Адресат не проживает

Имущественный комплекс Главпочтамта на Почтамтской улице, 9, лит. А, выставлен на торги за 1,2 млрд рублей. В состав комплекса входят здание площадью 13,7 тыс. кв. м и участок под ним на 7,4 тыс. кв. м. Состояние объекта, имеющего статус памятника федерального значения, оценивается как хорошее, но эксперты полагают, что вложить в его современное приспособление придется не менее 3,5–4 млрд рублей. Участники рынка недвижимости не ждут ажиотажа вокруг лота на аукционе, так как от потенциального покупателя потребуется опыт работы с ОКН и готовность вкладываться в актив с долгим сроком окупаемости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Торги по продаже Главпочтамта запланированы на 16 января. Здание было закрыто на реставрацию в 2019 году. Еще раньше «Почта России» планировала создать в историческом здании общественное пространство с фуд-кортом и концертной площадкой. В 2020 году между правительством Санкт-Петербурга и АО «Почта России» было заключено соглашение о развитии территории между Ново-Адмиралтейским каналом, набережной реки Мойки, Большой Морской улицей, Исаакиевской площадью и Галерной улицей. Проект назывался «Почтовый квартал», и, кроме Главпочтамта, в территорию развития попадали ДК связи на набережной Мойки и дом-усадьба Ломоносова. В 2023 году «Почта России» расторгла контракт на разработку концепции объектов в составе «Почтового квартала» с московским бюро Kleinewelt Аrchitekten.

Здание Главного почтамта было построено в 1782–1789 годах по проекту Н. А. Львова. Изначально здесь размещался «почтовый стан» — вспомогательное служебное помещение при почтамте. Сюда выходили конюшни, располагавшиеся по трем сторонам. В 1801–1803 годах сюда переехало Главное почтовое управление, внутри дом был перестроен архитектором Е. Т. Соколовым. В 1859 году по проекту А. К. Кавоса была сооружена переходная галерея над Почтамтской улицей. В 1903 году по проекту инженера Л. И. Новикова бывший хозяйственный двор Почтамта перекрыли двойным стеклянным фонарем. Так появился центральный операционный зал, ставший первым петербургским атриумом, и здание приобрело свой современный облик. В 2001 году Главный почтамт с аркой получил статус федерального памятника.

Источник «Ъ Северо-Запад», знакомый с ситуацией, рассказал, что, несмотря на закрытие и простой здания на протяжении нескольких лет, региональное управление «Почты России» по городу и области все же надеялось на сохранение за Главпочтамтом его исторического назначения и даже обращалось к Смольному с соответствующим предложением. Управление рассчитывало после реконструкции разместить на Почтамтской, 9, свою администрацию. Однако идея не получила отклика. По мнению руководителя Экспертного центра по девелопменту в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, члена ИКОМОС Александра Демина, сохранение исторической функции традиционной почты с учетом прогресса и новых технологий — сложный вопрос.

«Мы видим, как в этих целях почта пытается расширить услуги своих отделений, развивать партнерства. При этом у массовых отделений почты сохраняется важная социальная функция. Но рассматриваемое здание Главпочтамта необходимо оценивать в принципиально другом контексте»,— полагает господин Демин. Он считает, что в данном случае релевантным может быть пример здания Центрального телеграфа в Москве (реконструкцию которого ведет новый собственник Т-банк под кампус Центрального университета).

«Подобные здания либо будут сохранять историческую функцию и при этом в прямом смысле не будут жить, так как в них практически не будет посетителей. Либо они — в силу уникальной и локации и архитектуры — будут приспосабливаться под новые, востребованные современным обществом функции. И будут жить и приносить практическую пользу, при этом формируя тем самым источники для собственной реставрации. Мне ближе второй подход, и он скорее отвечает логике сохранения памятников как активных элементов современного общества»,— рассуждает господин Демин.

Участники рынка недвижимости называют начальную цену торгов по Главпочтамту адекватной. «Детальной информации о фактическом состоянии памятника нет, но можно предположить, что текущий собственник серьезных инвестиций в объект не осуществлял, скорее поддерживал в лучшем случае в удовлетворительном состоянии. Сейчас начальная цена дана формально из расчета менее 100 тыс. рублей за квадратный метр общей площади, что, конечно, делает объект привлекательным»,— дает оценку господин Демин. Он уверен, что интересанты на участие в торгах будут — из-за значимости объекта и локации и притом, что в силу относительно небольшой площади такой объект можно в разумные сроки ввести в оборот. «То есть при грамотном подходе объект имеет все шансы не стать долгостроем»,— подчеркивает руководитель Экспертного центра по девелопменту.

Максим Мартынов, руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, говорит, что стоимость объекта выглядит умеренной. «Потенциальная доходность от правильной концепции проекта может многократно окупить вложения. При этом главные сдерживающие факторы — это статус памятника федерального значения и, соответственно, высокие затраты на реставрацию»,— указывает эксперт. По прогнозу господина Мартынова, интересанты будут, но торги будут узкопрофильные, так как это не массовый лот для обычных девелоперов.

Станислав Ступников, партнер компании «МТЛ. Управление активами», сказал «Ъ Северо-Запад», что цена торгов адекватная, но намного дороже объект покупать не стоит из-за того, что непонятен объем охранных обязательств. «Под арендный бизнес экономика дороже 120 тыс. за квадратный метр будет здесь уже напряженной»,— заключил эксперт.

«От покупателя потребуются опыт работы с ОКН, большой капитал и желание создать флагманский актив с долгим сроком окупаемости. Профессиональные участники будут понимать итоговую стоимость проекта, поэтому значительного роста цены по итогам торгов не ожидается»,— предполагает представитель IBC Real Estate.

Объем инвестиций в предполагаемое приспособление объекта под современные функции составят, по оценке Александра Демина и Максима Мартынова, 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Кроме этого, игроки рынка сходятся во мнении, что после восстановительных работ более предпочтительным будет смешанный, многофункциональный формат дальнейшего использования объекта: микс апарт-отеля или бутик-отеля с премиальными офисами, демонстрационными залами и шоурумами, ресторанами и кафе премиум-класса.

«Такой подход разумен, так как позволяет диверсифицировать доходы, дает синергию между функциями (постоялец отеля станет клиентом ресторана, посетит шоурум), а также позволяет максимально эффективно использовать уникальную атмосферу и локацию»,— резюмирует господин Мартынов.

Александра Тен