Инвестор в Кучугуры не идет
На Кубани продают самый большой частный участок на первой линии Азовского моря
На торги выставили земельный участок площадью 64,6 га в поселке Кучугуры на первой линии Азовского моря. Аукцион пройдет на понижение цены, начальная стоимость лота — 480 млн руб. Организатор торгов утверждает, что территория идеально подходит для размещения гостиничных комплексов с апартаментами. Эксперты считают, что стоимость земли — адекватна рынку, но инвесторы пока опасаются заходить в данную локацию, так как не уверены, что объекты там будут пользоваться спросом.
Фото: Евгений Киселев
В Краснодарском крае на курорте Кучугуры выставили на торги земельный участок площадью 64,6 га. Это, по информации Российского аукционного дома (РАД), крупнейший на Таманском полуострове и во всем регионе частный участок на первой линии Азовского моря. Аукцион на понижение цены состоится 10 апреля 2026 года на электронной площадке РАД. Начальная цена лота — 480 млн руб., минимальная — 450 млн.
Как говорится в описании лота, земельный участок расположен на берегу Темрюкского залива и имеет прямой выход к береговой линии Азовского моря. Рядом находятся песчаные пляжи, а также месторождение лечебной грязи Плевак и местные термальные источники.
«Предложение рассчитано на стратегических инвесторов и девелоперов, заинтересованных в развитии флагманского проекта в перспективной точке побережья юга России. Намерения по строительству туристического кластера в данной локации одобрены администрацией Кубани и включены в схему территориального планирования развития Краснодарского края до 2031 года»,— говорится в описании предмета торгов.
Отмечается, что на земельном участке возможно размещение гостиничных комплексов с апартаментами, санаториев, SPA-центра, оздоровительной, спортивной и торгово-развлекательной инфраструктуры. В данный момент на территории выполнены изыскательские работы и архитектурное проектирование для рекреационного комплекса.
Согласно кадастровой карте объекта, участок находится в 20 км от федеральной трассы А-290 (Крым — Новороссийск) и в 3 км от дороги Темрюк — Порт Кавказ. До аэропорта Анапы около 70 км, до железнодорожной станции Тамань Пассажирская — 60 км.
По словам заместителя руководителя департамента продаж АО «РАД» Дарьи Гончаровой, заявленная стоимость земли беспрецедентно выгодна по сравнению с локациями Черноморского побережья. «Песчаный вход в море, безопасная акватория, низкая экологическая нагрузка на природную среду и длинный купальный сезон создают уникальные возможности для инвестиций в семейный или молодежный отдых. Такое использование территории полностью соответствует действующему градостроительному регламенту»,— комментирует госпожа Гончарова.
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько считает, что данный земельный участок интересен для девелопмента в сфере рекреационной недвижимости. Начальная цена аукциона, по словам эксперта, не выглядит завышенной, но возможности поиска потенциальных инвесторов сегодня ограничены неблагоприятным макроэкономическим фоном и высокими кредитными ставками, затрудняющими реализацию таких масштабных и долгосрочных проектов.
«Азовское побережье только начинает осваиваться и основной период роста ожидается в следующие 10-15 лет. Недавно была утверждена стратегия устойчивого развития Приазовья до 2040 года, что позволит более системно раскрывать экологический и рекреационный потенциал территории. Я думаю, что покупателем лота может стать только достаточно крупный и финансово устойчивый девелопер, готовый уже сегодня формировать земельный банк на будущие периоды активного роста рынка»,— комментирует господин Володько.
«Я думаю, что покупателем лота может стать только достаточно крупный и финансово устойчивый девелопер, готовый уже сегодня формировать земельный банк на будущие периоды активного роста рынка»
Как отмечает ведущий эксперт по недвижимости в Краснодарском крае Евгений Ткачев, выставленный на торги земельный участок выглядит достаточно привлекательно. Ликвидность, по мнению собеседника «Ъ-Новороссийск», у лота него хорошая, а относительно стоимости — она сопоставима с рыночной.
«Однако будет ли заключена сделка — я не уверен. Не исключаю проведение еще нескольких аукционов на понижение стоимости лота, поскольку, на мой взгляд, инфраструктуры рядом с участком на данный момент все-таки не хватает. С точки зрения эксплуатации участка — все будет зависеть от согласования между краевыми, региональными властями и инвестором. На мой взгляд, достаточно органично там смотрелся бы малоэтажный гостиничный комплекс. Похожие проекты кубанские девелоперы уже реализуют в станице Голубицкой Темрюкского района. Кстати, эти инвесторы и могут быть потенциальными покупателями данного лота. Если говорить о примерных сроках реализации объектов на данной территории, я бы прогнозировал появление полноценных гостиничных кластеров в той локации, но не раньше 2035 года»,— прокомментировал господин Ткачев.
На мой взгляд, достаточно органично там смотрелся бы малоэтажный гостиничный комплекс. Похожие проекты кубанские девелоперы уже реализуют в станице Голубицкой Темрюкского района
По словам президента Гильдии строителей Краснодарского края Алексея Ливадовского, инвесторы пока не хотят заходить в подобные проекты. «Бизнес осторожничает и считает Приазовье не самой привлекательной локацией, хотя у побережья, на мой взгляд, серьезный отложенный потенциал. Сегодня по запросам застройщиков мы видим, что все хотят больше осваивать Южный берег Крыма. Что касается Азовского моря, инвесторы считают, что им будет сложно потом реализовывать эти объекты. Девелоперы используют кредитные средства, а ставка сегодня высока, и если они не реализуют проект в срок, до банкротства компании — рукой подать»,— говорит господин Ливадовский.
По мнению аналитиков одного из крупных кубанских строительных холдингов, учитывая, что вид разрешенного использования данного участка — «для сельскохозяйственного производства», инвестор не сможет приспособить его для гостиничного обслуживания. В связи с этим, а также рядом других рисков, эксперты говорят о существенно завышенной стоимости лота.
«В частности, Генеральным планом Фонталовского сельского поселения Темрюкского района на этом земельном участке предусмотрено размещение объекта федерального значения “Молодежный рекреационный центр международного класса PortOle” на 7500 мест. В то же время, постановлением губернатора он был исключен из схемы территориального планирования. Поэтому инвестору придется провести работы по исключению данного объекта и из Генплана муниципалитета. Кроме того, часть участка (2080 кв. м) расположена в первой зоне горно-санитарной охраны строгого режима, в связи с чем там запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности»,— говорят собеседники «Ъ-Новороссийск».
Также эксперты упоминают принадлежность всего этого участка к охранной зоне объектов культурного наследия, из-за чего там нельзя заниматься строительством, а части земли — к водоохранной зоне Азовского моря, что налагает обязательства по возведению сооружений, обеспечивающих охрану водных объектов от загрязнения. «Таким образом, реализация инвестиционных проектов на этой площадке будет значительно затруднена»,— резюмируют эксперты холдинга.