Вторичный рынок московской недвижимости никогда не отличался разнообразием, и риэлтеры давно стремятся его расширить за счет операций с землей, "незавершенкой", отдельно стоящими зданиями, а также с помощью залоговых операций. Но пока эти сделки являются единичными (и не всегда абсолютно законными), а о залоге вообще говорить не приходится, поскольку соответствующая законодательная база практически отсутствует. Тем не менее экспертам Ъ показалось, что в конце туннеля забрезжил свет, когда к ним в руки попал чрезвычайно любопытный документ, регламентирующий создание вторичного рынка земли и порядок совершения сделок с объектами недвижимости и земельными участками. Пока этот документ, разработанный Московским земельным комитетом, не утвержден столичными властями. Тем не менее специалисты полагают, что проект может приобрести статус городского закона, и его утверждение будет значительным шагом на пути создания цивилизованного рынка недвижимости.
Вторичный рынок до и после принятия закона
Состояние московского рынка недвижимости до сих пор регламентировалось документами столичных властей, которые касались отдельных сегментов этого рынка и не могли претендовать на разрешение принципиальных вопросов, связанных с его существованием. Поэтому до сих пор риэлтеры работают на рынке недвижимости чаще вопреки, чем благодаря имеющейся законодательной базе. Пожалуй, единственным исключением из этого правила является рынок купли-продажи квартир (хотя и здесь возникает множество проблем), но ведь в мировой практике он представляет лишь незначительную часть всего объема рынка real estate.
Распоряжение мэра "О формировании вторичного рынка земли в г. Москве и о порядке совершения и оформления сделок с объектами недвижимости и земельными участками", разработанное Москомземом, претендует на полный охват проблем как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. И в этом московские власти значительно опережают федеральное законодательство, до сих пор не имеющее своей конкретной точки зрения на вопросы, связанные с куплей-продажей, залогом и другими операциями с объектами недвижимости в полном объеме.
Основная идея проекта распоряжения — разрешить свободное проведение сделок купли-продажи по всем объектам недвижимости любым юридическими и физическими лицами, в том числе и иностранным. Фактически речь идет о формировании вторичного рынка недвижимости в полной мере со всеми вытекающими последствиями, как то купля-продажа, залог, ипотека, внесение недвижимости в уставные фонды коммерческих структур, а также введение института оценки.
Сейчас предприниматели для продажи прав аренды земельного участка или продажи своей недвижимости используют избитую схему смены учредителей компании. Для совершения операций по перепродаже прав на недвижимость или земельный участок головной компанией создается дочерняя фирма, которая выступает на конкурсе или аукционе по продаже недвижимости покупателем. Фактически со сменой учредителей компании меняются владельцы недвижимости, а вывеска фирмы и юридическое лицо при этом остаются неизменными. Безусловно, этот процесс не подлежит контролю и является практически безналоговым.
Очевидно, если документ получит юридический статус, такие операции больше не будут производиться. По проекту распоряжения, если компания решила сменить соучредителей, для совершения операций со своей недвижимостью ей придется прежде выкупить ее (по второму разу) у правительства Москвы. И тем компаниям, которые сейчас совершают подобные сделки, необходимо поторопиться и до выхода документа перерегистрировать недвижимость с дочерней компании на головную, иначе придется снова покупать ее.
Как показывает опыт, продавцами недвижимости на вторичном рынке являются по большей части фирмы, не сумевшие реализовать свои права по финансовым либо иным причинам. По действующему законодательству в этом случае фирма сначала платит довольно приличные штрафы (как не выполнившая условия торгов), а затем попросту лишается прав на недвижимость в пользу муниципалитета. Новый документ позволяет компании либо продать свою недвижимость, либо, пытаясь самостоятельно решить свои проблемы, заложить ее в банке.
Тем не менее надо сделать оговорку. Продавцами прав на аренду земли или на объекты недвижимости могут быть физические или юридические лица, имеющие оформленный и зарегистрированный в Московском земельном комитете договор аренды земли, либо банки или другие кредитно-финансовые учреждения, получившие права на аренду земли или права на объекты недвижимости в порядке обеспечения неисполненных залогодателем обязательств по кредитному договору. Предприниматели, владеющие землей на правах бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения либо временного пользования, по-прежнему не смогут продавать свои участки на вторичном рынке. Не разрешено свободно совершать сделки купли-продажи на вторичном рынке недвижимости также юридическим и физическим лицам, имеющим отдельно стоящие здания и сооружения, которые находятся у них в хозяйственном или оперативном управлении. Фактически продажа будет разрешена только по тем объектам недвижимости, которые выставлялись и были приобретены по рыночной цене на конкурсах или аукционах, организованных правительством Москвы.
Землевладельцы могут свободно вздохнуть
При разработке документа не забыта и основная масса арендаторов земельных участков и владельцев недвижимости. В том случае, если юридические и физические лица получили права на аренду земли или права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, памятники архитектуры, истории и культуры бесплатно или не по рыночной стоимости (в порядке отвода, предоставления, перерегистрации, передачи, дарения либо в процессе приватизации по остаточной стоимости), для совершения сделок купли-продажи им необходимо выкупить эти права по рыночной стоимости у правительства Москвы.
