Сегодняшний обзор группы недвижимости Ъ посвящен вторичному рынку офисных помещений, который, несмотря на летнее затишье в секторе недвижимости, продолжает развиваться по своим законам. Острый дефицит офисов в Москве сохраняется, а потому не может идти речи ни о снижении спроса, ни о падении или хотя бы временной стабилизации цен. Ставки аренды медленно, но верно продолжают свой рост.
Как отмечают специалисты риэлтерских фирм, предлагающиеся сегодня в столице офисы настолько разнообразны, что с трудом поддаются классификации. Различия касаются не только типа помещений, их качества и месторасположения. Существенное влияние на окончательный уровень арендной ставки могут оказывать тип договора между арендатором и арендодателем, техническое состояние помещения, а также форма оплаты.
Офисы, появляющиеся на вторичном рынке, могут быть расположены в административных зданиях, в жилом фонде или в специальных офисных зданиях. Отметим, что под последними подразумеваются недавно появившиеся на рынке плоды реконструкции столицы. Риэлтерские фирмы, которые одними из первых приступили к расселению целых зданий и переводу их из жилого фонда в нежилой, теперь начали пожинать плоды своего труда. Закончили реконструкцию и некоторые фирмы, подписавшие в свое время инвестиционный контракт с правительством Москвы. Теперь эти отремонтированные помещения появляются на офисном рынке.
За последний месяц на вторичном офисном рынке произошли существенные изменения в структуре спроса. Так, по данным фирмы "Миэль", резко увеличился спрос на небольшие помещения — от 20 до 50 м2. Сейчас 50% всех заявок на аренду офисов приходится именно на такие помещения. Офисы большего размера — 50-200м2 — требуются в 25% случаев. А вот спрос на помещения от 500м2 существенно снизился и составляет мене 1% общего числа заявок.
По мнению специалистов фирмы, рост спроса на маленькие офисы отчасти связан с выходом недавнего постановления правительства, которое за использование жилых помещений под нежилые цели предусматривает жесткие санкции. Вслед за скачком спроса на такие офисы поползли вверх и ставки аренды. В результате сложилась парадоксальная ситуация — помещение площадью до 50 м2 зачастую обходится арендатору в ту же сумму, что и аналогичное по качеству помещение больших размеров (100-150 м2).
В целом с января по июль ставки аренды офисных помещений, отмечают специалисты фирмы "Миэль", выросли на 30%. В апреле после перерасчета базовой ставки арендной платы и соответствующего повышения официальных расценок на аренду муниципальных помещений цены сразу выросли на 20%. В остальное же время они изменялись довольно равномерно.
Если рассмотреть рынок офисных помещений с точки зрения их местоположения, то здесь ситуация стабильна. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются помещения в центре города (50% общего числа заявок), причем подавляющее большинство арендаторов желает получить уже отремонтированный, подготовленный к въезду офис. Еще 20% арендаторов согласны на офис, находящйся вблизи Садового кольца (1-2 станции метро от кольцевой).
С предложением дело обстоит ровным счетом наоборот. Во-первых, в большинстве своем предлагаются помещения, требующие существенных затрат на ремонт. Во-вторых, лишь 10% из них расположено в центре города, 30% находится на среднем расстоянии от центра и оставшиеся 60% — на окраине. Неудивительно, таким образом, что более половины сделок проходит по офисам, расположенным на средней расстоянии от центра. Здесь спрос и предложение наиболее сбалансированы.
Что же касается юридической формы договоров аренды, то большинство арендодателей предпочитает договор о совместной деятельности, поскольку в этом случае удается избежать его регистрации в Москомимуществе (что само по себе довольно обременительно), а поэтому не платить налогов. Арендаторы, в свою очередь, предпочитают иметь дело с договорами прямой аренды или в крайнем случае субаренды, поскольку договор о совместной деятельности не дает арендатору практически никаких прав.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