Дисконт приблизили к народу

Квартиры в сданных новостройках в крупных городах России от застройщиков сейчас дороже предложений от покупателей-инвесторов только на 6%. За год разрыв сократился на 14,3% из-за стремления девелоперов быстрее продать остатки. Предложение от застройщиков в приоритете у покупателей благодаря программам рассрочки и стремлению заключить более прозрачные сделки. Сложившаяся ситуация может привести к снижению инвестиционного спроса на новостройки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В январе 2026 года в российских городах с населением от 500 тыс. человек средняя стоимость предложения от застройщиков квартир в домах, сданных в 2023–2025 годах, составила 190,7 тыс. руб. за кв. м, превысив на 6% цену аналогичных лотов от физлиц (180,5 тыс. руб. за кв. м), подсчитали в ЦИАН. За год ценовой разрыв между предложениями сократился на 14,3%. Предложения от девелоперов показали более сдержанный рост цен. За год они подорожали в среднем на 9,5%, в то время как лоты покупателей-инвесторов — на 10,5%. В «Инком-Недвижимости» считают, что стоимость предложения от застройщиков в недавно сданных домах обычно выше, чем от физлиц, на 10–15%.

С проблемой формирования значительного объема нераспроданных остатков в готовых корпусах застройщики столкнулись из-за снижения спроса на первичном рынке.

По данным Dataflat.ru, в 2024 году количество заключенных в России договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 2,9% год к году, до 566,6 тыс. В 2025 году рынок начал восстанавливаться, но увеличение продаж оказалось незначительным — на 2,9% по числу заключенных договоров. Совокупная площадь проданных квартир и апартаментов в 2025 году в то же время сократилась на 0,1% за год, до 26,8 млн кв. м.

Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что модели застройщиков предусматривают, что в сданных домах может оставаться около 30% лотов, которые следует продать за 12–18 месяцев. Такое предложение создает финансовую нагрузку: застройщики вынуждены оформлять квартиры в собственность, платить налог на имущество и нести расходы на содержание объектов, объясняет гендиректор агрегатора RedCat Наталья Шаталина. Продать такое жилье может быть сложнее: под действие многих льготных ипотечных программ для первичного рынка оно не попадает.

Руководитель направления по работе с партнерами девелоперской компании «Мангазея» Кирилл Полумордвинов отмечает, что при реализации готовых квартир по договорам купли-продажи может возникать НДС, которого нет в сделках по ДДУ. Нераспроданное предложение в новостройках конкурирует и с лотами в строящихся корпусах. Сейчас предполагается, что предложение в каждой следующей очереди жилого комплекса должно быть дороже. Получается, что готовые квартиры экспонируются дешевле строящихся, поясняет Валерий Кочетков. Все это, по словам госпожи Шаталиной, вынуждает применять стимулирующие меры.

Именно различные рассрочки, по мнению Валерия Кочеткова, в итоге позволяют девелоперам продавать объекты дороже, чем собственникам-физлицам.

Последние могут реализовать лоты преимущественно лишь по схеме 100% оплаты. Руководитель департамента аналитики и консалтинга VSN Group Дарья Цыганкова отмечает, что сейчас, распродавая готовые лоты, девелоперы могут прибегать в том числе к дисконтам. Кирилл Полумордвинов считает, что сделки с застройщиками также воспринимаются покупателями как более прозрачные.

Активность девелоперов на рынке может создавать риски для покупателей-инвесторов. Многие из них, по словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, покупали первичную недвижимость именно для ее перепродажи. Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе говорит, что осознание того, что выходить из проекта придется по цене меньшей, чем у застройщика в сданных и строящихся домах, снижает инвестиционный интерес на рынке. Риск для инвесторов можно считать незначительным в случае, если выходить из проекта планируется не скоро — например, через десять лет. Валерий Кочетков считает, что сейчас доля инвесторов на первичном рынке Москвы в связи с этим незначительная — не более 5% от общего числа покупателей.

Александра Мерцалова, Дарья Андрианова