Поедемте в номера
Как покупка гостиничной площади может стать доходной инвестицией
Номер в гостинице обойдется дешевле, чем квартира, процент доходности от сдачи его в аренду в среднем в два раза выше, и не нужно заниматься управлением лично. Все преимущества такой инвестиции могут быть реальными, если повезет с управляющей компанией.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Новости о росте туристического потока как в крупные города, так и на курорты (в январе—ноябре 2025 года в российских отелях остановилось 82,87 млн человек, что больше на 4,5% год к году, Росстат) привлекают частных инвесторов к покупке гостиничных номеров. По данным IBC Real Estate, объем инвестиций в гостиничную недвижимость в 2024 году составил 38 млрд руб., а по итогам прошлого года — уже 60 млрд руб. «Покупка апартаментов в популярных туристических локациях России формируется как заметная инвестиционная тенденция. Формат все чаще рассматривается инвесторами как альтернатива традиционной коммерческой недвижимости на фоне роста внутреннего туризма и спроса на гибкие модели размещения»,— говорится в отчете IBC Real Estate «Гостиничная недвижимость» за 2025 год. По данным компании Macon, порядка 60–65% покупателей гостиничных номеров и апарт-отелей — это частные лица, приобретающие актив с инвестиционной целью.
«Доход от гостиничной недвижимости превышает аналогичный от сопоставимых инвестиций в жилье при меньшем внимании к управлению. Плюс это возможность диверсифицировать инвестиционный портфель»,— говорит директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
По словам Игоря Кокорева, разброс цен на покупку номера очень велик, поскольку цена зависит и от динамики локального рынка, турпотока, загрузки и бренда отеля. «Чаще всего от 400 тыс. до 600 тыс. руб. за 1 кв. м для отелей, соответствующих уровню "четыре звезды". Диапазон актуален для всей России»,— приводит пример господин Кокорев.
В классическом гостиничном сегменте продажа отдельных номеров частным инвесторам скорее исключение, чем правило. Традиционная модель отеля предполагает единый имущественный комплекс, где номера не являются самостоятельными объектами продажи. Инвестор обычно входит в проект через покупку доли в бизнесе или всего объекта, что предполагает уже иной масштаб вложений. «Но на рынке есть примеры гибридных моделей — это кондо-отели, в которых номера реализуются частным инвесторам с последующей передачей в управление оператору»,— говорит генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко.
По ее данным, в регионах компактные студии стоят от 4–6 млн руб.
В Москве и Санкт-Петербурге — от 7–10 млн руб. «Это, как правило, небольшие площади. В проектах более высокой категории и в сильных локациях стоимость выше»,— отмечает госпожа Мироненко. По словам директора портала «Всеостройке.рф» Светланы Опрышко, есть предложения от 15–20 млн руб. и выше за улучшенные номера в премиальных отелях Москвы, Сочи или на горнолыжных курортах.
«Доходность гостиничных номеров в России сегодня находится в диапазоне 6–9% годовых до вычета налогов, что выше типичных 2–3% в жилой недвижимости»,— говорит член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. «Многие операторы в презентациях обещают 12–15%, но это всегда без учета налогов, комиссий управляющей компании и периодов простоя»,— предупреждает он.
При покупке гостиничного номера на этапе строительства доходность формируется за счет будущего арендного потока и роста стоимости актива. «Стоимость гостиничного номера растет вместе со строительной готовностью, прибавляя по 20–30% в год, а к моменту сдачи объекта цена может удвоиться по сравнению с первоначальной. Далее при успешной работе гостиницы растет ее репутация, заполняемость, среднесуточный тариф и прочее. Это повышает стоимость каждого номера как актива»,— объясняет Светлана Опрышко.
Но по словам Артема Цогоева, гостиничный номер — это в первую очередь актив, генерирующий рентный поток, а не объект спекулятивных инвестиций.
«Рынок перепродажи отельных номеров в России пока недостаточно ликвиден. Номер это не квартира, а готовый бизнес»,— подчеркивает он.
Как работают отели
Кондо-отели активно строятся как в курортных, так и в городских локациях. Крупные мегаполисы, такие как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток,— это всегда признак стабильной загрузки номера в сегменте делового, событийного туризма, экскурсионного туризма и коротких поездок на выходные. Но сейчас большую популярность набирают апарт-отели, которые активно развиваются и строятся в курортных локациях на побережье Черного моря, в Калининграде, на Северном Кавказе (преимущественно горнолыжные курорты), на Алтае и в Приморском крае.
