Новостройки трансформировались
Как качественно изменилось строящееся жилье
Реагируя на рост требований города к качеству и благоустройству новых проектов, удорожание строительства и колебания спроса, девелоперы в Москве практически не строят жилье массового сегмента. В этом есть и экономический мотив. Сохранить маржинальность получается только в проектах более высокого класса. В итоге за прошедшие десять лет квартиры в московских новостройках подорожали в три раза и стали в среднем на 10% меньше по площади. Но застройщики утверждают, что качество жилья выросло, и не только благодаря лапомойкам и увеличению площади озеленения.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Архитектура в динамике
Рынок жилья считается инертным, но современный темп изменений заставляет его участников быстрее адаптироваться к происходящему. Экономическое влияние на рост стоимости квартир безусловно. Сейчас его отчасти ускоряет город, повышая требования к качеству будущих проектов.
Десять лет назад основным было постановление правительства Москвы №305 ПП от 21 мая 2015 года. Оно содержало формальные требования, на уровне соответствия нормативам: технико-экономическим показателям, инсоляции, выданным разрешениям, в которые была заложена инфраструктурная нагрузка. «В нем, например, предполагалось разнообразие фасадов, но без конкретики. Высота потолка не менее 2,65 м и доступность для маломобильных групп населения уже тогда были обязательными, но требования к благоустройству практически не были прописаны»,— вспоминает эксперт по недвижимости агентства «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Застройщики всегда стремились разнообразить облик придомовой территории, экспериментировали с малыми архитектурными формами, но еще десять лет назад это была только более продвинутая, красочная версия стандартного благоустройства с детской площадкой. «В инфраструктуре значимыми преимуществами считались подземный паркинг и детский сад. Сейчас наличие паркинга даже не выдвигается на передний план как преимущество»,— приводит пример управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
В 2026 году в повестке выразительная архитектура, детально проработанный архитектурный облик, обязательное выполнение качественного ландшафтного дизайна и дизайна общественных пространств в полном соответствии с утвержденным архитектурноградостроительным решением. «Город последовательно транслирует запрос: новостройка должна быть не отдельно стоящим домом, а частью комфортной городской среды с продуманными пешеходными маршрутами, озеленением, общественными пространствами и всеми необходимыми сервисами на первых этажах»,— подчеркивает гендиректор Optima Development Давид Худоян.
Москва активно стимулирует бизнес создавать сложную городскую среду, запрашивает комплексный подход, чтобы жилой комплекс был не просто точкой, а интегрировался в программу обновления всего района. «В комплексность также входит зонирование дворового пространства на приватную и общественную части, под разные категории населения: детей, молодежи, взрослых и пенсионеров»,— добавляет партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. В новых домах появилась сложная пластика объемов, архитектура стала гораздо выразительнее. Значительно эволюционировали подходы к посадке объектов на территорию, их включения в градостроительную ткань. «Город тщательно проверяет удобство транспортной и пешеходной схемы, качество соединения с остальным районом»,— подчеркивает господин Стариков.
Теперь для согласования архитектурного облика проектов застройщики обязаны предоставлять детальные трехмерные модели проекта. Впоследствии отступать от одобренных властями параметров запрещено. Нельзя менять даже цветовую гамму фасадов. То же касается особенностей благоустройства прилегающих территорий. Девелоперы должны указывать в проектной документации мельчайшие подробности, включая виды растений, которые будут высажены во дворе жилого комплекса, и материалы, из которых построят детские и спортивные площадки. «Раньше градостроительные правила были значительно менее строгими»,— отмечает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.
Принципиальные изменения требований к архитектуре стирают внешние различия между классами жилых комплексов.
Сейчас многие проекты бизнес-класса выглядят дорого, их сложно отличить от премиальных новостроек: натуральный камень, сложные архитектурные элементы, нестандартное остекление. Десять лет назад архитектурная форма проектов бизнес-класс могла не отличаться от масштабных ЖК комфорт-класса. Общественные зоны в новостройках бизнес-класса тоже стали заметно дороже по отделочным материалам, в них появились дизайнерская концепция, высокие потолки, лобби с дополнительными опциями: ресепшен, кофе-бар, коворкинг, библиотека, детская зона.
Помимо создания более выразительных и сложных фасадов, архитекторы работают со сложными планами, чтобы восприятие здания с уровня человеческого роста было более интересным. «Для пешеходов дома должны выглядеть динамично и одновременно элегантно. Кроме того, практически обязательным атрибутом современных проектов стало наличие значительной площади остекления. То есть площадь окон выросла»,— отмечает глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев.
