Девелоперам приготовили штрафы

Отмена моратория на штрафы застройщиков за нарушение сроков передачи квартир создает риск искового давления на девелоперов в десятки миллиардов рублей. Однако если сумма предъявленных штрафов не превысит 4% от выручки, проблем из-за увеличения финансовой нагрузки у компаний появиться не должно. Кроме того, подобные расходы застройщики закладывают в стоимость жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С начала 2026 года прекратил действовать мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи квартир. Мораторий вводил для дольщиков ограничение по взысканию неустойки при задержке сдачи жилья, а также убытков, причиненных в этот период, и процентов за несвоевременный возврат денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе покупателя.

Мораторий был задуман как мера поддержки строительной отрасли и для защиты дольщиков, пояснял информагентствам вице-премьер Марат Хуснуллин. «В стране 19% проектов жилищного строительства на данный момент сдвинули сроки ввода больше чем на шесть месяцев. Действующий до конца 2025 года мораторий на штрафы был вынужденной мерой, чтобы в первую очередь защитить граждан. Если бы мы действовали по закону, то остановили бы финансирование через эскроу-счета, вернули людям деньги, а банки достраивали бы дома, возведение которых профинансировали. Но люди же хотят получить назад не деньги, они хотят получить свои квартиры»,— говорил господин Хуснуллин.

Первый раз мораторий ввели в 2020 году из-за пандемии коронавируса. В 2021 году его отменили, но в 2022-м снова ввели после того, как возникло санкционное давление на Россию. Затем был перерыв в действии моратория с июня 2023 года до марта 2024 года. Весной 2024 года ограничения снова заработали, и в декабре их продлили до конца 2025 года.

После текущей отмены моратория у застройщиков есть отсрочка выплат накопленных штрафов до конца 2026 года.

В ноябре 2025 года вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что их сумма превышает 100 млрд руб. «И если разово сегодня эту сумму отрасли предъявят, то, наверное, часть застройщиков в условиях высокой ключевой ставки может не справиться с финансовой нагрузкой»,— беспокоился вице-премьер.

Очевидные последствия

После отмены моратория сложности у девелоперов могут начаться прямо с января нового, 2026 года. «Потенциал исковой нагрузки на девелоперов может быть высоким. Дольщики теперь смогут взыскать неустойки за весь период просрочки. То есть и за время моратория. Но пени за период моратория не начисляются»,— говорит эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев.

По оценке партнера, руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павла Якимчука, только за последний год доля объектов, не сданных в срок, выросла более чем на 10 п.п., а средняя просрочка приблизилась к полугоду.

Ведущий юрист практики недвижимости юридической фирмы «Клифф» Екатерина Кузовлева называет процент нарушений сроков сдачи готового жилья (по разным причинам, и не всегда из-за недобросовестного поведения девелоперов) высоким, что указывает застройщикам на необходимость готовиться к судебным разбирательствам и выплатам. «Отмена моратория приведет к резкому росту количества судебных разбирательств, инициированных дольщиками. Для крупных игроков отмена моратория будет чувствительным, но некритичным и управляемым фактором»,— считает госпожа Кузовлева.

По ее словам, есть вероятность, что с 2026 года застройщики будут корректировать экономическую модель проектов, включая в расходную часть потенциальные неустойки и штрафы. «То есть закладывать эти риски в стоимость квадратного метра, что для покупателей означает подорожание жилья»,— уточнила юрист.

В последние годы профессиональные юристы в массовом порядке помогали дольщикам взыскивать с застройщиков неустойки, и отмена моратория заново запустит этот механизм, что, в свою очередь, приведет к нагрузке на судебную систему и риску банкротства, особенно небольших застройщиков.

«Застройщики, осознав риски, начнут перекладывать их на покупателей, включая в ДДУ обновленные условия. В конечном счете это станет причиной удорожания жилья»,— согласен господин Якимчук.

Формула расчета неустойки закреплена в отраслевом ФЗ №214: она считается исходя из средней ставки рефинансирования, стоимости квартиры по ДДУ и количества дней просрочки исполнения застройщиком обязательств. Адвокат по вопросам недвижимости Павел Желновод подсчитал для «Ъ-Недвижимости», что при цене ДДУ в 10 млн руб. годовая неустойка составит 200 тыс. руб. Если предположить, что годовую неустойку можно взыскать с 19% от общего объема строящегося жилья (116,6 млн кв. м строится на начало 2026 года), а средняя площадь квартиры 50 кв. м, то получится около 88 млрд руб. неустойки за 440 тыс. квартир.

«Согласно судебной практике, взыскивают обычно 50–70% рассчитанной неустойки. С учетом этого сумма может составить 44–62 млрд руб. потенциальных выплат в год»,— говорит Павел Желновод.

