Акции пошли на просадку

Обращение группы «Самолет» за господдержкой напугало инвесторов и привело к падению котировок не только самой компании, но и других застройщиков. Как отмечают эксперты, «Самолет» является одним из наиболее закредитованных публичных российских застройщиков. При этом бумаги компании обладают одним из наибольших потенциалов роста в этом сегменте. «Ъ-Инвестиции» разбирались, какие риски грозят «Самолету» и что происходит с другими девелоперами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

4 февраля стало известно, что группа «Самолет» обратилась в правительство с просьбой о кредите на 50 млрд руб. на покрытие части долга в обмен на блокирующий пакет своих бумаг с возможностью обратного выкупа, а также внешнее акционерное финансирование в размере до 10 млрд руб. Это ожидаемо привело к падению котировок компании. На закрытии торгов 4 февраля акции «Самолета» потеряли в цене около 5%, в моменте стоимость бумаг снижалась до двухмесячного минимума — 903,2 руб. за одну акцию. Сейчас бумаги компании торгуются по цене 845 руб. за штуку.

Падение стоимости акций «Самолета» потянуло вниз котировки и других девелоперов. Наибольшее падение котировок в ходе торговой сессии 4 февраля наблюдалось у акций «Эталона» (более 7%). Котировки акций АПРИ снижались на 6%, ЛСР — на 3,5%.

«Самолет» — крупнейший в России девелопер жилья по объему его строительства. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», соответствующий показатель у компании достигает 4,5 млн кв. м. Выручка группы, согласно отчетности по МСФО, в январе—июне 2025 года практически не изменилась год к году и составила 171 млрд руб., чистая прибыль упала в 2,6 раза, до 1,8 млрд руб. Продажи недвижимости за весь 2025 год упали всего на 4%, до 272 млрд руб., а средняя цена квадратного метра выросла на 10%.

Строить много «Самолету» все труднее. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в объеме построенного девелопером жилья растет доля сданного с переносом сроков. В 2023 году она составляла 10,6%, в 2024 году — 42,9%, а в прошлом — 71,74%. Общий объем сданного жилья был 1,5 млн, 1,3 млн и 1,1 млн кв. м соответственно.

Что происходит с застройщиками

Девелоперы строят жилье, привлекая проектное финансирование. Ставки по кредитам зависят от наполненности эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до ввода дома в эксплуатацию, и ключевой ставки ЦБ. Несмотря на то что с июня прошлого года ставка снизилась с 21% до 15,5%, кредиты остаются дорогими. Застройщикам приходится лавировать, чтобы соблюдать нормальное для бизнеса соотношение разных и зависящих друг от друга показателей. Среди них — стоимость проектного финансирования, ипотеки, скорость продаж, распроданность жилья, объем нового строительства, строительная готовность проектов.

Продажи пока держатся. По итогам 2025 года продажи жилья в новостройках увеличились год к году на 1% по площади против падения в 2024-м на 22% и на 11% по сумме, следует из данных «Дом.РФ». К четвертому кварталу 2025 года показатель распроданности вырос с начала года на 1 процентный пункт, до 32%, считали эксперты ЕРЗ. Девелоперы продали 37,9 млн кв. м из строящихся 120,1 млн кв. м.

Распроданность смягчает долговую нагрузку на девелоперов, так как позволяет наполнять эскроу-счета, что, в свою очередь, снижает проценты за обслуживание долга. Но важно, чтобы соотношение распроданности со строительной готовностью находилось в диапазоне 70–80%, тогда рынок считается сбалансированным, ему не грозят ни затоваренность, ни дефицит жилья. В начале 2025 года этот показатель был на уровне 77%, а к октябрю опустился до 69%. Ситуация, как отмечают в ЕРЗ, пока некритичная, но если соотношение опустится до 60% и ниже, то это будет означать, что новостроек больше, чем потребители могут купить. Таким образом, замедление продаж угрожает увеличением процентной нагрузки по кредитам девелоперов.

Так ли критична ситуация

Согласно отчетности по МСФО за шесть месяцев 2025 года, чистый долг «Самолета» вырос за год на 21%, а соотношение долга к EBITDA увеличилось с 2,67 до 3,1. При этом у других девелоперов долговая нагрузка в прошлом году также росла. За аналогичный период соотношение чистого долга к EBITDA у «Эталона» достигло 3,1, у ЛСР — 5,4. По данным отчетности АПРИ, за девять месяцев 2025 года этот показатель составлял 4,5.