Изменения внутри
Смена подхода повлияла на квартирографию. В середине 2010х экономика проектов нередко складывалась за счет максимизации количества небольших лотов: более 50% студий и однокомнатных квартир позволяли удерживать бюджетный порог покупки и ускорять продажи. «Сегодня такая структура почти не рассматривается из-за требований к качеству среды, нормативов по площади жилья и демографии»,— говорит Давид Худоян, поясняя, что спрос изменился под влиянием льготной программы семейной ипотеки. В результате выросла доля квартир семейного формата, а предложение студий упало до минимальных значений.
Особенно заметные изменения произошли после 2020 года. «Пандемия изменила внутреннее наполнение проектов и усилила акцент на доступности инфраструктуры и общественных пространств»,— напоминает руководитель отдела продаж «Плато Девелопмент» Андрей Петербуржский. После массового распространения гибридной занятости выросла ценность рабочего места или отдельного кабинета в квартире, люди стали больше внимания уделять системам хранения — так, спрос перераспределился в сторону более функциональных форматов.
Городские власти, вероятно, это тоже ощущали. В августе 2024 года появилось ограничение по минимальной площади квартиры: однокомнатная должна быть не менее 28 кв. м, а двухкомнатная — от 44 кв. м. Чем больше «непродаваемых» или косвенно монетизируемых элементов становится стандартом (подземные паркинги, колясочные и кладовые, дополнительное озеленение, социальная инфраструктура в составе проекта), тем дороже обходится квадратный метр продаваемой площади. «И тем меньше проект “переваривает” экстремальную долю самых маленьких лотов»,— говорит директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий.
Как ценовой итог — средний бюджет покупки квартиры в старых границах Москвы вырос с 9,7 млн руб. в 2016 году до 27,6 млн руб. в 2025 году, следует из подсчетов «Метриума».
Средняя площадь за это время уменьшилась с 57,8 кв. м до 50,1 кв. м, уточняют аналитики. Директор департамента стратегии продукта ГК Dogma Евгения Стяжкина видит более глубокую разницу: с 61 кв. м до 49 кв. м. И на них нужно уместить гораздо больше, так как аудитория требует функциональности каждого метра. «Выросла эргономичность строящегося жилья. Площадь спальни и коридора стала меньше, благодаря транзитному формату планировки появилась гардеробная, добавились постирочные, черновая кухня, гостевой санузел, игровая или кабинет»,— перечисляет она.
В планировках десятилетней давности не всегда встречалось разделение квартиры на хозяйскую и гостевую зоны. Наличие более чем одного санузла тоже было редкостью. Гостиная могла соседствовать с большой спальней, а кухня — с детской. К 2026 году произошло сокращение «непроходных» площадей — коридоры либо минимизированы, либо интегрированы в пространство кухни-гостиной. В квартирах появилось больше социального пространства. Хотя по своей суммарной площади кухня-гостиная часто меньше, чем отдельные комнаты десять лет назад. «Это сокращение оправданно, поскольку квартира в проекте премиум-класса позволяет увеличить площадь спален с 8–9 кв. м до 12–14 кв. м. Новым для российского рынка стал формат мастер-спален: с нишей для шкафа или гардеробной, приватной ванной»,— говорит Андрей Петербуржский.
Но в премиальных проектах изменения планировок и внешнего вида не так заметны, потому что классический элитный девелопмент достаточно консервативен. «В этом сегменте меньше новых требований от города, это устоявшаяся и понятная типология, которая обладает защитой от негатива по поводу внешнего вида»,— отмечает Георгий Тюгаев.
В остальных сегментах планировки стали более выверенными, исчезли «случайные» метры, повысилось внимание к свету и пропорциям. «Квартиры стали компактнее, часть повседневных функций вынесена в места общего пользования и общественные зоны. Такой подход работает при соблюдении баланса. Всегда есть риск, при котором качество среды первое время компенсирует излишнюю жесткость квартиры, но со временем жилье может оказаться недостаточно гибким для изменения сценариев жизни»,— рассуждает глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев.
По его словам, несмотря на разнообразие функций, которые можно уместить в пространстве квартиры, прослеживается тренд на унификацию планировок. «Финансовые модели и инвестиционный спрос все сильнее влияют на квартирографию. Даже в архитектурно выразительных проектах внутри повторяется ограниченный набор решений, рассчитанных на усредненный портрет покупателя. В условиях высокой плотности такие компромиссы ощущаются особенно остро»,— резюмирует он.