Застройщики снижают планку

По итогам 2025 года в Сибири построено больше жилья, чем в предыдущем году. Однако многоквартирного жилья было введено в строй заметно меньше, а положительную динамику обеспечило строительство индивидуальных домов населением. Девелоперы с осторожностью дают прогнозы об объемах возводимого жилья в этом году и говорят о снижении числа запущенных новых проектов ввиду неоднозначной рыночной ситуации. Часть компаний пересматривает стратегии, оптимизирует команды, другая покидает рынок без надежды на положительную динамику. В сложившихся условиях эксперты предполагают ужесточение конкуренции и укрепление позиций лидеров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам прошлого — 2025 года — в Сибири объем строительства жилья вырос на 3,9% в сравнении с предыдущим годом — до 10,2 млн кв. м, следует из данных Росстата. Но ввод многоквартирных домов (МКД) при этом упал на 8,6% — до 3,8 млн кв. м. Это дало повод экспертам строительной отрасли назвать результаты прошлого года символичным достижением, поскольку прирост в полном объеме обеспечил сектор индивидуальной застройки. Статистика регионов Сибирского федерального округа (СФО) подтверждает спад сектора. Например, в Новосибирской области, которая ранее входила в ТОП-10 по общему объему ввода жилья в России, а в 2025 году опустилась на 12-ое место, было введено 2,4 млн кв. м жилых помещений, что на 6,4% меньше, чем годом ранее, при этом сектор МКД упал на 14%. Снижение ввода жилья в Красноярском крае составило 5,4% — до 1,4 млн кв. м, в Кузбассе — на 1,5% до 919 тыс. кв. м. А самое большое падение продемонстрировала Томская область, где ввели на 29,2% меньше жилья, чем в 2024 году.

При этом индивидуальное жилищное строительство в 2025 году выросло в Сибири на 16%. В Новосибирской области из 2,4 млн кв. м общего объема введенного в строй нового жилья на ИЖС пришлось 1 млн кв. м, что на 15% больше показателя 2024 года, в Иркутской области из 1,9 млн кв. м — 1,5 млн кв. м (+32%), в Красноярском крае из 1,4 млн кв. м — 765 тыс. кв. м (+15%). В декабре 2025 года был даже отмечен резкий скачок объемов ввода жилья населением Сибири в целом — в 2,7 раза к уровню декабря 2024 года. Такую динамику аналитики объясняют низкой базой декабря 2024 года.

Спад продаж

Доля многоквартирного жилья в общей структуре ввода на территории СФО снижается на протяжении последних трех лет — с 48% в 2023 году до 37% в прошлом. Девелоперы начинают меньше проектов на фоне сокращения выручки и значительного снижения потребительской активности. В прошлом году, в частности, застройщики запустили в СФО на 2% меньше новых строительных проектов (на 3,5 млн кв. м), чем годом ранее. По данным ДОМ.РФ, запуски в основном сократились за счет проектов с плановым сроком ввода в 2027 году. То есть в следующем году, в случае роста спроса, предложения жилья в высокой степени готовности будет недостаточно. В январе 2026 года в Сибири было запущено уже на 26% меньше новых проектов МКД, чем в январе 2025 года. По числу квартир снижение составило 19%. В Новосибирской области в январе 2026 года запуск новых домов оказался ниже аналогичного периода 2025-го на 71%, следует из данных на сайте ЕРЗ.

«Несмотря на такое снижение, объем продаж в новостройках региона отстает от числа новых проектов в целом по году. Поэтому количество непроданных квартир в Новосибирской агломерации к 1 января 2026 года выросло на 5 тыс. шт. На 500 уменьшилось количество квартир в строящихся домах и на 5,5 тыс. увеличились остатки застройщиков в домах, сданных в эксплуатацию»,— констатирует независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. В Новосибирске сегодня из-за низкого спроса около 30% застройщиков нарушают сроки ввода, отмечает он.

