На протяжении последних полутора лет операции по выдаче кредитов под залог квартир были довольно популярны среди риэлтерских компаний. Но в последнее время ряд крупных фирм ("Красные ворота", "Пирамида", "Вавилон", "Инком") отказался от подобной практики. Основной причиной этого явилось, по свидетельству риэлтерских фирм, несовершенство российского залогового законодательства.
Операции по кредитованию под залог квартир проводились риэлтерскими компаниями в сотрудничестве с банковскими структурами фактически по одной и той же схеме. Кредиты выдавались на срок до трех месяцев под 10-15% в месяц в валюте. Поскольку законодательство не регламентирует процедуру принудительной выписки и выселения заемщика из квартиры в случае невозврата кредита, операции проводились по оригинальной схеме. Между заемщиком и кредитором (обычно банком) заключалось три договора — купли-продажи, кредитный и договор о намерениях сторон передать квартиру заемщику при погашении кредита. Риэлтеры выступали в роли посредника и занимались продажей квартиры в случае невозврата кредита.
Тем не менее данная схема была далека от совершенства. В ряде случаев при невозврате кредита заемщикам средств удавалось все же остаться в своей квартире. Объяснялось это чрезвычайно просто: три договора, оговаривающие все этапы сделки подпадали под ст. 53 Гражданского кодекса о недействительных сделках. Фактически сделки залога оформлялись в виде купли-продажи, и подобные операции могли быть признаны через суд недействительными.
А невозвратов было много. По статистике фирмы "Красные ворота", даже при условии дифференцированного подхода к заемщикам (кредиты выдавались лишь в 2-3 случаях из 10) были погашены лишь 25% кредитов. Еще 25% заемщиков добровольно согласились на продажу их квартиры. Остальные 50% начинали искать способы не возвращать кредит и не выселяться из квартиры.
Случаи судебных разбирательств были единичными, и здесь выселение не вызывало проблем (при условии, что процесс выигрывала риэлтерская фирма). Однако риэлтеры и банковские структуры все равно несли убытки. На время судебного разбирательства квартира автоматически оказывалась под арестом, то есть ее невозможно было продать и, следовательно, вернуть кредитные средства. Затянуть же процесс на несколько месяцев, а при желании и на год — не проблема. Попытаться решить проблему иначе невозможно, поскольку выселение жильца без судебного решения законом не предусмотрено.
Проанализировав ситуацию, риэлтеры пришли к выводу, что причина массовых невозвратов лежит в психологии сограждан. Большинство желающих заложить свою (часто единственную) квартиру не отдает себе отчета в последствиях невозврата. Кроме того, непроработанность законодательства в сфере залога делает операции по кредитованию под залог квартир слишком рискованными и неэффективными. Тем не менее многие банки, в прошлом партнеры риэлтеров, продолжают эти операции самостоятельно. Большинство же риэлтерских компаний готовы вновь вернуться к этой практике как только изменится законодательство.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