Эксперт подчеркивает, что это грубый расчет, а окончательная сумма всегда зависит от размера ключевой ставки, стоимости конкретного договора, длины просрочки и поведения судов.

«Ретроактивного взыскания за периоды действия моратория не ожидается, но ответственность наступает по объектам, где просрочка продолжается после 1 января 2026 года, а также по ранее поданным искам. Это повышает финансовые и судебные риски в отрасли»,— отмечает господин Желновод.

Возможности девелоперов

Подходы к расходам на штрафы и судебные издержки у застройщиков разнятся — многое зависит от договоренностей с подрядными организациями. Одна из распространенных схем — это гарантийное удержание, когда подрядчик получает полный расчет после истечения гарантийного срока, прописанного в договоре. Как правило, оно составляет порядка 5% от стоимости работ. По словам генерального директора девелоперской компании «Люди» Дениса Жалнина, эти затраты были всегда и никуда не исчезали из бюджетов — просто при снижении финансовой нагрузки по этой статье расходов у девелоперов появлялась возможность инвестировать деньги в другие направления. «Практически в любой сфере, где есть гарантийные обязательства, их прогнозируемая стоимость закладывается в конечную цену товара или услуги. И чем меньше случаев наступления ответственности по ним, тем ниже убытки и тем больше дополнительных средств для дальнейшего развития»,— говорит Денис Жалнин.

Идеальный вариант, когда девелопер перевыставляет затраты или выплачивает их из гарантийного удержания с того подрядчика, по чьей вине возник гарантийный случай или срыв сроков сдачи. Если виновных подрядчиков нет, то возникают прямые убытки.

Если девелопер работает по принципу гарантийного удержания, то превышение порога в 5% становится проблемой и сказывается на застройщике.

«Уровень критических затрат зависит от рентабельности проекта, для части застройщиков в массовом сегменте 8–10% от выручки могут стать неподъемными»,— считает господин Жалнин.

Как правило, такие выплаты (неустойки и штрафы) не проходят отдельной строкой расходов в отчетности, а учитываются как уменьшение выручки с отражением объема снижения в примечании. «Публичные девелоперы способны платить 3–5% от выручки в виде штрафов, что, конечно, негативно скажется на их валовой рентабельности. Но это может простимулировать снижать сроки задержки сдачи объектов, что позволит снизить и объем неустоек»,— убежден старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов.

Чтобы объемы штрафов не смогли существенно повлиять на ведение бизнеса застройщиков, они должны быть не более 2–4% от годовой выручки и в пределах 5–10% от EBITDA. «В таком случае долговые ковенанты и кредитные рейтинги не ухудшатся, а инвестиционная привлекательность сохранится»,— говорит Кирилл Селезнев.

Для ПИК, по данным неполной отчетности за 2025 год по выручке, это 13,1–26,3 млрд руб., а по EBITDA — 6–12 млрд руб. Для «Самолета»: по выручке 6,8–13,7 млрд руб., по EBITDA 5,8–11,5 млрд руб.; для ЛСР: по выручке 3,9–7,7 млрд руб., по EBITDA 2,2–4,4 млрд руб. «Если крупным застройщикам удастся попасть в эти цифровые диапазоны по штрафам, то негатива для их бизнеса ожидать не стоит. Кроме того, девелоперы закладывают все риски, в том числе и риск штрафов, в свои цены. И сейчас ситуация для них критичной не выглядит»,— считает господин Селезнев. Он добавляет, что сбалансировать потенциальную нагрузку от штрафов за нарушение сроков помогут введенные ранее послабления. «С 2024 года штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика снижен с 50% до 5% от исковой суммы. Лимиты ответственности застройщиков за нарушения по договорам доверительного участия с 2025 года ограничены 3% от цены договора. Также могут быть введены механизмы, позволяющие застройщикам выплачивать накопленные штрафы и пени поэтапно в течение нескольких лет»,— перечисляет Кирилл Селезнев.

Гораздо более значимый фактор давления на бизнес девелоперов и цену жилья заведующий лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков видит не в отмене моратория, а в росте доли нераспроданных квартир.

«Отмена моратория — это правильно, так как, согласно гражданскому праву, условия договора должны соблюдаться»,— подчеркивает он. «Если же не растет количество распроданных квартир, которое заложено в модель, у застройщика возникают расходы на их содержание, более весомые, чем штрафы»,— считает господин Янков.

Вице-президент фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди поддерживает отмену моратория и убеждена, что переносить на потребителя проблемы бизнеса неверно. «Управлять рисками — задача бизнеса, который несет предпринимательские риски ради получения прибыли»,— говорит она. Системное нарушение сроков ввода жилья увеличивает нагрузку на покупателя, который, ожидая сдачи дома, продолжает платить аренду и ипотеку или теряет потенциальный доход, если квартира приобретена с инвестиционными целями.

Екатерина Геращенко