Офисный разворот
Объем предложения бизнес-центров на продажу вырос вдвое
Офисный рынок входит в фазу резких изменений: предложение бизнес-центров на продажу в Москве по итогам 2025 года выросло более чем вдвое год к году, до 1 млн кв. м. На фоне системного удорожания строительства у девелоперов нет возможности ожидать многолетней окупаемости через арендный бизнес, в то время как реализация площадей через продажу позволяет застройщикам быстрее вернуть затраченные в строительство инвестиции. Спрос потребителей офисной недвижимости также смещается в сторону покупки: все больше компаний отказываются от долгосрочной зависимости от арендодателей в пользу владения собственными офисами. В условиях волатильного рынка аренды покупка офиса позволяет зафиксировать расходы, снизить операционные риски и получить контроль над ключевым активом.
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Бизнес-центры настроены на продажу
Объем предложения офисной недвижимости для продажи в Москве по итогам 2025 года увеличился до 1 млн кв. м, следует из подсчетов консалтинговой компании NF Group. Такая динамика связана с желанием девелоперов быстро вернуть вложенные в возведение бизнес-центров средства, не дожидаясь многолетней окупаемости через аренду, поясняет директор департамента коммерческой недвижимости девелоперской Sezar Group Сергей Канаев. Как правило, отмечает директор по коммерческой недвижимости девелоперской MR Кермен Мастиев, около 70% от общего объема предложения реализуются еще на этапе строительства, остальные 30% — после ввода объекта в эксплуатацию.
При этом с учетом дефицита качественного предложения в востребованных деловых локациях в бизнес-центрах класса А распроданность помещений на высокой стадии готовности может составлять порядка 90–95%, отметила руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
Продажа офисных зданий также позволяет эффективно минимизировать риски и обеспечить ликвидность бизнеса в условиях устойчивого роста цен на стройматериалы, говорит Сергей Канаев.
Стоимость строительства бизнес-центров за 2025 год выросла на 17% год к году, следует из совместного исследования IBC Real Estate и Stone. Отделочные материалы за этот период подорожали на 8,8% год к году, инженерное оборудование — на 4,3%, следует из данных Pridex. Марина Грицкова поделилась, что на конец 2025 года себестоимость достигла отметки в 350 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади. Такая динамика, продолжает она, связана в первую очередь с усложнением процедуры согласования фасадных решений со стороны города и повышенными требованиями к архитектурному облику бизнес-центров, что заставляет девелоперов пересматривать продуктовую матрицу, а изменения отражаются на финансовой модели проектов.
Еще одним драйвером роста объема предложения офисов на продажу стало развитие программы мест приложения труда, в рамках которой непрофильные девелоперы возводят офисные объекты — они предпочитают продавать свою недвижимость, добавляют в NF Group. Среди причин смещения девелоперской активности на рынок продажи партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян называет высокий спрос на покупку таких объектов со стороны бизнеса: аналитики фиксируют последовательный рост конечных пользователей в структуре продаж.
Сохранение низкой вакантности на офисном рынке столицы говорит о существенном спросе на офисную недвижимость: по итогам 2025 года доля свободных площадей в бизнес-центрах находится на минимальном уровне — 5,2%, следует из данных Кермена Мастиева. По данным IBC Real Estate, этот показатель по классу А внутри МКАД еще ниже: всего 4,6%, что на 0,3 п. п. ниже уровня предыдущего года. В краткосрочной перспективе роста показателя ожидать не стоит, утверждает Грицкова. К концу 2026 года уровень вакантных площадей составит лишь 5,5% по классу А внутри МКАД, а учитывая высокую долю распроданности проектов с готовностью в этом году, существенное изменение показателя маловероятно, заключила она.
Аренда теряет гибкость
В условиях волатильности офисного рынка и дефицита качественных площадей для аренды компании все чаще выбирают приобретение штаб-квартиры, говорят опрошенные “Ъ” эксперты. По итогам прошедшего года доля сделок с конечными пользователями в Москве превышает 50%, хотя еще в 2022 году этот показатель был на уровне 10–15%, подсчитал Кермен Мастиев. Уже в 2029 году доля покупок в общем объеме сделок на столичном офисном рынке достигнет 70%, прогнозирует директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Если ранее в структуре сделок преобладали инвесторы, то сегодня на первый план выходят конечные пользователи, подтверждает Марина Грицкова. Соотношение конечных пользователей и инвестиционных сделок в бизнес-центрах Stone составляет 60% на 40% соответственно, приводит данные эксперт.
