В поисках антикризисных стратегий
Отрасль рассчитывает на господдержку и мягкие условия ипотеки
В условиях затоваренности рынка, снижения ввода многоквартирного жилья и отсутствия поддержки со стороны государства, сибирские застройщики вынуждены искать стратегии развития, чтобы если пока и не наращивать объемы, то хотя бы не терять имеющиеся рыночные позиции. При этом часть застройщиков, опираясь на свой опыт, видит в сложившихся условиях перспективы и возможности. Они воспринимают нынешнюю ситуацию на рынке пусть и с осторожностью, но оптимистично, сосредотачиваясь больше на внутренних процессах компаний, нежели на запусках новых проектов.
В качестве ориентира для оживления рынка в строительной отрасли видят ставку по рыночной ипотеке в 10–12% годовых
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
В качестве ориентира для оживления рынка в строительной отрасли видят ставку по рыночной ипотеке в 10–12% годовых
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Эксперты отмечают, что сегодня отрасль жилищного строительства, по сути, лишилась основных мер государственной поддержки. Остается лишь субсидированная семейная ипотека, которая поддерживает хотя бы минимальный спрос. «По моему мнению, возможно, предвзятому, во время экономической нестабильности лишать стратегически важную отрасль государственной поддержки — не самое лучшее решение,— отмечает генеральный директор ГК „ДомСтрой„ Татьяна Красноштанова.— Именно жилая отрасль имеет, с одной стороны, большую социальную нагрузку, а с другой — значительный мультипликативный эффект для экономики в целом, так как на строительстве завязано большое количество других отраслей». По ее оценке, «золотым» годом поддержки для застройщиков стал 2020 год, когда начали применяться и финансовые, и нефинансовые меры поддержки, например, субсидирование процентной ставки по проектным кредитам для застройщиков. «Тогда же и начала активно работать программа субсидирования ипотеки. И сразу ярким доказательством результативности данных мер стало повсеместное увеличение объемов строительства по всей стране»,— напоминает эксперт.
На необходимость трезво оценивать свои силы и ресурсы указывает и аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев: «Застройщики строят столько, сколько смогут продать, всегда на это рассчитывают». По его словам, вертикально интегрированные структуры в отрасли, «у которых есть земля и свои заводы, будут стараться увеличить объемы производства», и «есть застройщики, которые могут себе позволить без особого ущерба просто заморозить некоторые объекты, не начать некоторые новые проекты, и они пойдут по этому пути». Он считает, что если у застройщика нет своих денег и своей земли, отсутствует или небольшой опыт в строительстве, «начинать сейчас новую стройку экономически бессмысленно».
Татьяна Красноштанова подчеркивает, что самое главное для застройщиков — это наличие стабильного спроса, «поэтому важно, чтобы росли реальные доходы населения, а также существовали программы, которые делают ипотечные механизмы для граждан более доступными, например, субсидирование ипотечных ставок, увеличение размера материнского капитала».
Необходимость поддержки
О необходимости поддержки со стороны государства говорят многие эксперты и аналитики. Руководитель Сибирского портала новостроек и недвижимости СИБДОМ Александр Шляхин говорит, что застройщики нуждаются в льготных кредитах для строительства жилья. Если не снижать объемы строительства, подчеркивает эксперт, у застройщика есть два пути: или продавать квартиры с дисконтами и субсидированием ипотечных ставок и наполнять эскроу-счета, или платить банкам высокие проценты по кредитам. «Снижение объемов продаж и наполняемости эскроу-счетов приводит к росту кредитной нагрузки на проект и сказывается на темпах строительства. Застройщикам сегодня нужны льготные кредиты именно для продолжения проектного финансирования строительства»,— указывает он.
«Меры господдержки есть, та же льготная ипотека, но сейчас она стала адресной, добавили адресную ипотеку на вторичное жилье, правда, не по всем городам»,— отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Есть также косвенные меры, как «мораторий на штрафные санкции, к сожалению, за счет дольщиков». По его мнению, «обязательно будет что-то еще, так всегда было, и все равно будут программы для того, чтобы люди получили жилье и чтобы застройщики не обанкротились». Татьяна Красноштанова говорит также о наличии региональных программ поддержки строительства, но в каждом субъекте своя ситуация, и не каждый региональный бюджет может себе позволить поддерживать еще и жилищное строительство. Поэтому, по ее словам, «надеемся на федеральные меры, но значительной помощи не ждем, концентрируемся на оптимизации процессов и более детальной оценке целесообразности каждого проекта».
