руб.

Младший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Анастасия Ляпунова обращает внимание, что само решение о сносе не устанавливает механизма компенсации соинвесторам. По ее мнению, возможны два варианта: выплата компенсаций либо предоставление альтернативного помещения. Адвокат юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле считает вопрос о денежных выплатах дискуссионным: «Как они будут рассчитываться и устроит ли их размер дольщиков?» Еще одним возможным сценарием он называет строительство альтернативного объекта исключительно для соинвесторов корпуса.

Даниил Синицын напоминает, что речь идет об апартаментах, на строительство которых с 2024 года в Москве действует мораторий. Господин Сырцов проблемой это не считает: «Власти вправе сделать исключение, учитывая, что разрешение на строительство на этом участке было предоставлено еще 20 лет назад». Дольщикам, по его мнению, могли бы быть выделены и квартиры аналогичного формата, но особенности земельного участка вряд ли позволят построить на нем жилье.

Руслан Сырцов полагает, что найти девелопера для коммерческой реализации проекта будет непросто: «Здесь практически невозможно существенно увеличить предусмотренный объем строительства». Привлечь потенциальных покупателей в проект будет сложно. Эксперт считает, что городским властям будет целесообразно ограничиться собственными силами для строительства нового корпуса для обманутых дольщиков. Потенциальные вложения в него господин Сырцов оценивает в 2,4–2,6 млрд руб.