В ноябре был зафиксирован уверенный рост долларовых цен предложения во всех сегментах рынка жилой недвижимости. Что, однако, не позволяет говорить о возврате повышательного тренда: во-первых, в рублевом выражении цены так и не достигли уровня конца прошлого года, во-вторых, реальные цены сделок значительно (на 5-15%) ниже цены предложения.
Дефицит экономкласса
"Благодаря продолжающемуся на московском вторичном рынке осеннему росту цен предложения на жилье они практически достигли уровня конца 2006 года в рублевом эквиваленте. Продолжавшееся до августа 2007 года снижение цен предложения сменилось их осенним ростом, продолжившимся и в ноябре, в результате чего цены предложения в рублях вернулись к уровню годовой давности",— признает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин, имеющий репутацию одного из самых последовательных "медведей" на московском рынке недвижимости.
При этом он отмечает, что "наиболее агрессивную ценовую политику в ноябре проводили владельцы жилья экономкласса: долларовые цены предложения на такое жилье выросли за месяц на 3,0%. Дорожали в первую очередь малогабаритные квартиры. Так, однокомнатные квартиры стали выставляться по ценам на 4,4% выше, чем в октябре, двухкомнатные — на 4,5% выше, в то же время квартиры с числом комнат более трех подешевели в долларах на 0,3%".
Опережающее подорожание экономкласса можно считать новостью прошедшего месяца. Раньше участники рынка предпочитали говорить о том, что дешевеет прежде всего переоцененное жилье самого низкого уровня, а качественное (или, точнее, относительно качественное) растет в цене. Но реальный дефицит предложения сказывается в первую очередь в этом секторе рынка, что и влечет за собой повышение цен.
"Панельного жилья в Москве очень мало,— говорит Даромир Обуханич, генеральный директор "Первой ипотечной компании".— Новостройки экономкласса занимают нишу между домами индивидуального проекта и Московской областью. И надо отметить, что у столичного панельного жилья есть серьезная конкуренция со стороны Московской области: покупательский спрос активно смещается в сторону городов-спутников".
Видимо, эта тенденция и останется в силе. "Особенно дефицитно в Москве панельное жилье,— констатирует заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— Некоторые застройщики предпочитают не выставлять новые объекты на продажу в конце года в ожидании роста цен в начале 2008-го, а распродавать объекты, уже находящиеся в продаже. Объявленные в 2006-2007 годах крупномасштабные проекты пока реализуются медленно, и говорить о появлении большого объема предложения за счет этих проектов пока рано. Кроме того, масштабные проекты будут реализовываться поэтапно, на протяжении длительного времени, а довольно существенная часть их будет отдана под социальные нужды".
Молчание инвесторов
Определяющим для рынка является поведение частных инвесторов. Некоторые наблюдатели отмечают, что инвестиционная активность на московском рынке жилья в прошедшем месяце была близка к нулю. "Можно утверждать, что на рынке в сентябре-ноябре преобладали конечные покупатели, а частные инвесторы, обеспечивавшие ранее до 30% объемов реализации на рынке новостроек, пока воздерживаются от покупок,— утверждает Татьяна Пальчикова.— Ипотека и рост благосостояния пока не в силах в полном объеме компенсировать отсутствие инвестиционных покупок".
Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, видит причину не столько в состоянии рынка, сколько в поведении застройщиков: "В этом году первичный рынок зафиксировал свои цены, и это существенно уменьшило доход от инвестиционных покупок. Разница цен на этапе котлована и готового объекта (после очистки от составляющей, обусловленной среднерыночным ростом цен) составляла в предыдущие годы от 10% до 50%. А в этом году уже на первом этапе строительства застройщики выставляют финальные цены".
"Инвестиционных покупок на рынке крайне мало. Покупатель вкладывается в недвижимость, только если в этом действительно возникает необходимость, причем около трети сделок совершается в кредит",— подтверждает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков.
Иначе оценивает ситуацию Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group: "Рынки ценных бумаг за год сильно упали, курс доллара в настоящее время крайне нестабилен, а банковские вклады окупают только инфляцию, поэтому на данный момент нет настолько же эффективных инструментов сохранения и добычи денег, как инвестиции в недвижимость". При этом он отмечает определенную "размытость" инвесторского сегмента: "Инвестиционных покупок бывает немало, однако они не всегда поддаются идентификации. Например, многие из наших клиентов, которые покупали квартиры с инвестиционными целями, впоследствии меняли свое решение и не выставляли их на продажу, а оставались в них жить".
www.knightfrank.ruЕкатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, уверена в том, что недвижимость остается эффективным финансовым инструментом: "Снижение курса доллара косвенно повлекло за собой всплеск активности покупателей, которые ищут альтернативные методы инвестирования средств, такие, как элитная недвижимость".