По идее создателей документа, практически вся земля города через некоторое время будет находиться в долгосрочной аренде (сейчас основная масса земли — порядка 70% — используется на правах бессрочного пользования). Подобное владение не позволяет совершать операции купли-продажи и залога. А поскольку единственным серьезным гарантом возврата залога является недвижимость, владельцы, имеющие госакты на право бессрочного пользования землей, будут вынуждены изменить свои права в пользу долгосрочной аренды. А для перевода земли из бессрочного пользования в долгосрочную аренду необходимо представить лишь заявление с этим пожеланием в Москомзем. Правда, не стоит забывать, что в этом варианте отменяются практически все льготы по налогообложению земли, а ставки арендной платы за землю в Москве высоки. Кстати, в проекте предусмотрен пересмотр базовых ставок земельных платежей не реже раза в полгода.
Немаловажным является и то, что при переходе права долгосрочной аренды земли возможно изменить целевое назначение участка, получив соответствующее заключение в Москомархитектуре. Однако при покупке прав аренды на земельный участок надо четко осознавать, что существуют определенный срок освоения этой земли, в течение которого надо реализовать проект в соответствии с градостроительным заданием.
Занижать сумму сделки будет опасно
Предлагаемая процедура купли-продажи недвижимости на вторичном рынке довольно проста. Продавец и покупатель договариваются о цене, заверяют сделку купли-продажи прав на недвижимость в имеющем лицензию нотариате, а затем регистрируют сделку в Москомземе в Государственной регистрационной (поземельной) книге. Регистрационный сбор составляет 1% от суммы сделки. Причем во избежание занижения стоимости объекта продажи предусмотрены не только независимая оценка недвижимости, но и приоритетное право покупки недвижимости правительством Москвы. То есть в случае, если между продавцом и покупателем достигнута договоренность о сделке по фиктивной цене (дабы снизить налогообложение), этот объект по этой самой "договорной" цене (а купчая уже зарегистрирована в нотариате с конкретной суммой) может купить правительство Москвы.
Что касается выкупа земель у московского правительства, то он может проводиться юридическими и физическими лицами, которые имеют законно оформленные права на здания, сооружения либо земельный участок. Причем выкуп может проводиться одновременно с продажей прав на весь земельный участок или объект недвижимости либо на его часть. Процедура выкупа предусматривает оценку рыночной стоимости прав на недвижимость.
Одним из наиболее актуальных пунктов проекта распоряжения является "Единое положение о порядке заключения договоров о залоге прав аренды земли и прав на объекты недвижимости в Москве", в котором предусмотрена реальная возможность получать кредиты под залог. Московские власти планируют и сами выступать в роли залогодержателя. Для этого будут выставляться на городскую Комиссию по недвижимости здания, сооружения и земельные участки, находящиеся в собственности правительства Москвы. На заседании Комиссии будет проходить что-то типа конкурса, на котором будут рассматриваться предложения банков и финансово-кредитных учреждений о ссудах и кредитах под залог недвижимости. Предметом залога будут права на объект недвижимости. Массовое вовлечение недвижимости в операции с залогом даст властям возможность оперировать значительными средствами, а банкам — неплохо подзаработать без риска невозврата кредита (причем неважно, будет ли выступать залогодержателем правительство Москвы или частная фирма). С выходом этого документа должен появиться и институт ипотеки. Однако заниматься выдачей кредита под залог недвижимости смогут лишь банки, получившие на такие операции лицензию. Оценщикам также предстоит пройти лицензирование.
Интересным выглядит и пункт, позволяющий вносить права аренды земли и права на объекты недвижимости в уставные фонды предприятий любых форм собственности. Такой же возможностью наделяются не только частные предприниматели, но и органы управления правительства Москвы, а также предприятия, находящиеся в муниципальной собственности города.
Свет в конце туннеля может и не забрезжить
После выхода нового документа произойдут значительные изменения и на первичном рынке. Предусмотрено, что городская Комиссия по земельным отношениям и градостроительству будет реорганизована в Комиссию по недвижимости и градостроительству. Она будет заниматься не только продажей прав долгосрочной аренды земельных участков на конкурсах и аукционах, но и продажей отдельно стоящих зданий и сооружений, находящихся в собственности города. Предполагается также, по желанию владельцев, и продажа объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Процедура проведения конкурсов не претерпит значительных изменений. В ближайшее время комиссия планирует увеличить количество фирм, имеющих лицензию столичных властей на проведение подобных операций.
Предполагаемый массовый оборот недвижимости, а также активизация кредитования дадут значительные поступления в бюджет столицы. По подсчетам специалистов Москомзема, платежи за использование недвижимости увеличат его процентов на 50. Эксперты Ъ не исключают и того, что часть рублевой массы отвлечется с торгов валютой биржи на операции с недвижимостью, что может привести к некоторой стабилизации курса доллара.
По мнению экспертов Ъ, проект распоряжения мэра "О формировании вторичного рынка земли в г. Москве и о порядке совершения и оформления сделок с объектами недвижимости и земельными участками", несмотря на свою прогрессивность, может при утверждении столкнуться со значительными трудностями. Поскольку документ затрагивает наиболее перспективные направления рынка недвижимости, а следовательно, и интересы ряда крупных московских структур власти, между этими организациями могут возникнуть разногласия, связанные с разделением прав и полномочий. В частности, не исключено, что одним из оппонентов Москомзема окажется Москомимущество, чьи интересы в этом документе ущемлены.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