«Для коммерческого успеха гостиничного объекта практически нет разницы, где расположен отель — на курорте или в бизнес-локации, если рынок генерирует достаточный объем турпотока, участок подходит для гостиничного использования, а объект правильно спроектирован и управляется профессиональной гостиничной командой»,— уверен партнер CMWP Марина Усенко. По ее словам, покупатели чаще предпочитают именно курортные локации, потому что одной из мотивирующих причин покупки инвестиционного апартамента становится возможность личного использования данного номера. «Люди с большей готовностью инвестируют в курортные, особенно приморские проекты, приобретая фактически для себя "квартиру у моря"»,— уточняет госпожа Усенко.
Ни в городе, ни на курорте инвестор не участвует в управлении своим номером — это ключевое преимущество такой покупки. «Эксплуатация, маркетинг, ценообразование, работа с гостями полностью в зоне ответственности управляющей компании. Инвестор владеет недвижимостью, которая одновременно является действующим бизнесом»,— говорит заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.
Географическая принадлежность к курорту или мегаполису не определяет успех инвестиций. «Городской отель ориентирован на деловой туризм, поэтому демонстрирует более стабильную и предсказуемые загрузку. Курортные объекты привязаны к фактору сезонности, соответственно, демонстрируют высокую загрузку и цены в пик сезона, но глубокие спады в межсезонье. Кроме того, курортные отели более чувствительны к планам развития курорта»,— отмечает Игорь Кокорев.
Профессиональные управляющие говорят, что сезонность загрузки характерна и для городских отелей, и для курортных. «Мало рынков, где сезонности нет. Ее можно сгладить достаточным объемом инфраструктуры, продуманной для различных сегментов спроса, чтобы отель в процессе операционной деятельности мог адаптировать предложение под запросы конкретного сезона»,— считает директор по развитию гостиничной сети AZIMUT Hotels Татьяна Белова. Для городского бизнес-отеля важно наличие mice-инфраструктуры, то есть конференц-залов, их вместимость и техническое оснащение. Для курортных объектов важно наличие бассейнов и спа-зон, чтобы привлекать гостей в холодное время года.
Фактическая арендная доходность гостиничного номера зависит от совокупности факторов: локации, концепции, конкурентного окружения, качества управления. В основе финансовой модели два ключевых показателя: среднегодовая загрузка и ADR (Average Daily Rate), то есть средняя цена проданной ночи. Для того чтобы прогнозируемая доходность была реалистичной, гостиница должна демонстрировать устойчивую загрузку не только в высокий сезон, но и в межсезонье. «Для курортных проектов это, как правило, 60–80% среднегодовой загрузки»,— говорит Ольга Нарт. Показатели загрузки и средней цены проживания подвижны: на них влияют туристический поток, инфляция, изменение потребительских привычек, транспортная доступность и общее состояние экономики.
Доходность аренды различных форматов гостиничной недвижимости заметно различается. По данным MACON, краткосрочная сдача в аренду жилья туристам приносит 6–6,6%, а апарт-отели и гостиничные номера под управлением профессиональных операторов — в среднем 12,4% без учета роста стоимости актива, и 40% с учетом возможного будущего роста стоимости актива. «По предсказуемости такой доход ближе к предпринимательской деятельности, чем к "классической" аренде. Но для частного инвестора он часто оказывается удобнее: не нужно заниматься ремонтом, менять мебель, искать арендаторов и переживать из-за простоев. Эти задачи централизованы у управляющей компании»,— отмечает госпожа Нарт.
По словам заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, грамотно управляемый апарт-отель в перспективной локации демонстрирует доход на номер, сопоставимый с показателями качественного отеля среднего сегмента. «Выигрывает та модель и тот оператор, которые могут гарантировать стабильно высокую загрузку, в том числе за счет узнаваемости бренда и оптимального соотношения доходов и расходов»,— подчеркивает он.
Все опрошенные эксперты из разных сегментов гостиничного рынка единодушны: ключевой фактор устойчивой доходности — это сильный бренд и профессионализм управляющей компании. «Гостиничный бизнес — это долгосрочные вложения и инвестиции, где стоимость актива и стабильность дохода напрямую зависят от качества управления»,— комментирует президент Cosmos Hotel Group Александр Биба.