Чистый долг «Самолета» превышает 700 млрд руб. «В эту сумму входит и проектное финансирование, и облигации. Но на эскроу-счетах компании около 400 млрд руб., и это снижает нагрузку, учитывая будущие поступления»,— отмечает инвестиционный стратег «Гарда Капитала» Александр Бахтин.

В идеале средства на счетах эскроу должны полностью покрывать сумму заимствований по проектному финансированию, считают опрошенные «Ъ-Инвестициями» эксперты. «У “Самолета” так было до повышения ставок, но менеджмент, возможно, посчитал, что жесткая денежно-кредитная политика продлится недолго, не снижал объем строительства, наращивал земельный банк, в результате чего образовался разрыв. На эту разницу начисляются дополнительные процентные платежи»,— объясняет аналитик «Цифра брокер» Иван Ефанов.

Вдобавок «Самолет» чуть больше, чем другие застройщики, чувствителен к динамике рынка ипотеки, так как строит в основном жилье массового сегмента. «В структуре продаж компании в четвертом квартале прошлого года на ипотечные сделки пришлось более 70%, тогда как у “Эталона”, например, около половины. Поэтому инвесторам стоит обратить внимание на динамику продаж компании после ужесточения правил выдачи семейной ипотеки»,— считает старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов.

Тем не менее, по словам господина Бахтина, уровень нагрузки для компании пока некритичен. Теоретически «Самолет» может справиться с ней и без помощи государства, но для этого нужно не допустить роста корпоративного долга и рефинансировать текущие обязательства, отмечает эксперт. Для этого — сдавать готовые объекты и получать за них деньги с эскроу-счетов. Но с рефинансированием как раз могут быть сложности из-за высокой ключевой ставки, добавляет господин Бахтин. «Инвесторы на облигационном рынке доверяют группе все меньше, а на банки надеяться больше нельзя. ЦБ с 1 марта внедряет новые макропруденциальные надбавки, увеличивая норму резервирования капитала для закредитованных корпоративных заемщиков до 100%»,— отмечает главный аналитик «Алор Брокер» Андрей Зацепин.

Запрашиваемые у государства 50 млрд руб. компания планирует направить именно на рефинансирование долга, напоминает господин Зацепин. Менеджмент компании не хочет направлять всю ликвидность на оплату процентов банкам, стремясь использовать имеющиеся средства для дальнейшей монетизации и получения прибыли, рассуждает эксперт. «Фокус на текущих проектах и на том, чтобы сдавать квартиры в срок, должен привести к постепенному сокращению разрыва между суммами проектного финансирования и на эскроу-счетах»,— добавляет Иван Ефанов.

Он также обращает внимание на то, что земельный банк «Самолета» (41,5 млн кв. м) самый большой в стране. Частично компания его уже продавала, и он остается подушкой безопасности на крайний случай, считает эксперт. На последнем конференц-колле с инвесторами финансовый директор «Самолета» Нина Голубничая сообщила о намерении продать часть активов земельного банка на 9 млрд руб.

Как быть инвесторам

Инвесторы испугались самой просьбы о помощи государства — она стала знаком того, что компания не справляется сама, полагают опрошенные «Ъ-Инвестициями» эксперты. Эмоциональная реакция не позволила оценить, является ли факт обращения признаком неизбежного дефолта. «В декабре АКРА присвоило компании рейтинг А–. Это невысокая надежность, но и не уровень дефолтника. Кроме того, сумма запрашиваемого кредита кардинально не изменит ни жизнь группы, ни структуру государственного бюджета»,— обращает внимание Андрей Зацепин.

После появления сообщений об обращении в правительство за кредитом в «Самолете» сообщили, что все бизнес-планы сохраняются, купоны по текущим облигационным выпускам будут выплачены, а также что компании нужны не сами деньги, а субсидирование процентной ставки и акции передавать не предполагается, так как речь шла только о залоге.

По мнению Артема Перминова, если динамику продаж не изменит негативное влияние ужесточения правил выдачи семейной ипотеки, а также если ключевая ставка будет продолжать постепенно снижаться, бумаги «Самолета» обладают одним из наибольших потенциалов роста в секторе. Но поскольку риски довольно высокие, то такие акции подходят только инвесторам «с высокой толерантностью к рискам», добавляет эксперт.

Что касается остальных застройщиков, в Минстрое заявили, что ситуация с «Самолетом» не отражает состояние всей строительной отрасли в стране. В министерстве добавили, что строительная отрасль демонстрирует устойчивость частично за счет инерционности и ранее запущенных проектов. Профильные федеральные ведомства регулярно взаимодействуют с системообразующими компаниями, а вопросы господдержки требуют комплексной проработки с участием Банка России.

Екатерина Геращенко