Безусловно, разница оценок обусловлена прежде всего трудностью идентификации инвестиционных покупок и отсутствием достоверной статистики. Однако при этом можно утверждать, что выброс инвесторских квартир на рынок не привел к фатальным последствиям. Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", напоминает: "Первая половина 2007 года стала периодом ожидания. Многие ждали, что рынок рухнет, если на продажу будет выставлено большое количество инвестиционных квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались".
Фактор пробок
Ноябрь — традиционно спокойный месяц на арендном рынке. В нынешнем году он не стал исключением.
"В ноябре уровень спроса на аренду квартир снизился почти на 30% по сравнению с октябрем,— говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".— При этом количество предложений на рынке тоже было довольно ограниченным и по сравнению с предыдущим месяцем снизилось на 15-20%. Средние ставки аренды квартир в зависимости от классности имели разнонаправленную динамику, однако в целом их средневзвешенный показатель по сравнению с прошедшим месяцем практически не изменился. Фиксируемый темп роста на уровне 0,3% можно считать статистически незначимым, он может быть обусловлен как общими инфляционными процессами, увеличением платы за коммунальные услуги (часто включаемые в арендную плату), так и вариативностью предложения. В сегменте наиболее востребованных квартир экономкласса средняя цена предложений в ноябре составила $1038, в сегменте бизнес-класса — $2311. Минимальный уровень цен в сегменте элитного жилья начинается от $8 тыс. в месяц".
Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды квартир Penny Lane Realty, отмечает при этом новые тенденции на рынке аренды, обусловленные ужесточением условий ипотеки и, как ни странно, пробками на московских дорогах.
"Особенность этого сезона — большая востребованность не элитного бюджета, а апартаментов в бюджете $2-5 тыс.,— говорит господин Ламин.— Многие менеджеры снимают недорогую квартиру в центре недалеко от офиса из-за обострения транспортной проблемы в Москве. Имея собственное просторное жилье в хорошем доме в спальном районе или за городом, менеджеры или руководители бизнеса могут позволить себе снять квартиру в центре на рабочую неделю. Их интенсивная работа не позволяет терять время на преодоление транспортных трудностей. Определенную роль сыграли и сложности при получении ипотечного кредита, поэтому некоторые граждане решили отложить приобретение до лучших времен и воспользоваться возможностями рынка аренды. В результате квартиры в бюджете $2-4 тыс. разлетаются как горячие пирожки. В центре, в районе Садового кольца исчезли недорогие квартиры, минимальная арендная ставка выросла до $2 тыс. На рынке стало невозможно найти квартиру, даже однокомнатную, которая была бы дешевле".
В целом, по оценкам аналитиков, арендные ставки сейчас примерно на 70-80% выше, чем в ноябре прошлого года.
Устойчивый покров
"На рынке операций с загородной недвижимости сезон продаж закрывается, как только образуется устойчивый снежный покров,— утверждает генеральный директор "Дом.ру-Столица" Михаил Мазаев.— Оживление покупательского спроса ожидается не раньше февраля". Однако цены на загородную недвижимость продолжали расти и в ноябре.
"Общий объем предложения объектов загородной недвижимости по сравнению с октябрем снизился на 18%,— констатирует Алексей Кудрявцев из МИАН.— При этом средняя цена предложения в ноябре увеличилась по сравнению с прошлым месяцем почти на 4,2% и сегодня составляет чуть более $2693 за квадратный метр. Причем основную часть прироста стоимости дают предложения в новых коттеджных поселках, цены же на объекты вторичного рынка и земельные участки по сравнению с октябрем практически не изменились".
Совершенно очевидны две тенденции, которые по-прежнему остаются превалирующими на загородном рынке. Первая — увеличение масштабов загородных проектов. "Рынок загородной недвижимости развивается в сторону комплексного освоения больших территорий, включающего строительство в рамках одного проекта разноформатного жилья (коттеджная застройка совмещается не только с таунхаусами или дуплексами, но и с малоэтажными домами),— говорит Владислав Луцков из "Миэль".— Доля домовладений в организованных коттеджных поселках со временем будет только увеличиваться, в том числе и благодаря заявленным мегапроектам".
Вторая тенденция — все большее удаление от МКАД новых поселков, которые позиционируются как дачи бизнес-класса. "Наблюдается тенденция к освоению более удаленных от Москвы территорий, все больше коттеджных поселков появляется в зоне 40-60 км и далее",— говорит Алексей Коротких, исполнительный директор по продажам Villagio Estate.
Аналитики упоминают еще одну тенденцию: рост числа инвесторов, желающих вложить деньги в загородную недвижимость. "Увеличение цены за прошедший год на подмосковную недвижимость составило порядка 30-40%,— свидетельствует Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании "Масштаб".— Это средний рост по рынку. В некоторых поселках, прежде всего это относится к поселкам, предлагающим землю без подряда, рост за год составил более 100%".
У коттеджного рынка с его поступательным ростом есть хорошие перспективы для привлечения средств частных инвесторов, которые охладели к сектору городской недвижимости.
Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за ноябрь 2007 года
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: информационно-аналитическое агентство RWAY.