Здание Главпочтамта вышло на связь с сенатором

ООО «Энергетическое межрегиональное холдинговое объединение» (ЭМХО) Алисы Стрелковой стало победителем торгов по продаже имущественного комплекса Главпочтамта на Почтамтской ул., д. 9, лит. А. В ходе аукциона, организованного Российским аукционным домом (РАД), компания предложила за объект свыше 1,5 млрд рублей. Через несколько аффилированных юрлиц ЭМХО связано с бизнесом супруги сенатора Андрея Кутепова. Участники рынка недвижимости оценивают цену продажи очень выгодной, даже с учетом предстоящих расходов на реконструкцию, и предполагают, что такое здание будет востребовано и как бизнес-центр, и как пятизвездочная гостиница.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В состав комплекса входит здание площадью 13,7 тыс. кв. м и участок под ним на 7,4 тыс. кв. м. Состояние объекта, имеющего статус памятника федерального значения, при выставлении на торги оценивалось как хорошее, но эксперты предполагали, что вложить в его современное приспособление все равно придется не менее 3,5–4 млрд рублей. Победитель аукциона ЭМХО предложил за объект 1,277 млрд рублей без учета НДС. Вторым участником, согласно протоколу торгов, была петербургская компания ООО «Центр инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (ЦИУПС) Тимофея Белова. Местный инвестор был готов приобрести комплекс за 1,263 млрд рублей без НДС.

Согласно ЕГРЮЛ, ООО «Энергетическое межрегиональное холдинговое объединение» было зарегистрировано в Москве в сентябре 2004 года. Генеральным директором и единственным учредителем общества является Алиса Стрелкова. Она выступает также руководителем ООО «Капри», бенефициар которого Татьяна Лопатович ведет совместный бизнес с женой сенатора Андрея Кутепова Оксаной Кутеповой. По данным СМИ, госпожа Кутепова была владельцем двух кинотеатров «Художественный» и «Нева», нескольких салонов красоты и совладельцем строительной компании «Мегастрой». Последняя выступала инвестором при реконструкции под гостиницу одного из зданий дачи Гозе на Каменном острове.

Как и ожидали участники рынка, при начальной цене в 1,473 млрд рублей с учетом НДС (1,207 млрд без НДС) комплекс Главпочтамта был продан без сильного ажиотажа вокруг торгов и с небольшим превышением цены. Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris, сказал «Ъ Северо-Запад», что цена за «квадрат» вышла даже значительно ниже рынка, в сравнении с любым новым премиальным объектом в данной центральной локации. Реализация проекта предполагает значительные вложения на реконструкцию, и сам объект — весьма сложный, поскольку это памятник архитектуры. «Уверен, что там много охранных обязательств и специфическая планировка. Учитывая эти факторы, ограничений будет очень много и, соответственно, много сложностей с приспособлением под современное использование»,— предупреждает господин Мошенский. Он считает, что объект можно приспособить под креативное или event-пространство. «Если планировки позволят, то гостиница в этом месте была бы самым востребованным продуктом, на мой взгляд»,— подчеркнул руководитель Maris.

Ольга Шарыгина, партнер и амбассадор Vertical Hotels, рассуждает, что покупатель мог приобрести здание, чтобы приспособить и эксплуатировать его какое-то время, а затем продать. «Думаю, что в данном случае у покупателя (точнее у того, кто за ним стоит) есть вполне понятная ему цель — маловероятно, что объект куплен "про запас" (хотя бывают и такие типы сделок). Оптимальным форматом для объекта является офисная функция: спекулятивные офисы или головной офис крупной компании. При этом, бегло изучив взаимосвязи покупателя, не исключаю появление на объекте отеля высокой категории»,— прокомментировала она.

Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева тоже думает, что объект подходит для создания офисного комплекса с торговыми площадями, конференц-пространствами и коворкингами. «Площади в этой локации будут востребованы, учитывая дефицит качественного предложения в центре города. При эффективном управлении объект обеспечит собственнику высокую заполняемость и стабильный арендный поток. Также в сложившихся условиях рынка дополнительная доходность будет сформирована за счет роста стоимости самого актива»,— дает оценку эксперт.

Госпожа Андреева обращает внимание, что с 2023 года стоимость аренды офисов в Петербурге увеличилась на 40%. Недостаточный объем строительства бизнес-центров в ближайшие годы будет способствовать дальнейшему увеличению ставок. Она согласна с коллегами, что комплекс можно также приспособить под гостиницу уровня пять звезд.

«В теории данный объект может быть упакован в фонд. Это позволит собственнику реализовать стратегию по созданию добавленной стоимости, когда в фонд приобретаются объекты с потенциалом роста, требующие капитального ремонта. Такая стратегия даст возможность инвестору получить более высокую доходность. Кроме того, на фоне дорогого заемного финансирования это позволит привлечь средства на реконструкцию через продажу паев розничным инвесторам. Однако данная стратегия является более рискованной для частных инвесторов, так как речь идет не о готовом объекте с гарантированным арендным потоком, а о проекте реконструкции»,— резюмирует эксперт Bright Rich | CORFAC International.

Александра Тен