Главная ошибка инвесторов, помимо недооценки роли управляющей компании, применять логику жилой недвижимости к гостиничной. «Отель категории "четыре звезды" у метро в спальном районе может быть недозагружен, в то время как отель без метро рядом, но поблизости от какого-то конкретного посещаемого людьми места будет загружен на 80%»,— привел пример Антон Цогоев. Вторая ошибка — полное игнорирование локации и транспортной доступности в пользу «красивой концепции». Третья — недооценка роли управляющей компании. «Апарт-отель — это сложная операционная система с динамическим ценообразованием, работой с каналами продаж и контролем издержек, и без профессионального управления доходность может отличаться от ожиданий»,— подчеркивает Евгения Мироненко.
Как правильно оформить покупку
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Гостиничные номера, как и любую недвижимость, можно купить на этапе строительства, или в готовом, введенном в эксплуатацию здании. Покупка на первичном рынке попадает под регулирование отраслевого федерального закона №214-ФЗ, так как оформляется договором долевого участия. «Для покупателя такая модель наиболее безопасна благодаря использованию счетов эскроу, которые блокируют деньги до момента ввода здания в эксплуатацию. Покупка готового объекта оформляется классическим договором купли-продажи»,— говорит партнер адвокатского бюро «Астериск» Федор Закабуня.
По словам управляющего партнера адвокатского бюро Pareto Legal Павла Желновода, в отельных проектах ДДУ используется ограниченно. «Чаще применяется договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), согласно которому деньги инвестора фактически поступают девелоперу до завершения строительства, а ключевые риски — от срыва сроков до изменения проекта — перекладываются на покупателя. Инвестиционные и предварительные договоры в этом сегменте, как правило, означают минимальную юридическую определенность. Для инвестора это не лучший вариант, так как нет четких сроков, нет точного объекта»,— поясняет Павел Желновод. «Инвестора должно насторожить предложение заключить договор займа, вексельную схему или договор бронирования, так как подобные конструкции лишают покупателя гарантий, предусмотренных профильным законодательством»,— согласен Федор Закабуня.
Основные инвест-риски при покупке номера на стадии строительства связаны не только с возможной задержкой ввода объекта, но и с последующим изменением экономической модели проекта. «Изменение категории номера, фактического метража или концепции отеля напрямую отражается на доходности, тогда как правовых инструментов для получения компенсации у инвестора нет. Дополнительным фактором риска остается зависимость будущего дохода от оператора, юридически не связанного с обязательствами застройщика»,— предупреждает господин Желновод.
До приобретения гостиничного номера важно изучить проектную документацию на здание, в котором он будет расположен. «Информация в договоре приобретения гостиничного номера должна полностью совпадать с информацией в проектной документации»,— обращает внимание ведущий юрист практики недвижимости юридической фирмы «Клифф» Екатерина Кузовлева. К примеру, земля может быть предназначена для делового управления или административных целей, а не для гостиничного обслуживания.
В договоре должен быть зафиксирован конкретный срок передачи застройщиком объекта инвестору. «Не срок окончания строительства, а именно срок передачи»,— подчеркивает госпожа Кузовлева.
Характеристики номера должны быть четкими: план, чертеж, этаж, материал наружных стен, местоположение номера на этаже, количество и площадь комнат, наличие или отсутствие отделки. «Необходимы также гарантийные обязательства застройщика. Основания для расторжения договора должны соответствовать действующему законодательству и быть паритетными. Цена договора, срок и порядок уплаты также фиксируются»,— перечисляет она.
В списке поводов, которые настораживают, Павел Желновод отмечает отсутствие разрешения на строительство, непрозрачное оформление земли (земля не в собственности и/или сомнительная аренда), несоответствие назначения земли назначению здания, непрозрачные расчеты, обещание гарантированной доходности без юридически закрепленного договора управления, отсутствие ответственности за срыв сроков, расчет по договору с физическим лицом или ИП вместо юридического лица проекта; отсутствие договора управления гостиницей и санкций для управляющей компании. «Все это указывает на повышенный риск потери капитала. В подобных сделках доходность декларируется, а риски остаются у инвестора»,— предупреждает Павел Желновод.