Арендаторам очертили перспективы
Как изменится стоимость аренды жилья в Москве
В 2025 году стоимость долгосрочной аренды жилья в Москве достигла исторического максимума. Одновременно дорогие кредиты мотивировали собственников и арендаторов отложить сделки с жильем, оставаясь в сегменте найма. В результате объем экспозиции вырос на 14% за год, а в наиболее бюджетном и потому востребованном сегменте — квартир-студий — сразу на 59%.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В 2025 году на рынке аренды зафиксирован рекорд за всю историю 30-летних наблюдений: минимальная стоимость найма квартиры в старых границах Москвы (без учета Зеленограда) достигла 44 тыс. руб. «Нижняя граница цены на аренду квартир в старой Москве почти десять лет, с 2014 по 2023 год, оставалась примерно на одном уровне — 20 тыс. руб. с небольшими колебаниями. Осенью 2023 года она поднялась до 30 тыс. руб., а спустя год, в сентябре 2024-го, до 40 тыс. руб.— это был предыдущий рекорд»,— говорит заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Средняя ставка в самом бюджетном ценовом сегменте растет за счет быстрого вымывания наиболее дешевых объектов. Это поднимает границу средней стоимости аренды в целом, но на показатель также влияют другие факторы, в том числе рост инфляции и стоимости услуг ЖКХ.
Сейчас на массовом рынке долгосрочной аренды в старых границах Москвы средняя стоимость самого востребованного лота, однокомнатной квартиры, находится в диапазоне 52–66 тыс. руб., двухкомнатной — 70–85 тыс. руб., трехкомнатной — 75–90 тыс. руб., посчитали в «Инком-Недвижимости».
Одновременно, по словам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, впервые за последние годы ставки аренды в Москве в течение календарного года почти не изменились. «Их рост на 11–13% в период высокого спроса в июле—сентябре был нивелирован снижением расценок в первом полугодии и коррекцией в ноябре—декабре»,— поясняет он. Основные причины динамики — замедление темпов роста зарплат, рост объема предложения, исходно высокий уровень ставок, снижение спроса на фоне восстановления рынка новостроек во втором полугодии.
Одна из немногих возможностей найти квартиру дешевле среднерыночной цены — снять жилье в домах, включенных в программу реновации.
«Они могут быть сданы с дисконтом около 20%»,—отмечает Оксана Полякова.
Таких предложений около 11% в общем объеме. Около трети из них относится ко второй очереди программы реновации и подлежит сносу в 2025–2028 годах. Большая часть арендного предложения — 57%, по данным «Инком-Недвижимости»,— дома, построенные в начале 2000-х годов; 26% занимают лоты в панельных 9–14-этажных домах брежневской эпохи; 3,5% квартир находятся в сталинках; 2,5% представлены малосемейными форматами и домами гостиничного типа.
По словам Оксаны Поляковой, собственников квартир в домах под реновацию можно отнести к наиболее лояльным, так как их в меньшей степени заботит сохранность жилья. Основная масса арендодателей по-прежнему не сдает жилье нанимателям без российского гражданства и возражает против детей и животных. Такие требования у 70% и 80% владельцев квартир соответственно. Также выросли требования к сумме страхового депозита: если в начале 2025 года в скидке или выплате депозита в течение нескольких месяцев отказывали 80% арендодателей, то к концу года их доля выросла до 90%. Это происходит в том числе за счет профессионального роста московских рантье. «Это в основном люди старше 45 лет, совмещающие основную работу и задачи по сдаче в аренду своих объектов. Они четко формулируют запросы и условия, знают права и обязанности сторон сделки, следят за тенденциями рынка и быстро принимают решения. С одной стороны, такие наймодатели довольно требовательны к выбору квартирантов, с другой, имеют опыт и в случае конфликтных ситуаций не предъявляют эмоциональных претензий, а взыскивают с арендатора за несоблюдение пунктов договора найма»,— рассказывает госпожа Полякова.
Также владельцы жилья стали чаще включать пункт о возможном пересмотре размера арендной ставки в период действия договора найма. «Собственники стали более категоричны на фоне дефицита качественного арендного предложения и избытка потенциального спроса»,— продолжает Оксана Полякова.
Как изменился баланс спроса и предложения
Прошедший год на рынке аренды начался традиционно — с сезонного затишья. В феврале предложение найма на массовом рынке Москвы выросло на 50% за счет квартир, перешедших из экспозиции на вторичном рынке и купленных в инвестиционных целях до отмены массовой льготной ипотеки и повышения рыночных ставок по жилищным кредитам. «У нанимателей появилась возможность выбора, количество запросов выросло на 27%. Арендаторы были активнее, чем обычно в это время, но потенциальный спрос ниже уровня 2024 года»,— вспоминает Оксана Полякова. Так, если сравнивать изменение числа запросов на поиск жилья в январе—феврале за последние пять лет, то в этом году их больше, чем в 2020–2023 годах, на 18%, 50%, 81% и 16% соответственно.