Для сохранения позитивной динамики в строительной отрасли в настоящее время помогли бы меры дополнительной государственной поддержки, считает специалист по связям с общественностью ПАО «Томская домостроительная компания» Людмила Эсаулова: «Это могут быть льготные кредиты для предприятий строительной индустрии — они первыми принимают удар от снижения объемов строительства. Комфортный ориентир для оживления рынка — 10–12% годовых по рыночной ипотеке. По льготным программам достаточно ставки в 6%, но критически важна доступность таких программ для целевых групп и увеличение лимита кредита до реалистичных сумм». По ее мнению, нужно вернуть в поле зрения государства молодых людей, которые нуждаются в стартовом жилье, чтобы обзаводиться семьей и детьми, и при этом не имеют доступа к ипотеке: ни ко льготной, ни, тем более, к рыночной.
«Ни в одной стране мира нет такой строительной политики, которая могла бы обеспечить постоянную стабильность этого сегмента,— отмечает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.— Не надо забывать, что это все-таки рыночная деятельность, которая подвержена всем рыночным законам. Реализация массовой программы льготной ипотеки на первичном рынке жилья привела к значительному росту цен на жилье и снижению доступности жилья относительно доходов населения». Она предлагает предоставлять целевую поддержку только тем гражданам, которые без такой поддержки не смогут самостоятельно решить жилищную проблему.
Как действовать
Говоря о необходимости мер поддержки со стороны государства для урегулирования ситуации на рынке недвижимости, застройщики отдают себе отчет о необходимости дополнительных собственных усилий и новых стратегий продаж. Крупные строительные компании с историей, насчитывающей не один десяток лет присутствия на рынке, далеко не первый раз сталкиваются с трудностями, подобными сложившейся экономической обстановке. Уже есть опыт и определенное понимание, как лучше действовать в такой ситуации, чему уделить больше внимания, на что сделать ставку, а с какими направлениями пока повременить в нынешних условиях, как в любом случае извлечь выгоду и пользу.
«В вопросе антикризисной строительной политики нет универсального подхода,— подчеркивает глава группы компаний „Химметалл“ Евгений Гаврилов.— Он скорее индивидуален и зависит от того, насколько выверенной и системной стратегии придерживается компания. Если у нее высокий уровень распроданности квартир, это значит, что бизнес сбалансирован, есть эффективная стратегия поведения на рынке, и она должна и имеет полное право развивать свою деятельность. А если у компании большое количество непроданных квартир, а она продолжает строить на банковские деньги, то фактически формируется пирамида задолженности, долг растет вместе с процентами банку, и начинать новые проекты крайне рискованно. И, возможно, здесь даже требуется участие надзорных органов, так как вероятность банкротства компании и появления долгостроев будет высокой». Директор по строительству группы компаний VIRA Дмитрий Шатилов считает, что «политика, нацеленная исключительно на постоянное наращивание объемов любой ценой, не соответствует нашей стратегии, и для постоянного роста нужна не „политика объемов“, а политика устойчивого развития, где финансовая стабильность, качество продукта и эффективность операций являются основой для естественного и здорового увеличения масштабов».
«В истории ПАО „ТДСК“ это не первый кризис, хотя нынешний более затяжной. Во избежание катастрофических последствий, связанных с падением объемов строительства, компания гибко управляет инвестиционно-кредитным портфелем и производственной программой,— отмечает Людмила Эсаулова.— И постоянно ищет альтернативы потерянным объемам, например, выполняя бюджетные контракты». По мнению гендиректора ГК «ДомСтрой» Татьяны Красноштановой, «сегодня единственная правильная стратегия — это взвешенная политика, тщательный просчет рисков и экономики каждого проекта». И поскольку сейчас не лучшее время для «глобальных проектов», компания, не планируя снижения объемов, решила продолжать все текущие проекты, а также сконцентрироваться на небольших объектах площадью до 50 тыс. кв. м и сроком реализации 3–5 лет, в том числе в этом году — на новых проектах в центральных локациях города, где легче спрогнозировать спрос. По ее словам, «сейчас лучшее время для оптимизации процессов внутри компании, для увеличения эффективности и снижения непроизводительных расходов».