Квартира по-семейному
Как ужесточение условий семейной ипотеки повлияет на рынок новостроек в 2026 году
В прошлом году застройщикам удалось выручить рекордную сумму от продажи жилья за счет программы семейной ипотеки под 6% годовых. Однако уже с февраля требования к таким заемщикам ужесточат, что приведет к значительному падению спроса. Девелоперы рассчитывают на ряд дополнительных мер господдержки, а также снижение ставок по рыночной ипотеке.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Строительство на подъеме
В 2025 году, по оценкам сервиса Dataflat.ru, поступления от продаж новостроек по ДДУ в российскую строительную отрасль выросли на 9,7% год к году, до 5,4 трлн руб., при этом площадь проданных квартир остается на уровне 2024 года — 26,8 млн кв. м.
Выручка девелоперов выросла за счет повышения средней цены квадратного метра и смещения спроса в сторону более маржинальных проектов бизнескласса, поясняет директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь. Например, в «старых» границах Москвы в 2025 году стоимость новостроек выросла на 29% год к году, до 800 тыс. руб., а доля проектов бизнес-класса в общем объеме экспозиции увеличилась на 8,8 процентного пункта, до 55,1% (см. “Ъ” от 17 января).
В целом по России, по данным Dataflat.ru, новостройки увеличились в цене на 9,7%, до 202,7 тыс. руб.
Поддержание продаж на уровне 2024 года стало возможным благодаря реализации отложенного спроса, сформированного в 2024 году после отмены льготных программ и повышения ключевой ставки, поясняет заместитель гендиректора по работе с жилой недвижимостью Ricci Наталия Кузнецова. Его активизация произошла летом 2025 года на фоне смягчения денежно-кредитной политики и последующего снижения ставки, а в конце года дополнительным стимулом послужили новости об ужесточении условий ипотеки с 1 февраля 2026 года, что побудило часть покупателей ускорить сделки, добавляет она. Уже с февраля на семью можно будет оформить лишь одну ипотеку. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов.
Семейные покупатели
Семейная ипотека остается драйвером продаж новостроек. По оценке ДОМ.РФ, в 2025 году порядка 82% строящихся жилых площадей по всей России реализовано с помощью ипотеки. В прошлом году российские банки выдали почти 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,4 трлн руб. Из них 63% в штуках и 80% в деньгах пришлись на льготные программы, преимущественно на семейную ипотеку. По данным госкомпании, спрос на эту программу за 2025 год вырос на 44% год к году, до 507,8 тыс. штук.
Семейная ипотека остается основным финансовым инструментом покупки квартир в новостройках комфорт-класса и отчасти бизнес-класса.
Доля семейной ипотеки в общем объеме продаж составляет 80–90%, а в последние два месяца 2025 года показатель достигал 95%, отмечает гендиректор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
«Семейная ипотека — это не просто один из инструментов, а фундамент, на котором держался весь спрос на новостройки в 2025 году»,— подчеркивает руководитель управления коммерческих сервисов «Мангазеи» Юлия Архангельская.
В таких условиях девелоперы сегодня проектируют комплексы с учетом потребностей покупателей с детьми. Все чаще застройщики стали предусматривать в новостройках собственные детские сады и школы, колясочные в лобби, комнаты матери и ребенка, а также создавать более масштабные игровые площадки, перечисляет основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Кроме того, за последние годы в проектах сократилось количество студий, увеличилась доля двух- и трехкомнатных квартир, добавляет Анастасия Горбунь. Впрочем, к примеру, в Москве на это также повлиял запрет на проектирование и строительство новостроек с квартирами менее 28 кв. м.
За последние полтора года в РФ действительно существенно активизировался спрос на новостройки со стороны покупателей с детьми, но это не свидетельствует о значительном улучшении демографической обстановки, признает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
По данным реестра ЗАГС, в 2025 году было подано 1,08 млн заявлений о рождении детей, что на 16% меньше год к году.
Популярность семейной ипотеки зачастую обусловлена желанием приобрести жилье не для постоянного проживания, а с целью последующей сдачи в аренду либо инвестирования в будущее детей, говорит Ярослав Гарбузов.
В ожидании падения
Правило «одна семья — одна льготная ипотека» серьезно охладит рынок новостроек. Оно отсечет значительную долю спроса — инвесторов, которые покупали по несколько квартир, используя дешевые кредитные деньги, ожидает Юлия Архангельская. По ее мнению, спрос станет более «здоровым» и ориентированным на реальное улучшение жилищных условий, но его объем неминуемо сократится.
В первые месяцы после вступления изменений в силу возможна краткосрочная просадка, так как часть сделок уже была реализована ранее, до изменения правил, соглашается Анастасия Горбунь.
Если не будет предложено новых мер господдержки или механизмов стимулирования спроса, продажи квартир могут снизиться уже в феврале на 30% по сравнению с прошлым годом, прогнозирует Илья Колунов
В дальнейшем, по мнению госпожи Горбунь, спрос будет постепенно адаптироваться за счет перехода части покупателей на рыночную ипотеку по мере снижения ипотечных ставок.
Также это ударит по семьям, которые планировали расширяться, продав первую квартиру, купленную по этой же программе, считает Юлия Архангельская. Кроме того, сейчас рассматривается законопроект о введении дифференцированной ставки семейной ипотеки в зависимости от количества детей. Депутаты обсуждают ставку при рождении первого ребенка 10%. Новация приведет к некоторому охлаждению спроса на квартиры, так как разница потенциального платежа может достигать 30–60тыс. руб. в месяц, предупреждает Татьяна Боева.
Уменьшение объема выдач по семейной программе приведет к падению объема выдач по ипотеке в целом, поскольку семейная составляет большую часть в общей структуре ипотечных сделок, считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Он приводит в пример Владивосток, где требования к дальневосточной ипотеке ужесточили, после чего сразу просел объем и спроса, и собственно ипотеки, потому что все продажи напрямую завязаны на кредитных программах.
Чтобы компенсировать ужесточение семейной ипотеки, застройщики будут предлагать рассрочки с минимальным первым взносом и без регулярных платежей, хотя этот инструмент несет высокие финансовые риски, признает Ярослав Гарбузов.
Но интерес к этим инструментам сегодня уменьшается в первую очередь из-за снижения скорости наполнения счетов эскроу и, как следствие, финансовых потерь девелоперов на обслуживание кредита проектного финансирования, отмечает Илья Колунов.
Вместе с тем произойдет снижение капитализации по депозитам, в результате чего многие вкладчики переориентируются на рынок недвижимости, уверен Ярослав Гутнов. Однако растущая себестоимость строительства будет оказывать повышательное давление на цены, создавая встречный тренд, резюмирует Наталия Кузнецова.