Кроме того, девелоперы стали чаще предлагать офисы на продажу блоками, что делает покупку такой недвижимости более доступной для среднего бизнеса, говорит Анна Трушкина. Так, объем сделок с офисами за 2025 год вырос на 36% год к году, до 414 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group. При этом интерес к офисным зданиям также прослеживается и со стороны частных инвесторов, приобретающих такую недвижимость для последующей сдачи в аренду, добавляет Сергей Канаев.
Хотя аренда долгое время оставалась более востребованной на офисном рынке, активный рост арендных ставок заставляет многие организации переориентироваться на рынок продажи, считает руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова.
В 2025 году ставка аренды в офисах Москвы увеличилась на 17% год к году, до 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в 2026 году этот показатель вырастет еще на 3% год к году, до 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В современных бизнес-центрах ставки, как правило, на 20–30% выше аналогичного предложения в старом фонде, фиксирует Марина Грицкова. Эту же мысль продолжают в IBC Real Estate: цены и ставки в строящихся объектах класса А продолжают увеличиваться по мере роста стоимости строительства и высокого спроса на офисы.
Еще одним риском аренды офисных пространств является сниженная гибкость условий при продлении арендного договора и зависимость от решений собственника объекта, отмечает Сигуш Бабоян. Иногда повышение ставок достаточно резкое и серьезно влияет на финансовую модель арендатора, в результате чего небольшие компании сталкиваются с риском потери площадей и необходимостью переезда в условиях критического дефицита качественного предложения, говорит Кермен Мастиев. Кроме того, офисные пространства, предлагаемые в аренду в объектах старого фонда, на текущий момент не всегда отвечают современным требованиям арендаторов по инженерии, планировкам и уровню сервиса, добавляет руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина.
Ставка на владение
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Покупка офисного здания позволяет собственнику зафиксировать расходы на размещение сотрудников, снизить зависимость от колебания арендных ставок и получить полный контроль над объектом, говорит Ирина Хорошилова. Кроме того, считает она, офис в собственности может рассматриваться как инвестиционный актив, который может использоваться для сохранения капитала или в качестве источника дополнительного дохода в случае сдачи площадей в аренду.
Дополнительным преимуществом покупки бизнес-центра является возможность планировки и ремонта пространства под нужды компании, добавляет Екатерина Белова.
Для компаний с долгосрочной стратегией развития в России офисная недвижимость в собственности становится более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем иностранные активы или волатильные финансовые инструменты, отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мангазея» Марина Чернякова. Самая эффективная стратегия — приобретение бизнес-центра в ликвидной локации на старте продаж, подчеркивает Анна Трушкина. По ее словам, такой актив сможет окупиться в среднем за восемь-девять лет, при этом стоимость недвижимости за этот срок увеличится. Однако, обращает внимание директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская, преимущества от покупки офиса реализуются в полной мере только для качественных объектов с профессиональным управлением.
Наибольший интерес при этом вызывают проекты, представленные в сложившихся или динамично развивающихся районах, но особенно важно обращать внимание на заявленные сроки строительства, отмечает Марина Грицкова. Зачастую сроки в один-два года не являются релевантными для масштабных проектов, а игроки, специализирующиеся на офисной недвижимости класса А, исходят из объективного девелоперского цикла длиной от трех до пяти лет в зависимости от высотности и инженерно-технических особенностей объекта, добавила она.
В будущем девелоперы продолжат выводить на рынок офисную недвижимость на продажу в значительных объемах, прогнозирует Анна Трушкина. Это связано с устойчивым спросом на офисную недвижимость со стороны конечных пользователей, который в ближайшее время будет сохраняться, считает Ирина Хорошилова. В основном интерес к покупке бизнес-центров прослеживается со стороны IT-компаний, финансового сектора, девелоперов, промышленных и сервисных организаций, перечисляет директор по продажам «Хайтэк Девелопмента» Светлана Соколова. При этом основную долю сделок будут формировать именно качественные проекты класса А, резюмирует она.