Причины не для роста

Повышение НДС, рост НДФЛ, рост налоговой нагрузки на малый бизнес, акцизы и утильсбор увеличивают операционные расходы компаний. Все эти меры будут закладываться в конечную стоимость услуг и материалов, говорит основатель ООО «Специализированный застройщик "Краснообск.Монтажспецстрой"» (КМС, Новосибирск) Виктор Плахотников. В январе этого года он заявлял, что ликвидирует компанию и не планирует больше строить жилые дома. Часть сотрудников предприятия, по его словам, останется в штате управляющей компании, которая обслуживает ранее возведенные комплексы, другие будут уволены.

«Чудес не бывает — для стройки нужны деньги, и стимулировать спрос при такой высокой ключевой ставке ЦБ, когда компенсировать разницу практически невозможно, очень сложно. Поэтому мы все очень надеемся на приведение ставки ЦБ к приемлемой рыночной величине, потому что без этого не будет кредитов, а без кредитов ни в России, ни во всем мире приобрести гражданам недвижимость практически нереально»,— поясняет глава НОСТРОЙ Антон Глушков. Аналитик Сергей Николаев считает, что в 2026 году с рынка могут уйти как стабильные крупные строительные компании, так и более мелкие, финансовое положение которых не позволит продолжить реализацию новых проектов в условиях отсутствующего спроса. В то же время он видит предпосылки к ужесточению конкуренции и укреплению позиций лидеров.

По оценке Антона Глушкова, в этом году резкого роста рынка ожидать не приходится, но при отсутствии макроэкономических шоков возможна положительная динамика за счет ИЖС, интерес к которому остается устойчивым. Сектор многоквартирных домов в 2026–2027 годах будет находиться под давлением высокой стоимости проектного финансирования, осторожной политики банков и ограниченного платежеспособного спроса — основной объем ввода, вероятнее всего, будет обеспечиваться проектами, заложенными в предыдущие годы, а запуск новых крупных проектов может остаться ограниченным.

Повышение ставки НДС увеличит себестоимость строительства, что также неизбежно скажется на ценах и доступности жилья, соглашается руководитель группы маркетинга ТДСК Борис Черников. «Определенное оживление рынка возможно, начиная с середины следующего года, когда людям станет более-менее доступна рыночная ипотека»,— говорит представитель строительной компании. Если в 2026–2027 годах произойдет существенное улучшение рыночных условий ипотеки, то ввод МКД, строительство которых будет начато в этот период, придется уже на 2029–2030 годы, отмечает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

В 2026 году аналитики SberCIB Investment Research прогнозируют постепенное снижение ключевой ставки до 12–14% к концу года с нынешних 16%. В этом случае ипотечное кредитование может стать доступнее и подстегнет спрос, который, в свою очередь, приведет к запуску новых проектов. По оценке «Циана», при уходе ключевой ставки ниже 14% и четком сигнале о дальнейшем смягчении кредитно-денежной политики рынок может достаточно быстро оживиться. «Снижение ставки приведет к восстановлению спроса, запуску сделок по рыночным ставкам, в том числе с прицелом на рефинансирование. Кроме того, это позволит вернуться к запуску новых проектов, которых в 2025 г. было мало из-за жестких условий проектного финансирования»,— поясняет руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.

Без резких колебаний

В 2026 году ожидается умеренный рост цен на новостройки, сопоставимый с прогнозируемым уровнем инфляции в районе 6%, без резких скачков, на фоне высокой ключевой ставки и сворачивания льготных программ, полагают эксперты Сбераналитики. При этом разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильем будет сокращаться.

«Первичка будет дорожать активнее — застройщики столкнулись с удорожанием проектного финансирования, ростом себестоимости стройматериалов и НДС. Даже при снижении ставки новостройки могут прибавить 10–13% за год, вторичное жилье — 7–8%»,— прогнозирует директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. В базовом сценарии «Циан» ожидает роста цен на первичном рынке в 2026 году на 13–15%. Вторичное жилье, по оценке аналитиков, может подорожать на 8–10%.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы активно используют рассрочки, что позволяет им держать цены выше. «Сделки с застройщиками также воспринимаются покупателями как более прозрачные»,— отмечает Кирилл Полумордвинов из девелоперской компании «Мангазея». В таких обстоятельствах строительные компании пересматривают стратегии.

Лолита Белова