Доходность не вписывается в арендный бизнес
В какую недвижимость и в каких регионах выгодно инвестировать в 2026-м
Ярославская квартира рентабельнее московской: столичная недвижимость перестала быть выгодным инвестактивом с точки зрения арендного бизнеса. Доходность от сдачи жилья за год упала практически на 1%, посчитали аналитики «ЦИАНа». Рантье, как выяснил “Ъ FM”, теперь все чаще присматриваются к объектам в туристических регионах. С какими чеками заходят инвесторы? И сколько можно заработать на жилой недвижимости? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Средний чек покупки жилья в Москве среди инвесторов за последние пару лет вырос на 20%. Но это не значит, что рантье стали выбирать просторные объекты, просто квадратные метры заметно подорожали. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в столичной новостройке сейчас составляет 15 млн руб., а аренды — 69,5 тыс. руб. в месяц. И предпосылок для роста ставок пока нет, говорит ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская: «Уже в 2025-м мы видели замедление роста цен на аренду. По итогам года он составил всего на 2%. Это сильно ниже, чем на рынке новостроек и вторичной недвижности, где темпы роста сопоставимы как минимум с инфляцией, то есть составляют 8-10% в год. Уровень цен и так уже очень высокий. При этом нового предложения поступает не так много. В последние два года покупали уже не так много инвестиционного жилья, как в 2020-2021-м. Сейчас ставки наращивать сложно. Поэтому рассчитывать, что в 2026-м аренда сильно подорожает, не стоит, не больше 5% за год».
Средняя доходность от сдачи жилья комфорт-класса в Москве не превышает 5,5% годовых. Для сравнения — в Ярославле этот показатель составляет 7%, а в Хабаровске, по данным брокеров, — 9%. В столице же для рантье рентабельным остается пока бизнес-сегмент, особенно студии, пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: «Такие лоты сами по себе дорогие. Их средняя стоимость приближается к 20 млн руб. Даже если ты сдаешь студию за 100 тыс. руб., то получаешь 6% доходности. Но это мы говорим про бизнес-сегмент. Если речь про объекты эконом-класса, то выгоднее приобретать квартиры в Московской области: Красногорске, Мытищах, Люберцах. Даже в Железнодорожном, Балашихе средняя стоимость жилья — 10 млн руб., в аренду вы ее будете сдавать за 50-60 тыс. руб. Таким образом доходность составит около 7%».
При такой доходности на рынке жилья рантье все еще предпочитают депозиты. По подсчетам «РБК Инвестиций», средняя максимальная доходность по вкладам на 1 января 2026-го в топ-10 банков — меньше 13,5% годовых. А те же студии бизнес-класса обещают максимум 10%. Сейчас инвесторов интересует больше перепродажа квартир, чем сдача, только вот качественных объектов стало заметно меньше, заметил директор по продажам компании «Метриум» Константин Шибецкий: «Недвижимость в новых проектах всегда дорожает. В выигрыше сейчас остаются те, кто заходят в них на предстартовом этапе. Если чек идет, грубо говоря, от 100 млн руб. и выше, то от проекта к проекту прирост стоимости может составить 20%, а то и 50%.
Инвесторы чаще смотрят на горнолыжные курорты либо места, связанные с отдыхом. Так, продаются гостиничные номера с управлением. Средний чек — в районе 10-12 млн руб.».
Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, может приносить якобы до 2% годовых, но средняя цифра все же ближе к 10%. В этом случае придется делиться еще с управляющей компанией, а еще потратиться на Home Staging. Этим модным термином называют подготовку жилья как к продаже, так и сдаче. В бизнес-сегменте такая «упаковка» от профессионалов с заменой штор и мебели может стоить 3 млн руб.