Однако по отношению к аналогичному показателю 2024 года зафиксировано снижение на четверть. «С самого начала 2024 года рынок аренды находился в тонусе — высокий спрос без перерывов на сезонность и перманентный дефицит утомили его. Однако период затишья, который начался с середины декабря 2024 года, продлился на рынке не больше месяца. Уже со второй половины января 2025 года сегмент найма вновь оживился, в этой связи снижения цен не было»,— объясняет госпожа Полякова.
По ее словам, изменения средней цены предложения на рынке аренды часто происходят механически: при вымывании из экспозиции ликвидных экономичных лотов, остаются более дорогие, что увеличивает значение медианной цены. Кроме того, во время активного осеннего сезона 2024 года на фоне повышенного спроса наймодатели существенно подняли стоимость объектов, и ценовая инерция сохранилась, несмотря на расширение выбора у арендаторов.
В марте 2025 года количество квартир в аренду упало на 34% по сравнению с февралем, но число запросов выросло на 10%.
«В первой половине 2025 года, а именно в мае и июне, мы отмечали наиболее высокую активность со стороны потенциальных нанимателей. Однако повышенный интерес далеко не всегда приводил к сделкам, скорее клиенты присматривались и приценивались. Как всегда в этот период, сегмент найма оживился за счет абитуриентов: их родители знакомились с московским рынком аренды»,— комментирует динамику госпожа Полякова. Во второй половине года наибольшее оживление со стороны нанимателей было в августе — согласно сезонности. По итогам августа количество заявок от арендаторов в Москве увеличилось на 27% относительно июльского значения. В августе 2024-го, в свою очередь, число запросов было на 36% больше, но тогда в течение всего года на рынке аренды был ажиотажный спрос в условиях дефицита объектов.
По словам генерального директора «Intermark Аренды» Елены Куликовой, на рынке аренды элитного жилья была похожая ситуация, которая повлияла на динамику ключевых показателей в этом году. «В 2024 году рынок практически был на грани выживания, поскольку предложение вымылось настолько, что арендаторы уже просто стремились снять квартиру без учета своих потребностей. Тогда мы вплотную подошли к моменту, что рынок может замереть из-за столь сильного дисбаланса предложения и спроса, а цены не прекращали расти»,— вспоминает она.
Потребовался почти год, чтобы рынок полностью восстановился, поэтому снижение спроса на 27% в 2025 году не выглядит падением — рынок вернулся к здоровым показателям.
«В 2025 году ключевым изменением на рынке долгосрочной аренды Москвы стал заметный сдвиг в балансе спроса и предложения, что в итоге привело к значительной коррекции цен»,— считает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
По его словам, спрос избирательно и умеренно растет. Интерес сместился в сторону более компактных и, как следствие, доступных форматов — например, спрос на студии за год вырос на 25%. Параллельно заметен устойчивый интерес к просторному жилью: спрос на трехкомнатные квартиры увеличился на 5%. «Эта диверсификация предпочтений говорит о двух основных стратегиях арендаторов в текущих условиях: одни ищут максимальную экономию, другие — семьи — откладывают покупку, но по-прежнему нуждаются в комфортном пространстве. При этом общая активность арендаторов сдерживается экономической неопределенностью. Многие предпочитают продлевать действующие договоры, избегая затрат на переезд, новый залог и услуги риэлторов»,— поясняет господин Каменев.
Предложение в целом за год увеличилось на 14%, причем особенно сильно — на 59% — выросло число студий.
«Такой существенный приток новых объектов, особенно в бюджетном сегменте, полностью ликвидировал дефицит и создал для арендаторов широкий выбор, переведя рынок в состояние, когда арендатор может выбирать оптимальные условия»,— продолжает эксперт.
Итогом этого перераспределения стало наиболее заметное за год снижение цен. К ноябрю 2025 года средняя стоимость аренды в Москве составила 77 тыс. руб., что на 15% ниже, чем в ноябре прошлого года. Коррекция произошла быстрее и была глубже, чем в предыдущем сезонном цикле, во многом благодаря отсутствию дефицита.
В начале 2026 года в «Авито Недвижимости» ждут сезонного снижения ставок. «Но по итогам 2026 года вероятен рост средних цен примерно на 10% в связи с базовой инфляционной индексацией и возможным дальнейшим снижением ключевой ставки, которое может стимулировать часть собственников к продаже квартир, сокращая таким образом арендное предложение»,— прогнозирует Константин Каменев.